Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Vì sao vẫn vướng?

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện vẫn còn nhiều vướng mắc cần được tháo gỡ. Ảnh: Khánh Nguyên

Nhà 20 Tố Tịch, phường Hàng Gai vốn thuộc quyền sở hữu của cụ Đặng Văn Chế và Đào Thị Phúc (hiện cả hai cụ đã mất), được ghi trong bằng khoán điền thổ số 1379. Năm 1961, thực hiện cải tạo công tư hợp doanh, Ban cải tạo đã quản lý 3 buồng giáp mặt phố, diện tích 153m2/317m2 tổng diện tích. Đến năm 1994, Xí nghiệp May Chiến Thắng (lúc đó đang sử dụng diện tích trên) quyết định chuyển quyền thuê lại cho gia đình. Tuy nhiên, khi làm hợp đồng thuê nhà, người đứng tên là ông Đặng Văn Đản (con trai) chứ không phải cụ Phúc nên cụ Phúc làm đơn khiếu nại. Trong khi việc khiếu nại chưa ngã ngũ thì nhà 20 Tố Tịch được bán theo Nghị định 61/CP và cấp "sổ đỏ" cho ông Đản, khiến cho mâu thuẫn, tranh chấp trong gia đình càng phức tạp đến tận bây giờ. Trên thực tế, những mâu thuẫn như trên không ít, do tính chất phức tạp trong quá trình quản lý, sử dụng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất còn tồn đọng, vướng mắc chưa thể cấp được giấy chứng nhận do nhiều nguyên nhân khác nhau, từ việc nguồn gốc có vi phạm luật đất đai, là đất lấn chiếm, đến đất chuyển mục đích sử dụng trái phép, giao đất trái thẩm quyền. Thậm chí, đất có quyết định xử lý của tòa án, cơ quan thanh tra, có quyết định xử lý hành chính của cơ quan nhà nước thẩm quyền nhưng đến nay chưa xử lý được nên các quận, huyện phải để lại chưa giải quyết cấp giấy chứng nhận.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhu cầu chính đáng, đồng thời giúp cơ quan chức năng quản lý tốt hơn, nhưng thực tế hoàn tất thủ tục không đơn giản. Ngay cả những dự án phát triển nhà ở thương mại sau này cũng phát sinh nhiều vấn đề. Điển hình như thời gian triển khai dự án kéo dài, thay đổi chủ đầu tư nhưng không làm thủ tục với cơ quan quản lý theo quy định. Quy hoạch, mật độ, hệ số sử dụng đất, quy mô công trình bị tự ý thay đổi. Những vi phạm này phải chờ cơ quan chức năng xử lý xong mới đủ điều kiện cấp "sổ đỏ" nên người mua nhà gánh hậu quả. Trong quá trình cấp giấy chứng nhận, cơ quan quản lý còn phát hiện nhiều trường hợp chủ đầu tư chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai nhưng đã xây dựng và bán nhà; thậm chí cả trường hợp chủ đầu tư được giao đất xây nhà chung cư miễn tiền sử dụng đất nhưng khi bán căn hộ trong giá thành vẫn bao gồm giá trị tiền sử dụng đất mà không nộp trả cho Nhà nước; hoặc quyết định giao đất cho công ty mẹ nhưng việc xây nhà, ký hợp đồng bán nhà lại do công ty con thực hiện.

Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, trước khi kê khai cấp giấy còn phải thực hiện nhiều bước như chuyển từ doanh nghiệp nhà nước sang công ty cổ phần; xác định vị trí đất doanh nghiệp quản lý, nộp tiền thuê đất hằng năm; chính quyền địa phương xác nhận không tranh chấp, khiếu kiện; xin thỏa thuận quy hoạch kiến trúc, chỉ giới đường đỏ… Bên cạnh đó, nhiều đơn vị có biến động về diện tích đất nên ngại kê khai, lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Mặc dù Sở Địa chính trước đây và nay là Sở Tài nguyên - Môi trường thông báo nhiều lần nhưng ít đơn vị thực hiện. Chỉ khi có nhu cầu liên quan đến quyền sử dụng đất như giao dịch bảo đảm, chuyển nhượng, tách, nhập doanh nghiệp… đơn vị mới liên hệ Sở Tài nguyên - Môi trường làm thủ tục.

Để tháo gỡ khó khăn trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã yêu cầu Bộ Tài nguyên - Môi trường lập đoàn kiểm tra cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các dự án phát triển nhà ở, nhất là tại các thành phố lớn. Hiện cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận lần đầu, với tỷ lệ 95% diện tích đất đang sử dụng và gần 97% tổng số trường hợp đang sử dụng đất đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, xét riêng từng loại đất vẫn có một số loại đạt tỷ lệ thấp dưới 85%, như đất chuyên dùng còn 29 địa phương, đất đô thị còn 15 địa phương, đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương... Một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70%, gồm Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, Kiên Giang, Ninh Thuận...

Cùng với lý do chủ quan, còn có lý do từ cơ chế chính sách, mà điển hình là sự thiếu thống nhất trong văn bản. Ví dụ, tại Nghị định 120/2010/NĐ-CP hướng dẫn, trường hợp tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng hoặc cho thuê nhưng đã cấp trái thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà trước ngày 15-10-1993, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% giá đất do UBND tỉnh quy định. Nhưng, Nghị định 84/2007/NĐ-CP lại hướng dẫn, trường hợp giao đất trái thẩm quyền trước ngày 15-10-1993 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất thì phần đất ở trong hạn mức không phải nộp tiền sử dụng, đất vượt hạn mức phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá do UBND cấp tỉnh quy định. Rõ ràng, cùng một dạng đất mà có hai hướng dẫn khác nhau khiến cơ quan quản lý không biết áp dụng quy định nào mới đúng.