Biến dạng dự án bãi đậu xe ngầm

Công cộng hay kinh doanh?

Bãi đậu xe ngầm công viên Lê Văn Tám (Q.3) của Công ty CP đầu tư phát triển không gian ngầm (IUS) dự kiến có 5 tầng ngầm đậu xe với sức chứa 2.024 xe máy, 1.250 ô tô con, 28 xe buýt và xe tải. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn có 3 tầng ngầm làm trung tâm thương mại chiếm đến 30% tổng diện tích dự án. Ở dự án bãi đậu xe ngầm sân khấu Trống Đồng (Q.1), phần thương mại dịch vụ cũng chiếm đến 40% diện tích toàn dự án; còn lại 60% dành cho đậu xe, giao thông và phần sân khấu hoàn trả. Tương tự, các bãi đậu xe ngầm còn lại (ở công viên Tao Đàn, sân vận động Hoa Lư) đều dành ít nhất 30 - 40% diện tích cho mục đích kinh doanh thương mại. Lý do đưa ra là, kinh phí xây các bãi đậu xe ngầm rất lớn nên phải kèm theo các khu trung tâm thương mại để đảm bảo hoàn vốn nhanh cho chủ đầu tư (CĐT).

TS Võ Kim Cương - nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM - cho rằng bãi đậu xe chỉ nên dành làm bãi đậu xe, không nên thiên về thương mại, dịch vụ. “Cho phép chủ đầu tư làm thêm dịch vụ đồng nghĩa với việc một phần không nhỏ của bãi đậu xe sẽ dành cho người đến mua sắm, thụ hưởng dịch vụ hơn là phục vụ nhu cầu đậu xe công cộng. Điều đó làm cho mục đích của dự án bị biến dạng” - TS Cương thẳng thắn.

Theo ông Phan Phùng Sanh - Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Khoa học - Kỹ thuật xây dựng TP.HCM - nếu cho xây các trung tâm thương mại thì tình trạng kẹt xe tại các khu vực có bãi đậu xe ngầm chưa chắc đã giảm mà còn có xu hướng gia tăng, bởi chỉ đáp ứng được một phần giao thông tĩnh (chỗ đậu xe), trong khi lại làm gia tăng đáng kể giao thông động (xe lưu thông). Chẳng hạn, công viên Lê Văn Tám vốn là khu vực có tình hình giao thông cực kỳ phức tạp. Dù có mở rộng thêm các tuyến đường kết nối bên trong công viên thì nguy cơ kẹt cứng tại khu vực này là khó tránh khỏi khi lượng lớn xe cộ tập trung về đây để gửi xe và mua sắm. Tương tự, dự án bãi đậu xe ngầm - dịch vụ ở sân khấu Trống Đồng cũng sẽ làm phức tạp thêm tình hình giao thông của các tuyến đường lân cận là Cách Mạng Tháng Tám, Nguyễn Du...

Dự án bãi đậu xe ngầm công viên Lê Văn Tám sau 7 năm vẫn chưa động tĩnh

Cần rạch ròi

Không định hướng rõ ràng nên trong quá trình triển khai dự án, các cơ quan chức năng đã có sự phân vân trước đòi hỏi ưu đãi của CĐT. Chẳng hạn, theo quy định, IUS được miễn tiền thuê phần diện tích đất ngầm tại công viên Lê Văn Tám để xây bãi đậu xe. Tuy nhiên, IUS lại tiếp tục đòi hỏi được miễn luôn toàn bộ 5.230m2 diện tích trên mặt đất dùng để xây dựng các lối lên xuống, cầu thang cuốn, tầng mái trung tâm điều hành, kiểm soát... Cuối năm 2010, UBND TP quyết định miễn tiền thuê đất cho IUS đối với toàn bộ diện tích đất công viên (cùng với phần diện tích ngầm tương ứng) để bố trí xây dựng công trình theo thiết kế được duyệt. Tuy nhiên, mới đây IUS lại tiếp tục kiến nghị Sở GTVT chấp thuận giao thêm khoảng 1.340m2 mặt đất để xây các công trình kết nối với bãi đậu xe ngầm công viên Lê Văn Tám. IUS cho rằng phần diện tích thêm này là để xây đường giao thông kết nối từ các mép đường Điện Biên Phủ và Võ Thị Sáu tới công trình ngầm. Theo Sở GTVT, đòi hỏi của IUS không đúng với ý kiến thẩm định về phương án kết nối giao thông đã được phê duyệt. Nếu muốn thay đổi, IUS phải có báo cáo cụ thể và thực hiện các thủ tục điều chỉnh theo đúng quy định - đồng nghĩa với dự án lại tiếp tục kéo dài.

TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế - cho rằng với nhu cầu đậu xe rất lớn như hiện nay, việc đầu tư bãi đậu xe là một ngành kinh doanh “kiếm được”. Do đó, TP chỉ nên đặt ra các điều kiện căn bản, còn lại để CĐT tự hoạch định dự án dựa trên bài toán cung - cầu. Hiện nay trong các hợp đồng BOT với CĐT, TP thường yêu cầu mức phí đậu ô tô do nhà nước quy định, không được quá 10.000 đồng/lượt. Nếu cứ cứng nhắc áp dụng mức giá này thì sẽ không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào bãi đậu xe. Trong khi thực tế, mức giá đậu ô tô tại các trung tâm thương mại hay khách sạn 5 sao hiện nay đều tính theo giờ và vào khoảng 20.000 - 80.000 đồng/giờ nhưng vẫn được chấp nhận. Do đó, với các dự án bãi đậu xe, nên cho CĐT tự lên phương án đầu tư và thu hồi vốn như một dự án kinh doanh bình thường, trong đó doanh nghiệp vẫn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính như tiền thuê đất, thuế... “Quan trọng là nhà nước thẩm định chặt chẽ dự án để đảm bảo mục tiêu là có bãi đậu xe thực sự mà không có trung tâm thương mại hay đông người kèm theo”, ông Hiển nói.