BĐS trung cấp, bình dân: Sóng dưới đáy sông

Bất cứ thị trường nào từ vàng, ngoại hối, chứng khoán, tài chính đều đòi hỏi sự cạnh tranh (lành mạnh hoặc chưa lành mạnh) để vận động, tự điều chỉnh theo định hướng chính sách vĩ mô.

Không ngoài quy luật này, BĐS nhà đất chứng kiến rất nhiều cách xoay xỏa của các chủ thể tham gia (bao gồm DN tạo lập lẫn kinh doanh) nhằm tối đa hóa lợi thế để bán hàng, kiếm lời.

Cạnh tranh hay những trò lố

Chưa hết năm, nhưng có thể khẳng định năm 2014 là dành cho chung cư thương mại trung cấp, giá rẻ được “hậu thuẫn” dồn dập từ nhà băng trước khi bày thực đơn cho sức cầu thực. Lực lượng trung gian môi giới - nguồn xúc tác thiết yếu cho thanh khoản địa ốc, vì thế cũng căng sức cạnh tranh.

Dọn dẹp tàn dư, lên dây cót tâm lý cho khách hàng tiềm năng trước khi mở bán dự án là điều tối quan trọng với các chủ đầu tư. Ngay cả chuyện gửi sàn A 100 căn, sàn B 150 căn… để “làm thị trường” trước giờ G cũng phải tính toán rất kỹ tới năng lực của đơn vị trung gian đó.

Vậy là có chuyện rằng: trung tuần tháng 7, trên các diễn đàn cộng đồng về tư vấn tiêu dùng xuất hiện nhiều tuyên bố khẳng định sàn giao dịch BĐS T.V Land phân phối chính thức dự án CT1 Trung Văn (do Vinaconex3 làm chủ đầu tư). Căn cứ pháp lý chứng minh, là 2 link bài viết trên trang 24.com.vn đăng ngày 30/6.

Đồng thời, tác giả (được ghi danh là sđt: 01663725xxx trên lamchame) khuyến cáo: “trên thị trường hiện nay có nhiều thông tin giả mạo: Chủ đầu tư, phòng kinh doanh chủ đầu tư mở bán "suất ngoại giao", đưa thông tin không chính xác về dự án này mà chúng tôi đang phân phối chính thức (chủ đầu tư không tham gia bán hàng).

Chỉ 1 tuần sau, ngay trên diễn đàn này lại xuất hiện lời quảng cáo mở bán CT1 Trung Văn do một đơn vị khác đứng tên tư vấn (Công ty CP Tư vấn và Đầu tư T.T - Hoàng Đạo Thúy). Điều lạ, cả 2 topic trên đều nhận được rất nhiều quan tâm của nhiều người.

Độc quyền, phân phối chính thức… đang được các sàn giao dịch sử dụng như kim chỉ nam để tạo yên tâm cho khách. Thậm chí, “dìm hàng” đối thủ để bán hàng, cũng không nằm ngoài kế hoạch PR.

Dễ mua, thoải mái chọn nhưng khó quyết

Sau khi het lời khen ngợi dự án mục tiêu, người dùng (ký danh số điện thoại nêu trên) hồn nhiên “ném gạch” dự án C37 Bộ Công an (đối trọng của CT1 trên địa bàn Từ Liêm, Cầu Giấy) như sau: Sát mặt đường Lê Văn Lương, gần điện cao thế nên sẽ khó khăn trong sinh hoạt gia đình; Mật độ xây 45% nên không thoáng; Chủ đầu tư chưa có thương hiệu, uy tín trên thị trường BĐS như Vinaconex 3; nếu mua C37 thì sẽ không có hạ tầng đầy đủ như: công viên, trường học, bể bơi…
Nhưng theo dân đầu tư, C37 và CT1 hoàn toàn “cân tài cân sức”.

