Bung nhà giá rẻ có “cứu” được thị trường bất động sản?

> Thông tin dự án Khu căn hộ Tân Tạo 1

> Thông tin dự án Cheery 2 Apartment

Nhà giá rẻ bung hàng

Mới đây, sàn giao dịch Bất động sản Đại Đương Xanh thông báo chào bán căn hộ Tân Tạo 1 (TPHCM) với giá từ 10,9 triệu đồng/m2. Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) làm chủ đầu tư gồm 4 tòa nhà cao 16 tầng với tổng diện tích sàn 57.738 m2. Phương thức thanh toán là 10% sau 10 ngày ký hợp đồng, tháng 12/2012 nhận nhà thanh toán 40% và 50% còn lại sẽ trả góp trong 2 năm lãi suất 0%. Có thể nói, 10,9 triệu đồng/m2 là mức giá tương đối mềm tại khu vực phía Nam ở thời điểm này.

Khu căn hộ Tân Tạo 1

Các căn hộ có giá tầm dưới 1 tỷ đồng được bung ra tập nập ở TP.HCM thời gian gần đây. Cuối tháng 7/2012, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long thông báo mở bán nhà phố vườn tại Khu cư xá Ehome Bắc Sài Gòn với giá từ 867 triệu đồng/căn. Ngoài ra, để tập trung “đánh” mạnh vào phân khúc nhà bình dân, công ty này còn triển khai hẳn chương trình có tên “Affordable Housing” cho các dự án trong 5 năm tới với dạng nhà ở phù hợp cho đại đa số người dân, có mức giá “vừa túi tiền”. Trong đó, tiêu chí giá cả hợp lý, tiết kiệm được đặt lên hàng đầu.

Khu cư xá Ehome Bắc Sài Gòn

Một dự án được quan tâm không kém nữa là căn hộ Cheery 2 Apartment (quận 12) do Công ty Cổ phần TV - TM - DV Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư. Giá bán được đưa ra từ 12,3 triệu/m2 cho các căn hộ từ 50m2 đến 66m2, tức khoảng 600 triệu cho một căn hộ.

Cheery 2 Apartment

Nhìn chung, các căn hộ với diện tích tầm 50m2 và có giá giao động từ 10-13 triệu đồng/m2 ở khu vực TP.HCM thời gian gần đây được giới thiệu liên tục. Mặc dù vẫn còn cao so với những người có thu nhập thấp, song nhiều người cho rằng mức giá này có thể chấp nhận được nếu so với các căn hộ hàng tỷ đồng vẫn còn xa vời so với mức thu nhập hiện nay.

Ở khu vực phía Bắc, nhà ở dành cho người có nhu nhập thấp có phần ồn ào hơn. Đặc biệt, lần đầu tiên Hà Nội có có căn hộ 30 m2 với mức giá ở tầm 300 triệu đồng. Cụ thể, cuối tháng 7, Tổng công ty Viglacera cho khởi công dự án gần 1.500 căn hộ cho người có thu nhập thấp tại Khu đô thị mới Đặng Xá 2 (huyện Gia Lâm, Hà Nội) với tổng mức đầu tư 700 tỷ đồng, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 6.000 người. Các căn hộ được thiết kế với diện tích 30 – 50 m2 với giá bán khoảng 300 – 500 triệu đồng/căn. Lập tức thông tin này được lan truyền mạnh mẽ và được xem là căn hộ có giá bán rẻ nhất thủ đô Hà Nội.

Khu căn hộ Đặng Xá 2

Nhà thu nhập thấp vẫn là mơ ước của hàng triệu người. Do đó, sau khi góp ý của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng về việc nhà ở đô thị nên có giá từ 2-4 triệu đồng/m2 với diện tích 50m2 là cần thiết đã được nhiều ý kiến hoan nghênh. Phần lớn đều cho rằng mức giá này người lao động có thu nhập thấp thậm chí một số công chức mới có cơ hội mua nhà để ở. Chị Nguyễn Thị Ngọc Hương chia sẻ trên một diễn đàn, hy vọng dự án nhà 200 triệu đồng cho người dân nhanh chóng trở thành hiện thực, vì với mức thu nhập như hiện nay vừa phải lo cho bản thân vừa lo cho gia đình, thì chắc 50 năm nữa người thu nhập thấp cũng không có nhà để ở.

