Căn hộ cho thuê dài hạn: Thiếu hành lang pháp lý

Trong cơn bĩ cực của thị trường bất động sản (BĐS), căn hộ cho thuê dài hạn được xem là một giải pháp khơi thông nguồn BĐS tồn đọng. Tuy nhiên, do chưa có chế tài cụ thể, nên các chủ đầu tư áp dụng như mô hình nhà cho thuê thông thường và sẽ phát sinh nhiều rủi ro cho người đi thuê.

Tại Dự án Twin Tower, Công ty Lê Thành vừa tung ra thị trường loại căn hộ cho thuê trong vòng 15 năm với giá 240 triệu đồng/căn chia thành 5 đợt và đóng trong vòng một năm là có thể nhận nhà. Bất luận nhiều ý kiến lo ngại về tính pháp lý của căn hộ, 30/40 căn hộ thí điểm cho thuê đã được thuê hết. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Lê Thành cho biết, nếu tín hiệu thị trường tốt, 2.500 căn hộ có diện tích 30 - 60 m2 sẽ cho thuê chứ không bán.

Trước đó, C.T Group đã đưa gói giải pháp cho thuê căn hộ 30 m2 đủ nội thất cơ bản với giá 144 triệu đồng/6 năm và 257 triệu đồng/12 năm. Tại thời điểm tung ra gói giải pháp này (đầu năm 2012) mô hình này cũng được thị trường đón nhận.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, thị trường đang thiếu căn hộ cho thuê dưới 2 triệu đồng/tháng, Công ty Lê Thành đã đưa ra mô hình mới đáp ứng tiêu chí này. Tuy nhiên, rào cản đối với các doanh nghiệp là Việt Nam chưa có hợp đồng mẫu hay giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn. Người thuê chỉ có quyền ở hay cho thuê lại chứ không được thế chấp ngân hàng như là tài sản của mình, mà chỉ có chủ đầu tư - người sở hữu căn hộ mới được quyền thế chấp.

Về rủi ro của loại hình này, luật sư Nguyễn Trường Thành, Văn phòng Luật sư Vạn Lý (TP. Cần Thơ) cho biết, nếu trong hợp đồng có điều khoản khống chế quyền thế chấp căn hộ của chủ đầu tư như “người cho thuê không được quyền thế chấp căn hộ” thì rủi ro của người thuê ít hơn. Còn đang trong thời gian thuê mà doanh nghiệp cho thuê bị phá sản thì giải quyết theo luật. Theo đó, quyền ưu tiên của người thuê được xem xét đầu tiên. Vấn đề cơ bản là người thuê phải xem xét kỹ từng điều khoản của hợp đồng.

Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, với quy định hiện tại thì quyền lợi của người thuê có nhiều rủi ro nếu phát sinh tranh chấp. Vì vậy, mô hình căn hộ cho thuê này sẽ khó phát triển, dù đang đáp ứng tốt nhu cầu thực của thị trường.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, có nhiều vấn đề liên quan đến sở hữu chung cư, quyền sở hữu của người thuê căn hộ dài hạn… đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến để đưa vào luật. Đây là vấn đề mới nên cần ý kiến của nhiều cơ quan liên quan trước khi đưa ra quy định cụ thể.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng khẳng định, thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia, những mô hình đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn, phù hợp với thị trường sẽ được ưu tiên phát triển. Nhà cho thuê dài hạn cũng là một mô hình đang được hướng tới. Vì thế, sẽ có những quy định cụ thể để mô hình này phát triển. Nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp tham gia, những rào cản về thủ tục hay hành lang pháp lý sẽ được giải quyết.