Chuyển động của thị trường bất động sản Hà Nội sau 10 năm

Ảnh minh hoạ

Số lượng căn hộ chung cư tăng trưởng mạnh

Đánh giá về tình hình bất động sản sau 10 năm qua, đại diện CBRE Việt Nam cho biết, năm 2010, bất động sản khủng hoảng ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Sau 10 năm, cùng với tốc độ gia tăng dân số, đô thị hoá, quan điểm của người dân thay đổi, thị trường đã chuyển mình rõ rệt.

Điển hình số liệu và hình ảnh cho thấy năm 2010, dân số đạt Hà Nội đạt khoảng 6,6 triệu người, toàn thị trường có hơn 20.000 căn nhà phố, chung cư chủ yếu là các căn hộ cũ, ước tính khoảng 73.000 căn. Đến năm 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người, khoảng 46.000 căn nhà phố và hơn 300.000 căn hộ chung cư.

Theo nhận định của đơn vị này, số lượng căn hộ chung cư tăng trưởng mạnh nhất trong các loại hình, tăng hơn 4 lần sau 10 năm. Đây được xem là dấu hiệu chứng minh cho xu hướng, quan điểm thích tập trung vào chất lượng sống, sự tiện nghi của người trẻ. Dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới.

Ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam đánh giá, 10 năm trước, trong xu hướng mở rộng địa giới hành chính về phía Tây, phía Tây là nơi tập trung của nhiều dự án bất động sản của thành phố. Hiện nay, phía Tây vẫn là khu vực biểu tượng cho tốc độ phát triển của Hà Nội. Tuy nhiên, 2-3 năm trở lại đây, thị trường đang dần mở rộng ra khu vực phía Bắc và phía Đông của thành phố, đặc biệt là khu vực phía bên kia sông Hồng.

Đưa ra phép so sánh giữa thị trường Hà Nội và TPHCM, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt cho biết 2 thị trường này đang biểu hiện những điểm khác nhau qua từng năm. Xét về nguồn cung, ở giai đoạn trước, thị trường căn hộ chung cư ở TPHCM phát triển mạnh hơn Hà Nội với số lượng căn hộ lớn ở các phân khúc. Tuy nhiên, đến năm 2019, thị trường căn hộ TPHCM ghi nhận sự sụt giảm lớn về nguồn cung. Trong khi đó, nguồn cung ở Hà Nội vẫn đạt mức cao.

Cụ thể, trong năm 2019, thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội ghi nhận 36.000 căn hộ mở bán đến từ 60 dự án mới. "Sự thay đổi ngược chiều của 2 khu vực gây ảnh hưởng lớn đến tâm lý của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Chính vì vậy, trong năm trước, nhà đầu tư nước ngoài thường chọn TPHCM làm thị trường đầu tư, song đến đến năm 2019, nhóm nhà đầu tư này bắt đầu dịch chuyển ra thị trường Hà Nội", đại diện CBRE Việt Nam cho hay.

Xu hướng dịch chuyển về phía Đông

Giống như nhận định của ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam cho biết, trong thời gian 10 năm qua, định hướng phát triển của TP. Hà Nội là về phía Tây. Bằng chứng là thời gian qua đã sự thay đổi rất lớn về cơ sở hạ tầng và sự xuất hiện của rất nhiều các dự án bất động sản, thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư vào thị trường phía Tây Hà Nội. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm bị bỏ quên, bất động sản Hà Nội đang có xu hướng chuyển dịch về phía Đông.

Liên quan đến xu hướng dịch chuyển về phía Đông, nghiên cứu mới đây của Savills cho biết, thời gian gần đây ghi nhận rất nhiều những đại gia lớn trong ngành bất động sản bắt đầu đầu tư vào quận Long Biên như Vingroup, Eurowindow, MIK Group, Him Lam,… Bên cạnh đó, khách hàng cũng đang có xu hướng tự dịch chuyển từ trung tâm thành phố - những nơi quá đông đúc sang quận Long Biên sinh sống.

