Cơn đau đầu mới của các nhà phát triển bất động sản Singapore

Tiến thoái lưỡng nan

Hiện tại, khi giới chức Singapore đã cho phép các nhà phát triển bất động sản chia nhỏ các khu căn hộ để bán cho nhà đầu tư tổ chức hoặc các cá nhân giàu có, nhiều công ty bất động sản đối mặt với lựa chọn không mấy dễ chịu: Giảm giá các căn hộ hạng sang chưa bán được hoặc trả phí phạt khi chậm hạn cuối theo quy định của Chính phủ.

Với lựa chọn thứ nhất, việc giảm giá có thể đẩy giá nhà xuống mức thấp hơn nữa, kéo dài thêm chuỗi giảm giá 3 năm liên tiếp trên thị trường bất động sản. Lựa chọn thứ hai thậm chí còn tốn kém hơn. Khoảng 2.098 căn hộ hiện chưa bán được tại 57 dự án và mức phạt có thể lên tới khoảng 647 triệu SGD (463 triệu USD) riêng trong năm nay, theo ước tính dựa trên số liệu của Chính phủ Singapore.

“Trả phạt luôn là lựa chọn cuối cùng đối với các nhà phát triển bất động sản. Họ có thể lựa chọn giảm giá nhà thêm, bởi điều này sẽ phần nào thúc đẩy ý chí mua nhà của các khách hàng. Tuy nhiên, chỉ những công ty lớn mới đủ sức thực hiện điều này”, Christine Lim, Giám đốc Nghiên cứu tại Cushman & Wakefields Inc cho biết.

Giá nhà tại Singapore đã giảm 0,5% trong 3 tháng đầu năm 2017, kéo dài thêm đà giảm của giá bất động sản lên khoảng thời gian kỷ lục - 14 quý liên tiếp, theo số liệu Cơ quan Phát triển đô thị công bố tuần qua. Giá nhà đã giảm 11,7% kể từ mức đỉnh năm 2013.

Singapore hiện là quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất trên thế giới, đồng thời cũng là nơi có thị trường bất động sản bị thắt chặt bậc nhất. Với các chính sách nhằm tránh tình trạng đầu cơ, tất cả các nhà phát triển bất động sản mà không có cổ đông lớn hoặc giám đốc là người Singapore, đều được yêu cầu phải hoàn thành các dự án xây dựng trong 5 năm kể từ khi nhận mặt bằng. Bên cạnh đó, các công ty này có 2 năm để bán hết số căn hộ hoặc trả tiền phạt.

Kể từ tháng 12/2011, các nhà phát triển bất động sản có 5 năm để bán căn hộ tại các dự án hoặc trả ít nhất 10% giá trị của khu đất như là một khoản phạt.

Để tránh được khoản phạt này, các công ty bất động sản lựa chọn phương pháp phân lô các căn hộ và chuyển nhượng cho những nhà đầu tư lớn - đối tượng chịu khoản thuế sở hữu bất động sản thấp hơn so với người mua riêng lẻ. Tuy nhiên, trong tháng trước, “con đường tắt” này đã bị đóng lại, khi giới chức Singapore thay đổi quy định thuế và đưa ra con số bằng nhau cho cả 2 đối tượng mua bất động sản này.

Niềm vui chóng tàn

Vào ngày 10/3/2017, giới chức Singapore bất ngờ thông báo việc nới lỏng các chính sách thắt chặt thị trường bất động sản sau khi giá nhà đã giảm tương đối khá kể từ mức đỉnh năm 2013. Động thái này bước đầu đã giúp cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản leo dốc, nhờ kỳ vọng lạc quan giá nhà sẽ hồi phục, mang lại lợi nhuận tốt hơn cho các công ty bất động sản.

Tuy nhiên, cho tới nay, niềm vui ban đầu này đã nhanh chóng tàn. Cổ phiếu Capital Land sau khi tăng giá 3,6% ngay ngày đầu tiên lệnh nới lỏng được đưa ra, đã giảm trở lại 1,4%. Đối với Wing Tai Holdings Ltd, giá cổ phiếu của công ty này đã tăng 8,1%, trước khi giảm trở lại 2,6%.

Trả lời báo giới, ông Wen Khai Meng, CEO của CapitalLand cho rằng, Chính phủ nên cho các nhà phát triển bất động sản nhiều thời gian hơn để bán các căn hộ và quy định liên quan tới quyền sở hữu cổ phần tại các công ty bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài nên thay đổi.

Nhà đầu tư lớn hưởng lợi

Việc chính sách thuế thay đổi và mức giảm giá 20% đối với các căn hộ hạng sang tại Singapore kể từ năm 2013 cho tới nay đã giúp các khách hàng lớn như Blackstone Group Lp và các nhà đầu tư lớn khác hưởng lợi đáng kể.

Blackstone đã mua khu căn hộ 10 tầng và 18 khối nhà tại khu vực trung tâm kể từ năm 2014. Mới đây, CapitalLand Ltd, nhà phát triển bất động sản niêm yết lớn nhất tại Singapore đã bán 45 khối nhà thuộc dự án The Nassim, dự án căn hộ hạng sang ngay gần con phố mua sắm nổi tiếng Orchard Road, cho Wee Cho Yaw, người giàu thứ hai Singapore.

Trong khi đó, City Developments Ltd, nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Singapore, đã bán dự án Nouvel 18 cho một nhóm các nhà đầu tư cá nhân giàu có người Singapore với giá 977,6 triệu SGD.

Trong bối cảnh này, các nhà phát triển bất động sản Singapore nhiều khả năng sẽ phải lựa chọn phương án “ít đau thương” hơn, đó là chấp nhận giảm giá thêm các dự án với mong muốn bán được hàng, tránh các khoản phạt.