Chuyên gia "gieo quẻ" thị trường bất động sản 2012

Tiến sĩ Lê Trí Hiếu - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức

Khi thị trường BĐS còn ở đỉnh cao, nhiều doanh nghiệp đã chạy đua theo thị trường, mặc dù vốn tự có rất ít nhưng lại sử dụng nợ vay nhiều để đầu tư hàng lọat dự án. Khi thị trường rơi vào suy thoái thì đầu ra tắt nghẽn và các doanh nghiệp thiếu vốn trầm trọng cộng thêm áp lực ngân hàng siết nợ đến cuối năm đang đè nặng. Trước hết các doanh nghiệp này phải giải quyết được nhu cầu khơi thông nguồn vốn và giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí lãi vay cao bằng cách: chấp nhận hạ giá bán sản phẩm, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư các dự án đang triển khai, mua bán, sát nhập dự án…biện pháp này sẽ giúp các doanh nghiệp tháo gỡ các khó khăn trước mắt, xử lý được các dự án đang đình trệ do thiếu vốn, có cơ hội để tái cấu trúc lại hoạt động đầu tư, cắt giảm nhân sự, chi phí…

Ngoài ra, về lâu dài để tránh phụ thuộc quá nhiều từ nguồn tín dụng ngân hàng các doanh nghiệp cũng nên tận dụng nguồn vốn từ các kênh huy động khác: huy động thông qua phát hành các công cụ nợ, thu hút vốn trên thị trường chứng khoán, thu hút vốn từ nguồn khách hàng, kêu gọi các tổ chức có tiềm lực tài chính tham gia góp vốn đầu tư...

Tuy nhiên trong giai đoạn tình hình thị trường sụt giảm mạnh như hiện nay, chính sách thắt chặt tiền tệ và lãi vay tăng cao đã làm tê liệt hầu hết các kênh huy động vốn trong nước.

Do đó các doanh nghiệp trong nước có thể tính đến việc chào bán sản phẩm hoặc thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. Mặc dù tình hình giao dịch BĐS trong nước trầm lắng tuy nhiên đối với các nhà đầu tư nước ngoài thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển ở các phân khúc văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, các khu phức hợp, khu nghỉ dưỡng, nhà ở cho người nước ngoài….

Các doanh nghiệp cũng cần phải thực hiện một chính sách linh hoạt hơn trong chiến lược đầu tư kinh doanh, không nên dàn trải đầu tư tràn lan mà cần phải tập trung nguồn lực chuyển hướng vào các dự án trọng điểm đáp ứng được nhu cầu hiện tại của thị trường, phù hợp với chính sách quy hoạch của nhà nước và có nhiều tiềm năng phát triển lâu dài tiêu biểu như: phân khúc nhà ở trung bình và nhà cho người có thu nhập thấp, dự án ở các vùng ven của các thành phố lớn vì giá đất còn rẻ.

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Các nhà đầu tư đang thực hiện tái cấu trúc

Thị trường bất động sản trong những năm qua đã phát triển nóng tạo nên tình cảnh tỷ lệ giữa giá nhà ở và thu nhập trung bình năm của người lao động ở nước ta là 25 lần, lớn gấp 5 - 10 lần so với các nước khác.

Vào nửa đầu năm 2011, các nhà đầu tư bất động sản bắt đầu kêu ca về chuyện thiếu vốn, phải giảm giá bất động sản, thị trường có nguy cơ đổ vỡ… Nhiều nhà quản lý cũng đã đồng tình với “oan khiên” này của các nhà đầu tư, lên tiếng đề xuất việc đưa bất động sản ra khỏi khu vực phi sản xuất với nhiều lý do khác nhau.

Việc phân định khu vực phi sản xuất và sản xuất để áp dụng chính sách tiền tệ là một cách nói cho dễ hiểu. Thực chất, giải pháp kiềm chế lạm phát là phải giảm cung tiền ra thị trường thông qua việc giảm mức độ tăng tín dụng. Vậy thì giảm cung tiền cho đầu tư bất động sản là đúng nhất vì đầu tư này luôn cần một khối lượng vốn rất lớn dưới dạng vay trung và dài hạn. Hầu hết các chuyên gia nước ngoài đều cho rằng, tranh luận với nhau về phi sản xuất hay sản xuất là vô nghĩa trong kinh tế thị trường.

Tình trạng thiếu vốn vẫn đang là trọng tâm của thị trường bất động sản năm 2011. Giải pháp vốn vẫn được tính đến, nhưng chưa có cách thức nào khả thi. Đến cuối năm 2011, nhà đầu tư cũng như các cơ quan quản lý nhà nước đều hướng tới quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản. Tự thân các nhà đầu tư đang tự thực hiện quá trình tái cấu trúc này và các cơ quan quản lý cũng đang hướng tới các giải pháp tái cấu trúc thị trường.

Ông Phan Thành Mai - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản: Chấp nhận tái cơ cấu

Năm 2012 sẽ vẫn là năm thực sự khó khăn và và các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nó. Nhưng vấn đề đầu tiên cần nhìn nhận đó là sự hậu thuẫn rất lớn của Chính phủ. Đây là vấn đề then chốt tạo niềm tin cho các doanh nghiệp để họ tái cấu trúc trong năm nay. Trong thời gian qua, chúng ta thấy các chủ trương của Chính phủ từ các thông tư, chỉ thị cũng như chiến lược của Chính phủ đã tạo niềm tin cho các doanh nghiệp trong đó nhiều doanh nghiệp đã tự chấp nhận cắt gọt các dự án quá dàn trải, những dự án vượt quá sức của mình.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần có cơ sở để chuẩn bị mua bán, sát nhập một phần dự án thậm chí doanh nghiệp cần tìm ra hướng đi mới sau khi loạt bỏ dự án không hiểu quả và chuẩn bị các bước sẵn sàng để hợp tác kinh doanh quốc tế với các nhà đầu tư mới cũng như hợp tác M&A. Đây là cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp.