Bộ Xây dựng ra văn bản sai khiến chủ đầu tư trục lợi

Cục Kiểm tra Văn bản Quy phạm Pháp luật (Bộ Tư pháp) vừa có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng kiểm tra và xử lý văn bản quy định về cách tính diện tích căn hộ chung cư. Trong thời gian qua, quy định đã gây ra tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư trong rất nhiều dự án

Hướng dẫn sai nhiều luật

Theo quy định của Luật Nhà ở (điều 70) và Nghị định số 71 (điều 49), những phần tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ thuộc phần sở hữu chung và theo quy định tại điều 225 Bộ Luật dân sự thì phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia.

Tuy nhiên, theo quy định và hướng dẫn về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường tại Thông tư 16 và Công văn 124 thì phần sở hữu chung (tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ) đã bị đem chia cho chủ sở hữu các căn hộ, vì thế nó được tính vào diện tích sàn căn hộ mua bán và được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Theo quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thông tư 17/2009 (Bộ Tài nguyên và Môi trường): “Đối với căn hộ chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ” (điểm c khoản 2 điều 6).

Như vậy, với quy định về cách tính diện tích căn hộ theo tim tường tại Thông tư 16 và Công văn số 124, phần sở hữu chung không thể phân chia đã được đem chia và được công nhận trở thành sở hữu riêng. Điều này cũng không phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự.

Người mua chung cư chịu thiệt

Cạnh đó, quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc tim tường tại Thông tư số 16, những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật thì cột, hộp này cũng được tính trong tổng diện tích của căn hộ. Người mua nhà phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng và diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn căn hộ không có cột, hộp kỹ thuật, như vậy đã tạo ra bất bình đẳng giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Hơn nữa, kèm theo một hệ lụy khác, đó là việc phải trả các khoản thuế, phí, hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó.

Cũng từ quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại Thông tư 16 dẫn đến việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại chung cư hiện nay không rõ ràng. Cụ thể, phần cột, hộp kỹ thuật, tường bao, tường ngăn chia căn hộ ... tính vào sở hữu riêng nhưng có thể phần diện tích này đã được phân bổ vào giá bán chung cho toàn bộ ngôi nhà; hay phần sở hữu chung là hành lang, sảnh thì bị chủ đầu tư biến thành văn phòng cho thuê ...

Theo ông Sơn, đây chính là vấn đề mà dư luận báo chí đang băn khoăn và có tranh chấp giữa các chủ sở hữu các căn hộ với chủ đầu tư tại một số khu chung cư hiện nay.

Để đảm bảo tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản trong hệ thống pháp luật, Cục Kiểm tra văn bản Quy phạm Pháp luật đã thông báo và đề nghị Bộ tổ chức tự kiểm tra, xử lý nội dung chưa phù hợp với pháp luật của các văn bản nêu trên và thông báo kết quả xử lý cho Cục theo quy định của Chính phủ (30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo này).