Từ năm 2018, thị trường bất động sản một số khu vực Đông Hà Nội, đặc biệt là quận Long Biên đã được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ trong nhiều năm tới. Ghi nhận vài năm trở lại đây, hạ tầng khu Đông Hà Nội, điển hình là giao thông đã có sự phát triển nhanh chóng và ngày càng hoàn thiện. Trước đó, giới chuyên gia cũng cho rằng khu Đông Hà Nội sẽ trở thành "điểm nóng" về đầu tư bất động sản trong giai đoạn 2018-2019.

Thống kê của Savills cho thấy, tính đến hết quý I/2019, thị trường sơ cấp của quận Long Biên có khoảng 2.260 căn hộ đang được chào bán bao gồm cả dự án mới và dự án cũ từ năm 2018. Trong đó, thị trường sơ cấp ghi nhận 10% nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc hạng B, còn lại 90% nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc hạng C. Do đó, theo Savills, nguồn cung căn hộ hạng B ở quận Long Biên đang thiếu trầm trọng và rất hiếm nguồn cung căn hộ hạng A.

Đối với thị trường nhà ở thấp tầng quận Long Biên, tính đến hết quý I/2019, thị trường sơ cấp ghi nhận có 420 sản phẩm thấp tầng được chào bán trên thị trường. Tỉ lệ hấp thụ của thị trường thấp tầng đạt đến 30% trên tổng số lượng nguồn cung sơ cấp chào bán trên thị trường.

Theo đánh giá của Savills, 3 tháng đầu năm 2019, mức hấp thụ 30% là một con số tiềm năng. Dự báo trong khoảng 2 – 3 năm tới, quận Long Biên sẽ tiếp tục có một cú huých nữa về bất động sản.

Cũng theo Savills, chỉ tính riêng từ 6 tháng cuối năm 2018 đến đầu năm 2019 thị trường ghi nhận được rất nhiều các nhà đầu tư quan tâm đầu tư vào các khu công nghiệp. Điều đó sẽ góp phần làm tăng thêm tính thương mại của các bất động sản tại quận Long Biên.

Ngoài ra, theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2019 mới đây của CBRE, 3 tháng đầu năm 2019, thị trường tiếp tục chuyển dịch ra xa các khu vực truyền thống. Trong khi khu phía Tây vẫn tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung thì tại khu vực ngoại thành ở phía Đông và phía Nam ghi nhận sự hình thành các khu đô thị mới. 86% nguồn cung mở bán trong quý vừa qua đến từ các dự án ở phía Đông, trong khi đó các dự án phía Tây thành phố chỉ chiếm 3,7%.

Bên cạnh đó, cùng với sự mở rộng của nguồn cung tới các khu vực mới, thị trường thứ cấp cũng đón nhận một số thay đổi đáng kể về giá biệt thự trung bình tại các khu vực mới như Hà Đông, Gia Lâm, Hoài Đức và Long Biên. Các dự án nhà ở gắn liền với đất tại khu vực này đang có xu hướng tăng nhờ có sự xuất hiện của các chủ đầu tư danh tiếng cùng với các dự án có chất lượng cao và cơ sở hạ tầng khu vực xung quanh được cải thiện.

Phát triển khu Đông - điểm nhấn giúp ích thương mại

Bên cạnh những tín hiệu tích cực về nguồn cung và tính thanh khoản của thị trường bất động sản khu Đông Hà Nội 3 tháng đầu năm 2019, ông Dương Đức Hiển cho rằng, cơ sở hạ tầng là mấu chốt giúp cho thị trường bất động sản khu Đông, đặc biệt là Long Biên phát triển tốt trong thời gian gần đây.

Phân tích lý do tại sao có sự chuyển dịch này, ông Hiển cho biết, quan trọng nhất là thông tin về lộ trình các cây cầu mới mở như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và định hướng của một số cây cầu như cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên. Những cây cầu này kết nối gần như trực tiếp với địa bàn phía trung tâm Hà Nội cũng như kết nối giữa các quận kế cận trung tâm Hà Nội với quận Long Biên và huyện Gia Lâm. Đó là một trong những tiềm năng phát triển.

