Căng thẳng “cuộc chiến diện tích chung cư”

Vừa bàn giao đã tranh chấp

Chung cư Đại Thanh từng “làm mưa làm gió” trên thị trường bất động sản (BĐS) khu vực Hà Nội đang “khát” nhà giá rẻ khi đưa ra căn hộ diện tích vừa phải với mức giá 10 triệu đồng/1m2, nên trong khi thị trường ảm đạm, dự án này bán hết veo hàng ngàn căn hộ.

Trong vài tuần gần đây, chung cư Đại Thanh cũng đang là tâm điểm của thị trường khi khách hàng tố chủ đầu tư “ăn gian” diện tích, và mâu thuẫn giữa hai bên có lúc lên đến mức xảy ra xô xát, ảnh hưởng đến an ninh trật tự tại địa bàn.

Đại diện gần 300 chủ hộ tại tòa nhà CT6A Đại Thanh cho biết, trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, cách tính diện tích của chủ đầu tư không thống nhất và sai luật định. Cụ thể, diện tích căn hộ của nhóm khách hàng này trong hợp đồng được tính theo phương pháp tim – bì, tức là từ tim đối với tường chung giữa các căn hộ, tính phủ bì đối với tường bao ngoài, cột, hộp kỹ thuật và tường chịu lực. Với cách tính này, mỗi căn hộ ước chừng bị vênh khoảng 3-5m2 so với thực tế.

Trong khi 300 khách hàng được tính diện tích theo phương pháp tim – bì thì khoảng hơn 900 căn còn lại được tính diện tích theo phương pháp tim – tim, tức là tính diện tích từ tim tường chung và tim tường bao ngoài.

Đây không phải là lần đầu tiên “cuộc chiến diện tích căn hộ” xảy ra giữa chủ đầu tư và khách hàng, và một điều lạ là trong những lần “tính nhầm” này, hầu như lần nào khách hàng cũng chịu phần thiệt. Cách đây chưa lâu, hàng chục chủ căn hộ ở dự án Keangnam cũng khởi kiện chủ đầu tư ra tòa bởi cách tính diện tích căn hộ.

Đối với những hợp đồng bán căn hộ ký từ năm 2008 cho đến tháng 3/2009, chủ đầu tư đã tính diện tích căn hộ để bán cho khách hàng theo phương pháp đo phủ bì. Với phương pháp phủ bì này, cứ một bức tường phân chia giữa 2 căn hộ liền kề thì chủ đầu tư đã tính tiền 2 lần cho 2 căn hộ cạnh nhau. Vì thế, có trường hợp khách hàng mua nhiều căn hộ liền nhau phải mua 2 lần chính bức tường ngăn giữa các căn hộ của mình, dẫn tới khách hàng thiệt hàng chục mét vuông.

Ở một dự án khác là Lê Văn Lương Residential của Tập đoàn Nam Cường, khách hàng cũng phản đối khi phải trả thêm tới vài chục triệu đồng cho mỗi căn hộ do cộng cả diện tích phần cột khung, hộp kỹ thuật buộc người mua trả tiền, trong khi hợp đồng mua bán ghi nhận phần này thuộc sở hữu chung…

Chủ đầu tư “lờ” quy định pháp luật

Trong Thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở, sau đó được thay thế bằng Thông tư 16/2010/TT-BXD đều thừa nhận có hai cách tính diện tích căn hộ chung cư, là tính theo kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ).

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong Điều 49 về sở hữu riêng, chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu quy định khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt là thuộc sở hữu chung.

Về nguyên tắc, những thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư cũng phải được thực hiện trên nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tức là cũng chỉ được thỏa thuận trên hai cách tính diện tích như trên, thế nhưng trong trường hợp chung cư Đại Thanh đã dẫn ở trên, chủ đầu tư đã phát minh ra cách tính mới là tim – bì, mà theo cách đó, phần có lợi hơn nghiêng về phía họ.