Chuyển đổi dự án: “Thoáng” nhưng khó thực hiện

Thông tư 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đã có hiệu lực từ ngày 22/4/2013, nhưng theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến thời điểm này vẫn chưa có dự án nào chính thức chuyển đổi.

Nhiều dự án thiếu hồ sơ

Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng Phòng phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, Sở Xây dựng đã tiếp nhận và thẩm định, trình lãnh đạo UBND TP. Hà Nội chấp thuận về nguyên tắc chuyển đổi 3 dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, gồm Khu nhà ở Trung Văn mở rộng tại Từ Liêm, Khu nhà ở cao tầng Đô thị Sông Đà, 143 Trần Phú (Hà Đông) và Tổ hợp chung cư AZ Thăng Long.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, mới chỉ có Dự án Khu nhà ở cao tầng Đô thị Sông Đà đã hoàn thiện và được phê duyệt phương án thiết kế mới. Tổ công tác đang yêu cầu chủ đầu tư đăng ký và cam kết thời gian khởi công, cũng như thời gian hoàn thành dự án để trình lãnh đạo UBND Thành phố ra quyết định cho phép chuyển đổi. Đối với 2 dự án còn lại, do chủ đầu tư chưa hoàn thiện được phương án thiết kế để trình Sở Quy hoạch Kiến trúc phê duyệt, nên Tổ công tác đã yêu cầu khẩn trương thực hiện quy định này.

Dự án AZ Thăng Long đã huy động vốn góp của khách hàng và có nhiều tranh chấp, nhưng vẫn được đồng ý về nguyên tắc cho chuyển đổi sang dự án nhà ở xã hội

“Để thiết kế lại công trình theo yêu cầu của dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư phải thuê đơn vị tư vấn thiết kế lại, đồng thời phải thiết kế lại phương án phòng cháy, chữa cháy… Vì vậy, phải tốn thêm chi phí, nên nhiều chủ đầu tư cũng không dễ làm ngay được”, ông Đạm nói và cho biết, theo quy định về cấp phép xây dựng mới, ngay cả công trình nằm trong khu đô thị mới đã được phê duyệt cũng phải xin phép xây dựng.

Riêng đối với các dự án đã huy động vốn của khách hàng trước đây như Dự án AZ Thăng Long, ông Đạm cho biết, đã yêu cầu chủ đầu tư phải tiến hành thỏa thuận với khách hàng đồng ý bằng văn bản thì Tổ công tác mới xem xét tiếp.

Ngoài 3 dự án trên, hiện Sở Xây dựng Hà Nội cũng đang tiếp nhận hồ sơ của 12 dự án, trong đó có 5 dự án chuyển đổi cơ cấu căn hộ và 7 dự án chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội. Theo ông Đạm, những dự án này để có thể được chuyển đổi thì chủ đầu tư vẫn còn rất nhiều việc phải làm, bởi các dự án này đều thiếu nhiều hồ sơ liên quan đến việc chuyển đổi.

Thông tư 02 mới chỉ là điều kiện cần

Theo ông Đạm, tuy Thông tư 02 không yêu cầu phải phê duyệt lại quy hoạch 1/500 nếu dự án xin chuyển đổi không làm tăng diện tích xây dựng, nhưng vẫn yêu cầu phải “bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội”. Theo đó, việc tăng số lượng căn hộ sẽ làm tăng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật của dự án như điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, dịch vụ y tế, nhà trẻ, nơi sinh hoạt công cộng…, nên buộc phải điều chỉnh lại theo tiêu chuẩn này.

“Thông tư 02 của Bộ Xây dựng là điều kiện cần để mở ra một hướng phát triển mới cho các dự án đang gặp khó khăn, tuy nhiên, cũng còn phải tuân thủ một điều kiện đủ nữa là quy định tại các luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản”, ông Đàm cho biết.

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp có dự án đang xin chuyển đổi cho rằng, tuy Thông tư 02 đưa ra quy định rất “thoáng” về việc cho phép chuyển đổi dự án, nhưng khi bắt tay vào thực hiện mới thấy nhiều khó khăn. Cụ thể như quy định: “Trường hợp dự án chỉ điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà không thay đổi tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không phải xem xét, phê duyệt lại chỉ tiêu về dân số và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án” mới xem qua thì tưởng là “thoáng”, nhưng thực chất chỉ giữ lại được cái “vỏ” của dự án là quy hoạch 1/500, còn lại các tiêu chuẩn hạ tầng khác đều phải thay đổi.

Đối với quy định: “Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng” được các chủ đầu tư nhìn nhận là đúng, nhưng để thực hiện được thì “khó như lên trời”, bởi khách hàng thường rất đa dạng và “9 người 10 ý”.