Thực đơn đã sẵn, chỉ chờ người mua

Cung nhà ở thương mại đang tiệm cận với sức mua và lực tài chính của nguồn cầu phổ biến hiện nay. Với mức giá trải từ 14 - 23 triệu đồng/m2 căn hộ (đã hoặc chưa VAT, phí bảo trì, nội thất và đương nhiên kèm theo những ưu đãi vay tín dụng rẻ từ ngân hàng cam kết), người cần nhà ở Thủ đô đang liên tục được giới thiệu các thực đơn “ngon - bổ - rẻ” từ vài tháng qua.
Tình thế này, đã khiến nhiều người nhớ lại phát ngôn của vô khối chuyên gia, nhà quản lý từ… 1, 2 năm trước: “đã đến thời của người mua” hay “Người mua nhà đã chính thức là Thượng đế”.

Đáng mừng hơn, câu nói đó còn cụ thể hóa quyền và lợi cho người nuôi mộng mua nhà Thủ đô: đó là thông tin công khai, minh bạch một cách đúng nghĩa từ chính các sàn giao dịch, chủ đầu tư. Đặc biệt, với người ít tiền và chưa chốn an cư, cơ sở để “xuống tiền” vào dự án nào đã… rõ như ban ngày.

Giao dịch mạnh nhất trên thị trường lúc này vẫn tập trung ở phân khúc giá trung bình trở lên. Từ năm 2013, thế độc tôn của thương hiệu “nhà ông Thản” đã dần bị phá vỡ.

Nếu như quý IV/2013 hay 2 quý đầu năm 2014 chứng kiến cảnh mở bán chưa đầy vài tiếng đã hết suất giá gốc từ chủ đầu tư (Xí nghiệp Nhà Lai Châu) thì hiện tại, tình thế đã khác. Sau Đại Thanh, Kim Văn - Kim Lũ, VP5, VP6 “cháy hàng” dù bán chênh 1 - 3 trăm triệu, HH4 rồi HH3 Linh Đàm liên tiếp bị mất giá trong mắt “thượng đế”.

Không khó để tìm danh tính các sàn đang mải miết chào hàng HH3 trước ngày mở bán (dự kiến tháng 9 này), “nhưng “chốt” được người mua đặt cọc giữ suất thì... hơi bị khó”, Tuấn, trưởng một nhóm môi giới tự do chuyên khai thác chung cư giá rẻ ở các quận nội đô nói.

Lý do, theo người trong cuộc, là tâm lý quá yên tâm vào sức hút của những dự án từng “đình đám” kiểu Đại Thanh mà quên đi vận động thị trường và cạnh tranh của sản phẩm khác.

Hoàn, môi giới sàn giao dịch BĐS ở Trung Yên, thừa nhận trong quá trình tư vấn cho khách, đã tranh thủ vay tiền và “ôm” luôn 4 căn ở HH3 hồi tháng 4. “Đến khi tung ra chào khách, nhiều người đã lắc đầu vì chênh 250 triệu quá cao. Hạ về mức 150 triệu đồng, căn góc đẹp, tầng trên 20, cũng chẳng ai thiết… Hỏi mới biết, khách sợ vì ông Thản đang gặp vấn đề về pháp lý, mật độ xây thì quá cao, thang máy ít, không gian bí”, người này than.

Ở diễn biến khác, tâm lý mới đang rõ nét. Sẵn sàng đi “xa” hơn, bỏ ra chút tiền cao hơn, mà chung quy vẫn là… con nợ (vay ngân hàng) nhưng bù lại là hạ tầng tốt, cam kết rõ ràng, còn hơn chịu “chênh”, tiền nào của nấy.

Sức hút ở phía Tây với những dự án như OCT Cổ Nhuế, HH2, HH3, Dương Nội, C37, Bắc Hà, GreenStar… chứng minh điều này. Tuy vậy, giằng co “được - mất” trước khi xuống tiền, với người thu nhập bấp bênh ở Thủ đô, chẳng bao giờ dứt cho dù rổ hàng địa ốc đang tràn ngập thị trường.