Cho vay cá nhân đầu tư BĐS vẫn tăng cao

Thống kê nói trên của Ngân hàng Nhà nước vừa được Bộ Xây dựng dẫn nguồn, đề cập trong Báo cáo tình hình thị trường BĐS năm 2011 vừa gửi lên Thủ tướng Chính phủ.

Theo đó, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS tại thời điểm 31/12/2010 có mức tăng 23,5% so cùng thời điểm năm 2009. Tính đến ngày 30/9/2011, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS đạt mức 203.598 tỷ đồng, giảm 13,46% so với 31/12/2010 (trong khi đó tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống khoảng 12%), chiếm khoảng 9,25% tổng dư nợ của toàn hệ thống.

Trong tổng dư nợ cho vay BĐS thì vay ngắn hạn là 40.890 tỷ đồng chiếm 20,08%, vay trung và dài hạn là 162.708 tỷ đồng chiếm 79,92%. Dư nợ có tài sản đảm bảo chiếm khoảng 97%, dư nợ cho vay không có tài sản đảm bảo chiếm 3%. Dư nợ xấu khoảng 4,14%

Chẻ nhỏ dư nợ tín dụng đối với từng khoản mục, mảng nhóm BĐS cho thấy, đa số đều đã giảm tín dụng.

Cụ thể, vay xây dựng khu đô thị là 24.618 tỷ đồng, giảm 13,08%; vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê là 32.573 tỷ đồng, tăng 20,81%; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở (trừ trường hợp khách hàng vay trả nợ bằng tiền lương) là 54.285 tỷ đồng, giảm 26,97%.

Ngoài ra, vay mua quyền sử dụng đất là 15.915 tỷ đồng, giảm 13%; vay đầu tư, kinh doanh BĐS khác (xây dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng) là 38.875 tỷ đồng, giảm 36,23% so với 31/12/2010.

Tuy nhiên, vẫn có một số khoản mục BĐS có mức tăng dư nợ như vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 13.877 tỷ đồng, tăng 5,74%. Đặc biệt vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê là 23.453 tỷ đồng, tăng tới 76,60% so với 31/12/2010.

Bộ Xây dựng bình luận, điều này là một sự bất thường, khi mà cho vay các khoản mục xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê (thuộc đầu cung) lại tăng quá cao, đến 76,6%, trong khi cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở (đầu cầu) lại giảm nhiều tới 26,97%.

Lý giải sự bất hợp lý này, Bộ Xây dựng cho rằng, có thể tiêu chí thống kê từ phía Ngân hàng còn chưa rõ, dẫn đến số liệu chưa chính xác. Tuy nhiên hiện tượng thiếu vắng người mua trên thị trường cũng đã phản ánh phần nào sự mất cân đối trong tín dụng BĐS.

Dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS giảm số tuyệt đối so với cuối năm 2010 (giảm hơn 31.000 tỷ đồng), chứ không phải giảm tốc độ tăng trưởng như Nghị quyết 11 và các Nghị quyết phiên họp khác của Chính phủ.

Ngoài ra, văn bản do Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam ký phân tích thêm, việc dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo chiếm tới 97%, về lý thuyết độ an toàn đối với các khoản vay có thể khá cao. Song mặt hạn chế ở đây là chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu cơ, đầu tư. Còn những người không có tài sản thế chấp thì không được vay, kể cả với những người có nhu cầu thực sự.

Kiểm soát hiệu quả dòng vốn vào BĐS

Theo nhiều doanh nghiệp, lãi suất vay tín dụng bất động sản trong năm 2010 dao động từ 15 - 17%/năm. Trong khi, năm 2011 có thời điểm đã tăng lên trên 20%/năm nhưng hầu như không ký được hợp đồng tín dụng mới, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là đối với các dự án dở dang.

Tại thị trường TP.HCM giao dịch mua, bán nhà ở đóng băng, không có người mua do người dân không thể vay vốn ngân hàng, một phần do lãi suất quá cao, một phần do tâm lý chờ đợi (mất niềm tin) thị trường tiếp tục giảm giá. Tại thị trường Hà Nội, tình hình khả quan hơn, những dự án có vị trí tốt, giá bán hợp lý vẫn có giao dịch.

Bộ Xây dựng cho rằng nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục giảm số tuyệt đối như hiện nay, thị trường sẽ tiếp tục đóng băng, dẫn đến nhiều doanh nghiệp không có khả năng hoàn thiện sản phẩm hoặc phải bán sản phẩm dưới giá thành và không có khả năng trả nợ ngân hàng.

Vì thế, bên cạnh việc thực hiện nghiêm túc yêu cầu giảm tốc độ và tỷ trọng tín dụng BĐS của Chính phủ, cơ quan đầu ngành xây dựng đề xuất cần có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu mua. Có vậy, thị trường sẽ sớm phục hồi.

Thời gian tới, bên cạnh việc điều chỉnh tín dụng hợp lý, theo lộ trình, tránh giảm đột ngột, gây sốc cho thị trường, Bộ Xây dựng vẫn kiên trì đề xuất Chính phủ chỉ đạo điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng BĐS.

Một số khoản mục phải giảm tỷ trọng như: vay xây dựng khu đô thị; vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê; vay xây dựng để chuyển nhượng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng.

Ngược lại, cần tăng tỷ trọng cho vay các khoản mục như: vay xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở, vay để hoàn thiện các dự án đã gần hoàn thành để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư.

Ngoài ra, cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay BĐS đối với các tổ chức tín dụng trên cơ sở quy định của pháp luật về hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Tiêu chí hướng về việc ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, các dự án có tính thanh khoản cao, bảo đảm thu hồi nợ, cân đối nguồn vốn đáp ứng cho cả cung và cầu, hạn chế cho vay đầu cơ.

Bởi lẽ, chỉ tiêu thống kê của Ngân hàng Nhà nước về tín dụng BĐS, tuy có phân định được tỷ lệ vay của các loại hình BĐS nhưng không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu (nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, bất động sản nghỉ dưỡng ...) dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án loại này, khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề nghị cần xem xét tín dụng BĐS hoặc một số danh mục tín dụng BĐS là lĩnh vực sản xuất hoặc có thể thống kê tín dụng BĐS thành mục riêng để có thể điều hành linh hoạt.

Sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà. Đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường bất động sản.