Chuyện đi tìm "đáy" là xúi dại

Cụ thể là thừa cung nhà giá cao, cầu nhiều nhưng chủ yếu ở phân khúc thấp. Giá BĐS đang ở trong tình trạng cao hơn thu nhập bình quân của người lao động bình thường 25 lần, trong khi tỷ lệ này ở các nước đang phát triển là 2 - 4 lần.

Do đó, nếu muốn thị trường phục hồi theo hướng cung nhà giá thấp là bất lợi, phục hồi không định hướng và không phải là thị trường kỳ vọng vì thiếu sự cân bằng giữa cung - cầu thực.

* Theo ông, giải pháp nào để rút ngắn khoảng cách giữa giá BĐS và thu nhập bình quân đầu người? Liệu giá nhà hiện nay đã xác lập đáy?

- Một mặt phải giảm giá nhà ở và mặt khác phải tăng thu nhập chính thức cho người lao động. Ở đây, tôi muốn nhấn mạnh rằng "những cái gì chính thức phải là chính thức". Tại sao tôi nói điều này? Vì nhiều người ở Việt Nam mua nhà bằng thu nhập không chính thức. Một xã hội minh bạch phải phá bỏ nghịch lý này, mọi thu nhập đều phải coi là chính thức.

Khi đó mới có được thị trường cân đối giữa cung, giá cả và thu nhập bình quân đầu người. Còn về chuyện giá nhà đã đến đáy hay chưa thì cũng có nhiều quan điểm khác nhau. Nói "chưa chạm đáy" là đề cập đến nhà cao cấp vì giá hạng mục này được cấu thành từ một phần vốn góp của các nhà đầu tư thứ cấp, ngân hàng và chủ đầu tư dự án (phần này không nhiều).

Ở phía Bắc, phần vốn góp của nhà đầu tư nhỏ lẻ chiếm 70% và nhà băng là 30%; trong khi phía Nam thì ngược lại. Trong trường hợp này, cả nhà đầu tư góp vốn và ngân hàng đều được chia đều rủi ro; riêng chủ đầu tư thì không bị áp lực bởi thị trường. Chính vì vậy, có một số dự án chưa giảm đến đáy và mức giá họ đang rao bán còn bao hàm cả yếu tố dự phòng rủi ro.

* Nhà cho người có thu nhập thấp hiện nay chỉ là tên gọi vì với thu nhập hiện nay của đại bộ phận người dân thì rất khó mua được nhà. Quan điểm của ông về điều này như thế nào?

- Về tiêu chí, Bộ Xây dựng đã phân loại thế nào là nhà thu nhập thấp, dưới 14 triệu đồng/m2 là nhà giá rẻ, trên 30 triệu đồng là giá cao. Còn những người thu nhập thấp thì Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng đã nói, thu nhập không chịu thuế được gọi là thu nhập thấp. Về chuyện có hợp lý hay không thì tôi chưa dám khẳng định vì chưa có thông tin chính thức và cụ thể về từng nhóm thu nhập.

* Hiện nay, để phục hồi thị trường BĐS, có hai luồng ý kiến khác nhau. Một là loay hoay giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, thứ hai là hãy để thị trường tự điều tiết. Giải pháp nào mang tính khả thi, thưa ông?

- Những cái đang bị tồn đọng của ngày hôm nay là hệ quả của cả một quá trình. Không thể quay mặt đi mà phải tự tìm cách từ nỗ lực của Nhà nước, chủ đầu tư và cả người tiêu dùng. Song, ở mặt khác, phải chú ý đến tính thị trường, chứ đừng chỉ tính đến chuyện là Nhà nước làm gì cho doanh nghiệp (DN) bây giờ.

Nếu chỉ nghĩ đến điều này thì sẽ thiếu sự khôn ngoan vì thực tế chứng minh nhiều giải pháp nảy sinh từ thị trường. Cũng không nên quan trọng hóa chuyện đâu là đáy vì khái niệm này rất vô hình. Thêm nữa, dò đáy để làm gì vì một người khi có quyết định mua nhà, không chỉ dựa trên nhu cầu mà còn ở điều kiện sống, tiện ích...

Do đó, điều mà Nhà nước làm được là quy hoạch điều kiện sống khu vực đó tốt hơn, còn các nhà phát triển dự án thì tìm cách quảng bá điều kiện sống của dự án đến người tiêu dùng.

Hiện nay, mọi người cứ loay hoay tìm nhà giá thấp nhất, nếu mua để ở, giá chỉ là một tham số, trong khi, mua một căn nhà mà đến khi đau ruột thừa phải chạy hơn 50km mới có bệnh viện, hoặc trẻ con không có trường học thì người nghèo mấy cũng phải xem xét!

Tôi lấy ví dụ như thành phố Vạn Tường trong khu Dung Quất xây rất đẹp nhưng thiếu chỗ học, nên người dân phải về nông thôn để có chỗ cho con em họ đến trường. Tất cả những yếu tố đấy là cái dẫn người có ý định mua nhà quyết định. Tôi cho rằng, truyền thông cũng phải hướng người tiêu dùng đến tư duy thực tế này, còn chuyện đi tìm đáy là "xúi dại"!

* Giáo sư có đề cập đến "giảm giá nhà, tăng thu nhập". Liệu việc giảm giá có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng?

- Tôi cho rằng đây là nghịch lý ở Việt Nam. Mọi người cứ nhìn giá thấp là chất lượng kém. Thế nhưng, chất lượng phụ thuộc vào phạm vi quản lý của Nhà nước. Chẳng hạn, nếu các cơ quan quản lý quy định nhà này chỉ được bán sau khi đã thẩm định về chất lượng thì lại khác.

Tuy nhiên, cái gọi là "đóng dấu chất lượng" khi BĐS được "xuất xưởng" làm chưa tốt, chỉ trừ khi có ý kiến phát hiện sai phạm thì bấy giờ thanh tra mới đến, tiến hành kiểm định chất lượng rồi... phán. BĐS cũng là một loại hàng hóa nên cần phải có kiểm định.

Giữa chất lượng và giá cả là hai chuyện khác nhau. Theo đó, giá là chuyện của thị trường, còn chất lượng là điều kiện đảm bảo để BĐS được "xuất xưởng" thông quan quản lý của cơ quan nhà nước. Nếu hiểu đúng và thực hành tốt thì sẽ không phải lo ngại.

* Nhưng việc chờ Nhà nước "đóng dấu kiểm định" là điều khó nên quan trọng vẫn là sự thẩm định của người mua?

- Tất nhiên, đây cũng là một phần nhưng theo quan điểm của tôi, trách nhiệm quản lý phải là đầu tiên vì người mua muốn đánh giá chất lượng công trình cũng phải mất 5 - 6 năm sau khi dọn về ở, khi đó bắt đền ai? Vấn đề thứ hai mà hầu hết các nước phát triển đã áp dụng là cam kết từ phía chủ đầu tư.

Theo đó, chủ đầu tư phải có mức đền bù cụ thể nếu sau này công trình không đảm bảo đúng chất lượng như cam kết. Để làm được điều này, theo tôi, trong giai đoạn đầu, các cơ quan quản lý phải can thiệp nhằm tạo thành thói quen cho tất cả thành phần tham gia thị trường, giao dịch mua bán nhà ở.

*Xin cảm ơn giáo sư!