Cần gỡ bỏ nút thắt để xác định giá đất theo thị trường

Đó là quan điểm của Luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh); sau đây, là toàn bộ nội dung phân tích của Luật sư Hữu về vấn đề này:

1. Hiện tại, Việt Nam không có giá đất theo thị trường

Giá đất theo thị trường là giá đất được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Mặc dù, quy định pháp luật nước ta yêu cầu người dân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải kê khai đúng giá giao dịch, trường hợp vi phạm sẽ gánh lấy chế tài của pháp luật (bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự). Tuy nhiên, hiện này rất nhiều trường hợp kê khai giá giao dịch trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn so với giá thực tế nhằm giảm bớt số tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng (thuế suất 2% trên giá giao dịch tại hợp đồng chuyển nhượng).

Từ thực tiễn trốn thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên Nhà nước không thể thống kê các mức giá giao dịch quyền sử dụng một cách chính xác; do đó, ở thời điểm hiện tại dù Nhà nước có quyết tâm cao độ đến mức nào đi chăng nữa thì cũng không có cơ sở để xác định giá đất theo thị trường.

Luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh)

2. Cần gỡ nút thắt để xác định giá đất theo thị trường

Với quy định thuế suất thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tư duy của một số Nhà lập pháp là không để thất thu trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hai nút thắt dẫn đến không thể xác định giá đất theo thị trường tại Việt Nam. Để xác định giá đất theo thị trường thì cần sớm gỡ bỏ hai nút thắt này, cụ thể: (i) Việc đánh thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất do Nhà nước quy định (không tính theo giá giao dịch được kê khai tại hợp đồng như hiện nay); (ii) Nhà lập pháp cần bỏ tâm lý sợ thất thu ngân sách và thay vào đó là tư duy ‘thả con săn sắt, bắt con cá rô’, hi sinh lợi ích nhỏ để thu về lợi ích tổng thể to lớn hơn.

Hiện nay, việc tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá giao dịch tại hợp đồng; tuy nhiên, đa phần giá này là giá không thực tế (thấp hơn giá giao dịch thật rất nhiều). Do đó, quy định của pháp luật hiện tại chỉ áp dụng với người thật thà còn kẻ kém phần tử tế sẽ không bị tác động (ngân sách Nhà nước vẫn thất thu).

Nếu việc đánh thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất do Nhà nước quy định sẽ đảm bảo sự công bằng cho mọi người; người dân kê khai thật giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (việc kê khai đúng không còn bị đóng thuế cao như hiện nay mà lại đảm bảo quyền lợi của mình về sau nếu không may hợp đồng bị vô hiệu, tranh chấp phát sinh…); từ đó, Nhà nước sẽ thu thập được số liệu phù hợp với thực tiễn để xác định giá đất theo thị trường (sau khi loại bỏ những giao dịch có giá đột biến).

3. Lợi ích của việc xác định giá đất theo thị trường

Một khi xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo được quyền lợi của người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất; Nhà nước tăng nguồn thu từ các khoản thuế liên quan đến việc sử dụng đất (như là: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…); chống được tiêu cực, lợi ích nhóm trong việc thu hồi và bồi thường về đất đai. Lợi ích của người dân và Nhà nước được hài hòa; tránh những bất cấp, khiếu nại trong việc thu hồi đất và bồi thường như hiện nay.