Mặc dù chưa đáp ứng hết được nhu cầu quá lớn của người thu nhập thấp thực sự, nhưng việc dồn dập cung cấp vào thị trường những dự án nhà giá rẻ đang gây được sự chú ý và kỳ vọng sẽ mở rộng quy mô hơn. Theo đó, giá đất cũng được kỳ vọng sẽ trở lại giá trị thực của nó sau một thời gian dài bị đầu cơ và nhà giá rẻ không còn là xa vời.

Cứu cánh cho thị trường bất động sản?

Thị trường bất động sản “đóng băng” trong một thời gian dài đó là hệ quả của quá trình đầu cơ đẩy giá nhà đất lên mức quá cao và sự suy giảm của nền kinh tế và thắt chặt chính sách tiền tệ của NHNN. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về nợ ngân hàng và hàng tồn kho lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Trong hoàn cảnh nợ mới – nợ cũ, một số doanh nghiệp phải tìm cách “đảo nợ” chứ chưa tính nỗi đến chuyện bơm vốn cho các dự án.

Sự khó khăn của doanh nghiệp bất động sản được thể hiện khá rõ tại kết quả kinh doanh quý 2/2012. Tính sơ bộ đã có khoảng 20 công ty trong ngành xây dựng, bất động sản báo lỗ.

Nhiều doanh nghiệp không bán được hàng và doanh thu sụt giảm mạnh. CTCP Phát triển Bất Động sản Phát Đạt (PDR) trong quý 2 chỉ ghi nhận doanh thu chủ yếu từ bán diện tích chỗ đậu xe tại tầng hầm B2 thuộc dự án The EverRich 1 gần 17 tỷ đồng. Điều này cho thấy các căn hộ tại dự án cao cấp của công ty có vẻ vẫn đang ế hàng. Trường hợp khác là doanh thu thuần của CTCP Đầu tư & KD Nhà Khang Điền (KDH) theo báo cáo tài chính riêng lẻ quý 2/2012 cũng chủ yếu là từ dịch cung cấp dịch vụ với mức khiêm tốn 8 tỷ đồng.

Doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng hàng tồn kho đang chất cao như núi hiện nay. Một thống kê sơ bộ cho thấy lượng hàng tồn kho của hơn 60 doanh nghiệp trong ngành niêm yết trên thị trường chứng khoán là hơn 83 nghìn tỷ đồng.

Lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản khan hiếm vì chính sách tiền tệ thắt chặt trước đây, phân khúc căn hộ trung và cao cấp trở nên ảm đạm, giới đầu cơ cũng vắng bóng. Đánh vào nhu cầu thực của người dân và cũng để thích nghi với thị trường, nhiều dự án nhà giá rẻ nối tiếp nhau được khởi công bởi. Các doanh nghiệp như Đất Xanh, Địa ốc Hoàng Quân là các đơn vị nắm bắt nhanh và chú đến phân khúc này khi chào hàng nhiều dự án có giá dưới 1 tỷ đồng/căn hộ.

Một người có nhu cầu về nhà ở chia sẻ, các khoản chi phí xây dựng hiện nay quá lớn khiến giá nhà đất cao như chi phí đất đai, vật tư, chi phí "bôi trơn", rồi lãi suất ngân hàng... Theo người này, tổng các chi phí này nếu tiết giảm được và ngân hàng chính sách xã hội hỗ trợ vốn vay, các doanh nghiệp cung ứng vật tư cắt được khâu trung gian thì giá sẽ giảm dưới 3 triệu đồng/m2 mà nhà vẫn tốt.

Trong khi chờ để giải quyết hàng tồn kho và tiếp cận nguồn vốn mới, các dự án nhà giá rẻ trở thành định hướng chiến lược của nhiều doanh nghiệp trong lúc căn hộ đang ế ẩm. Trên thực tế thị trường có sôi động hơn sau khi phân khúc nhà giá rẻ được chào hàng liên tục vẫn còn phải kiểm chứng. Nhưng rõ ràng đây là nhu cầu khá lớn trong giai đoạn hiện nay và việc thực hiện còn phụ thuộc vào quyết tâm của chính doanh nghiệp bất động sản và tình trạng đầu cơ nhà đất có giảm hay không.