Biệt thự vùng ven, xây rồi không biết bán cho ai

Một loạt nhà đầu tư đã trót ôm biệt thự dự án Splendora (Khu đô thị Bắc An Khánh) bằng hợp đồng góp vốn ở thời điểm sốt nóng, mới đây cực chẳng đã, đã tập trung kiến nghị chủ đầu tư về việc tự ý tăng giá trong hợp đồng mua bán từ 5-7 triệu đồng/m2, làm phương hại đến lợi ích khách hàng.

Bên cạnh đó dù khách hàng đã đóng 70% tiến độ nhưng hiện công trình vẫn ngổn ngang thiếu thốn cơ sở hạ tầng so với cam kết, khả năng bàn giao năm sau cũng chưa thể ở được. Nhưng về phần mình, phía chủ đầu tư cho rằng, họ tất yếu phải tăng giá trong quá trình triển khai dự án vì mọi chi phí đều tăng.

Không riêng gì Splendora, hàng loạt dự án khu đô thị đình đám một thời tại phía Tây Hà Nội cũng đang trong cảnh nằm im, các nhà đầu tư sốt ruột với hàng loạt những hứa hẹn mà không thấy có động tĩnh triển khai gì điển hình như dự án ParkCity, các dự án chậm hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như Dương Nội, Văn Phú, Yên Hòa, Mỹ Đình 1, 2, Văn Quán - Yên Phúc, Đại Kim - Định Công...

Giới bán hàng nhìn nhận, tình trạng chậm tiến độ thể hiện ở việc nguồn cung đất nền hiếm hoi trong quý III/2012. Ông Richard Leech - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, căn cứ vào kế hoạch triển khai của các chủ đầu tư, hồi đầu tháng 7/2012, CBRE ước đoán nguồn cung đất nền, biệt thự, liền kề sẽ tăng lên trong nửa cuối năm, nhưng thực tế 3 tháng vừa qua gần như không có nguồn cung mới ra thị trường.

Giá nhà đất trong khu đô thị nối dài xu hướng giảm giá trong vài quý vừa qua. So với cùng kỳ năm 2011, mặt bằng giá chào bán đã giảm khoảng 18%. Những dự án đã hoàn thành đem ra chào bán mức giá thấp hơn thời điểm trước. Những dự án chưa hoàn thành thì hầu như không có giao dịch. Các dự án sắp hoàn thiện buộc phải đầu tư thi công các hạng mục phụ trợ để thu hút dân cư về ở. Đây là một áp lực lớn đối với các chủ đầu tư trong bối cảnh đói vốn, thiếu thanh khoản, vì thế đa số phản ứng bằng việc trì hoãn xây dựng và chào bán.

Về nguồn cầu, một trong những khó khăn lớn nhất là việc khó đưa ra quyết định mua vì mức giá hiện nay chưa phải đáy của thị trường. Càng viển vông hơn nếu khách hàng phải đi vay tiền ngân hàng mua nhà, bởi tiền lãi phải trả hiện nay còn vượt quá cả sự trượt giá của tài sản này sau một năm.

Theo số liệu của Savills Việt Nam, mảng nhà ở cao cấp này tại Hà Nội hiện có tổng số 41.500 căn từ 122 dự án. Trong đó 96 dự án (tương đương 28.100 căn) giao dịch dưới dạng hợp đồng mua bán, 26 dự án (tương đương 13.400 căn) được giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn. Tính thanh khoản của sản phẩm dưới dạng hợp đồng góp vốn rất thấp vì người mua lo sợ tính pháp lý cũng như tiến độ xây dựng.

Hiện tại giá chào bình quân thứ cấp biệt thự, nhà liền kề đã xuống dưới 20 triệu đồng/m2 thuộc về các dự án ở khu vực đường vành đai 3, gồm Mê Linh, Đan Phượng, Quốc Oai nhưng các dự án này vẫn không thu được một giao dịch nào trong quý III/2012. Các quận trung tâm như Cầu Giấy, Tây Hồ, Từ Liêm, Hoàng Mai, giá dao động từ 87-160 triệu đồng/m2 biệt thự và từ 125-173 triệu đồng/m2 nhà liền kề.

Bà Đỗ Thu Hằng - trưởng bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam cho rằng, quyết định 26 của Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư các khu đô thị phải hoàn thiện hạ tầng trước khi tiến hành các hạng mục khác, đồng thời các đề xuất đánh thuế biệt thự bỏ hoang hoặc đánh thuế lũy tiến người sở hữu từ hai biệt thự trở lên, nếu được thực hiện sẽ gây tác động thực sự có thể làm tê liệt thị trường này.

Tuy nhiên, đại diện CBRE cho rằng, khó khăn của các chủ đầu tư là điều tốt với những người mua nhà hiện nay và người mua tiềm năng. Theo tính toán, năm 2012, thị trường này sẽ đón nhận thêm khoảng 7.000 căn được hoàn thiện. Để hấp thụ được số lượng này, thị trường phải mất đến nhiều năm.

Khảo sát nhu cầu mua nhà của khách hàng tiềm năng thì 86% cho biết chỉ quan tâm đến sản phẩm giá trị dưới 5 tỷ đồng. Trong khi 70% các sản phẩm chào bán trên thị trường này có mức giá trên 5 tỷ đồng/căn. 30% còn lại dưới 5 tỷ lại hầu như chưa được hoàn thiện. Vì những bất cập đó, giới bán hàng kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ thay đổi cách thức tiếp cận khách hàng, đồng thời Nhà nước sẽ có nhiều quy định mới để điều tiết thị trường một cách trơn tru, tránh tình trạng giật cục về sau.