Chia nhỏ, chuyển công năng căn hộ - Lợi bất cập hại

Nôn nóng bán nhanh căn hộ

Khi thị trường địa ốc đang đi xuống, giá bán căn hộ liên tục bị giảm, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 đã xin chủ trương chuyển 2 block chung cư cao 15 tầng (ở xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh) với gần 1.000 căn hộ thành bệnh viện. Những người đã ký hợp đồng, đóng tiền mua căn hộ tại cao ốc này đã không đồng tình và phản ứng quyết liệt, do vậy chủ trương biến cao ốc này thành bệnh viện phải tạm ngưng. Tiếp đó, Công ty TNHH Đá xây dựng Bình Dương cũng xin TPHCM cho chuyển đổi công năng toàn bộ dự án cao ốc thương mại và căn hộ cao cấp Thái Bình Plaza (ở khu dân cư - hành chính đô thị mới phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2) cao 22 tầng, với quy mô 360 căn hộ đã hoàn thiện cả về xây dựng, nội thất lẫn cơ sở hạ tầng phụ trợ, thành bệnh viện đa khoa.

Nhiều căn hộ trong khu chung cư Mỹ Đức đang bị chia nhỏ.

Để dễ giao dịch mua bán trong thời địa ốc đóng băng, một số doanh nghiệp bất động sản đã chia nhỏ căn hộ. Khu cao ốc Mỹ Đức (phường 21, quận Bình Thạnh) với 4 block do Công ty cổ phần Xây dựng số 5 làm chủ đầu tư đã hoàn thành nhưng chưa đủ sức thu hút khách hàng mặc dù giá bán căn hộ đã giảm. Chủ đầu tư đang tiến hành việc chia nhỏ căn hộ. Một số căn hộ tại các lầu 4, 7, 8, 9, 10, 14 lô E2 bị chia thành 2 căn hộ nhỏ. Cao ốc chung cư cao cấp bị thay đổi thiết kế, nay chẳng khác nào chung cư tái định cư với các căn hộ diện tích rất nhỏ.

“Sáng kiến” chia nhỏ căn hộ hoặc chuyển cao ốc thành bệnh viện đang được các doanh nghiệp bất động sản triển khai, xem đây là giải pháp năng động để tự cứu. Các sở, ngành có liên quan ở TPHCM và Bộ Xây dựng cũng đang xem xét hướng dẫn để doanh nghiệp có thể thực hiện. Với trình độ và phương tiện kỹ thuật hiện nay, về mặt hình thức việc cắt nhỏ căn hộ hay cải tạo để biến cao ốc, nhà ở thương mại thành bệnh viện không khó. Thế nhưng, các doanh nghiệp cũng như nhà quản lý chưa lường hết được những phức tạp và hệ lụy mà người dân cũng như xã hội phải gánh chịu do việc chuyển đổi thiết kế và công năng cao ốc gây ra.

Nhiều hệ lụy

Các cao ốc chung cư được xây dựng theo các chuẩn mực, quy định về thiết kế, xây dựng, quy hoạch, nên không thể cứ cắt tường trổ cửa, xây vách chia nhỏ căn hộ, hay cải tạo căn hộ thành phòng bệnh là xong. Để chuyển đổi công năng của chung cư cao cấp thành bệnh viện, cần phải thay đổi rất nhiều hạng mục. Đồng thời, về quy hoạch, phải xem có phù hợp để chuyển chung cư thành bệnh viện hay không; giao thông có thuận lợi, thuận tiện cho việc cấp cứu bệnh nhân, đi lại của người dân hay không.

Cao ốc Mỹ Đức được xây dựng trên khu đất 32.755m², theo thiết kế sẽ làm nơi ở, sinh sống cho 6.616 người. Theo quy chuẩn về xây dựng, quy hoạch đã được phê duyệt, diện tích đất cây xanh - thể thao 3.713m², đất giao thông - bãi xe 18.303m² và đất xây dựng 8.709m², chiếm 26,6%. Nay nếu các căn hộ được chia nhỏ, tăng số lượng căn hộ, sẽ làm số lượng cư dân tăng lên gấp đôi, trong khi kết cấu công trình, diện tích nhà để xe, diện tích đất công viên và công cộng, khả năng tiếp nhận của nhà trẻ, bệnh xá vẫn như cũ, phá vỡ quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Hậu quả là quyền lợi về tiện ích công cộng của những người dân đã mua căn hộ bị xâm phạm, đồng thời buộc quy hoạch chung phải điều chỉnh cho phù hợp. Đối với các cao ốc chung cư chuyển đổi công năng thành bệnh viện quy mô lớn, phải có khu hành lang cây xanh, đất công cộng và hệ thống giao thông thuận lợi, đó là điều kiện không dễ thực hiện. Bởi lẽ, ở những khu vực này công tác quy hoạch đã hoàn chỉnh.

Nếu cho phép doanh nghiệp bất động sản chỉ chuyển công năng và thiết kế cao ốc, mà không cần điều chỉnh hạ tầng, quy hoạch, là trái quy định. Do vậy, để lợi ích của doanh nghiệp bất động sản hài hòa với lợi ích của người dân và xã hội, các sở, ngành của TPHCM cũng như Bộ Xây dựng cần xem xét thật cẩn trọng, đừng để “sáng kiến” thành… “tối kiến”.