Căn hộ 25m2, hiểu sao cho đúng?

Theo một số chuyên gia, trong bối cảnh sức ép về hạ tầng xã hội ngày càng gia tăng, việc đưa ra nội dung này trong bản dự thảo có thể sẽ nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Bước tiến mới của chính sách

Theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Hà Nội, nếu quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư mới được áp dụng sẽ tạo cơ sở cho việc gia tăng số lượng nhà ở quy mô nhỏ, gia tăng dân số và sẽ có ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý đô thị.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, ông Sơn cho rằng những sản phẩm nhà ở quy mô nhỏ này sẽ được thị trường đón nhận, do hiện nay nhu cầu về nhà ở còn rất lớn và giá nhà tại các thành phố lớn vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của số đông người dân.

“Nếu quy chuẩn mới được áp dụng, các chủ đầu tư sẽ phải đứng trước lựa chọn khó khăn giữa việc gia tăng số lượng nhà ở quy mô nhỏ, tạo ra các khu nhà ở đông đúc với nhiều nguy cơ, hay đảm bảo chất lượng quản lý, duy trì các tiện ích với mật độ cư dân phù hợp. Chi phí vận hành và giá cả đối với các dịch vụ tiện ích có thể sẽ tăng lên cùng với quy mô dân số. Đối với người mua nhà, sẽ có sự phân biệt đáng kể khi tiếp cận các sản phẩm nhà ở quy mô nhỏ”, ông Sơn nhận định.

Cũng theo vị này, mặc dù các căn hộ diện tích nhỏ thường được phát triển nhắm vào các phân khúc người sử dụng có mức chi trả thấp, nhưng hạng cấp của căn hộ không chỉ căn cứ vào diện tích của nó.

“Tôi sẽ không bất ngờ nếu trên thị trường xuất hiện căn hộ nhỏ nhưng có giá bán cao khi quy chuẩn này được chính thức ban hành”, ông Sơn nói.

Những sản phẩm nhà ở quy mô nhỏ sẽ được thị trường đón nhận.

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – Tư vấn Savills Hà Nội, đánh giá đây có thể là một giải pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ.

“Giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá bán của căn hộ thấp hơn, phù hợp với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ hơn”, bà Hằng nói.

Tuy vậy, theo bà Hằng, chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và thận trọng trong thiết kế, tận dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện, gói gọn các tiện ích sinh hoạt.

Điều này có lẽ không quá khó vì các chủ đầu tư có thể tham khảo các quốc gia đi trước về xây dựng căn hộ siêu nhỏ như Hồng Kông, Singapore, Thái Lan.

“Giảm diện tích căn hộ cũng là một xu hướng tại các dự án chung cư nhằm tăng tính thanh khoản. Vì vậy, từ phương diện chủ đầu tư, đây là một chuyển biến đáng mừng trong chính sách”, bà Hằng nhận xét.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, nếu xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình tăng lên.

Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Lúc này, cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Hiện thực hoá giấc mơ có nhà?

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng chúng ta cần nhìn nhận thực tế nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 45m2) phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ 2 - 3 người tại các khu đô thị lớn, các khu công nghiệp là tương đối nhiều.

Chỉ tính riêng trên địa bàn TP.HCM, hiện đã có khoảng 3 triệu lao động nhập cư, trong đó hơn 50% là lao động có thu nhập trung bình và thấp. Hàng triệu con người vẫn ở trong những căn phòng 15 – 20m2 tồi tàn, chật hẹp, thiếu an ninh, an sinh, an toàn PCCC. Ước mơ của họ là một căn hộ diện tích nhỏ, giá từ 200 – 300 triệu đồng/căn bởi phù hợp với tiềm lực tài chính.

Trước đó, dư luận và một số cơ quan chức năng lo ngại việc cho xây dựng căn hộ 25m2 sẽ tạo điều kiện cho các khu ổ chuột tương lai xuất hiện.

Về việc này, ông Đực phân tích, mỗi dự án được duyệt luôn luôn phải bảo toàn được quy hoạch của khu dân cư ở nơi đó. Cho dù được xây 25m2, nhưng dự thảo của Bộ Xây dựng đã yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ.

“Lúc này, chủ đầu tư có muốn chia, muốn vẽ thế nào cũng chỉ được từng ấy căn đủ cho số lượng dân cư đã được duyệt. Số người ở phải tương xứng với diện tích xây dựng và cảnh quan, công viên dự án. Tổng số dân số phù hợp với mật độ xung quanh.

Cho nên, vấn đề cốt lõi không phải là 25m2 hay 30m2, cũng không phải câu chuyện so sánh với Singapore hay Nhật Bản, Hồng Kông có nhà mười mấy mét muông, mà là câu chuyện quy hoạch. Quy hoạch có chuẩn mực không, thực hiện quy hoạch có nghiêm túc không? Đó mới là vấn đề. Nếu công tác quy hoạch được thực hiện nghiêm túc thì cho dù là căn hộ 10m2 cũng không thể nào ảnh hưởng đến hạ tầng.”, ông Đực nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo bà Hằng, nếu nhìn xa hơn là bài toán về chương trình phát triển nhà ở thành phố vì phấn đấu đến năm 2020, Hà Nội nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3 m2/người (diện tích nhà ở tối thiểu 8,5 m2/người) từ diện tích bình quân 23,1 m2/người và diện tích tối thiểu 6,5 m2/người trong năm 2015, thì việc cho phép xây dựng căn hộ 25 m2 có thể ảnh hưởng ở mức độ nào đó đến mục tiêu này nếu như việc phát triển căn hộ 25 m2 không được quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ.

Do vậy, để đưa căn hô 25m2 đi vào thực tiễn một các thành công, bà Hằng cho rằng các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ.

Các doanh nghiệp tham gia vào thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án. Có như vậy thì mới đảm bảo được chất lượng cuộc sống của cư dân tại các dự án này, tránh gây sức ép đáng kể lên hạ tầng giao thông và các tiện ích công cộng của thành phố, đồng thời giữ gìn hình ảnh và quy hoạch của đô thị.