Cũng theo ông Hiển, khi có mặt của những ông lớn trong ngành bất động sản, các chủ đầu tư này đã triển khai, phát triển các dự án và thu hút được số lượng lớn các khách hàng trong phân khúc cao cấp về ở và sinh sống tại địa bàn quận Long Biên. Điều này giúp cho thị trường bất động sản khu Đông ngày càng phát triển cũng như thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Phân tích thêm, ông Dương Đức Hiển cho biết, trong suốt nhiều năm qua, quận Long Biên gần như là một quận chưa được chú trọng nhiều để phát triển. Tuy nhiên, những năm gần đây, quận Long Biên đặc biệt phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng, kết nối được với các lộ trình giao thông chính. Do đó, có thể thấy quận Long Biên có vị trí khá chiến lược, nằm ở vị trí kết nối giao thương giữa rất nhiều các tỉnh thành.

Cụ thể, ông Hiển cho biết, với Thủ đô Hà Nội, quận Long Biên nằm giáp ranh với đường vành đai 3, đây là tuyến đường kết nối với Quốc lộ 1A hướng đi Lạng Sơn và Cầu Giẽ Ninh Bình đi xuôi về phía Nam. Thứ hai, nó là nơi chung chuyển giữa Hà Nội theo Quốc lộ 5 đi xuôi về phía Hải Phòng, Quảng Ninh, Vân Đồn. Bên cạnh đó, thời gian vừa qua, Quốc lộ 5 kéo dài kết nối với cầu Đông Trù cũng giúp thu hẹp khoảng cách di chuyển tới sân bay Nội Bài.

Với thế mạnh về cơ sở hạ tầng cũng như giao thông, quận Long Biên gần đây thu hút được khá nhiều sự quan tâm không chỉ của khách hàng đầu tư về bất động sản nhà ở mà cả các khách hàng có nhu cầu về cho thuê và các khách hàng có nhu cầu tìm kiếm để đặt trung tâm văn phòng tại quận.

Không chỉ sở hữu các thế mạnh về hạ tầng mà quận Long Biên hiện nay còn có quỹ đất rất lớn. Theo ông Hiển, do trong suốt một khoảng thời gian dài trước đó chưa có nhiều chủ đầu tư để ý đến nên quỹ đất của quận này hiện còn rất nhiều. Một so sánh đơn giản mà ông Hiển chỉ ra đó là diện tích của quận Long Biên gần như tương đương với diện tích của 5 quận nội đô như Ba Đình, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Tây Hồ gộp lại.

Có thể thấy, quận Long Biên nằm kế cận trung tâm thành phố, có quỹ đất rất lớn nhưng chưa được phát triển. Do đó, đây là một quận rất tiềm năng và cũng mang lại rất nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư. Còn đối với huyện Gia Lâm, theo phân tích của vị chuyên gia này, mặc dù Gia Lâm hiện giờ vẫn đang là huyện nhưng cũng có tiềm năng phát triển. Gần đây nhất, Vingroup cũng đã có một sự đầu tư rất lớn vào Gia Lâm và đây sẽ là cú huých khiến cho địa bàn huyện Gia Lâm có thêm cơ sở vững mạnh để phát triển và tiến tới trở thành quận trong thời gian tới.

Khẳng định bất động sản khu Đông Hà Nội sẽ còn nhiều dư địa để phát triển trong thời gian tới. Ông Hiển nhấn mạnh, chắc chắn bất động sản khu Đông sẽ có tiềm năng phát triển trong những năm tiếp theo, vì các thế mạnh về vị trí, khoảng cách đang hiện hữu rất rõ. Đây cũng là một trong những điểm nhấn giúp ích thương mại cho quận. Đồng thời, là công cụ để quận Long Biên thu hút thêm khách nước ngoài đến sinh sống, làm việc và đầu tư, là đòn bẩy để khu Đông phát triển mạnh trong tương lai không xa.