BĐS khu công nghiệp: Bao giờ hết… lo

So với giai đoạn 2008-2009, số lượng các KCN, cụm công nghiệp (CCN) đang hoạt động trên cả nước gia tăng "chóng mặt". Lần lượt Đồng Nai, Bình Dương, Long An đến Hà Tĩnh, Bắc Ninh, Ninh Bình, Hà Nam… trở thành "đất lành" cho rất nhiều nhà đầu tư ngoại (điển hình là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore và Trung Quốc) tìm tới khai thác.

"Công" có bù "tội"?!

Thống kê của Ban Quản lý Các khu công nghiệp Việt Nam cho thấy, đến cuối quý III/2008, cả nước có 179 KCN (đang vận hành, hoàn thiện xây dựng cơ bản lẫn đăng ký đầu tư), tăng 69 KCN so với năm 2007. Tuy nhiên, tình trạng "chất không đi cùng lượng" đã diễn ra: nhiều KCN ở Bình Dương sau 4 năm thành lập chỉ có vỏn vẹn 3 doanh nghiệp hoạt động. Sau năm 2008, kinh tế toàn cầu suy thoái, hầu hết các ngành hàng sản xuất, dịch vụ, xuất nhập khẩu mang lại giá trị kinh tế cao đều trì trệ. Cộng thêm môi trường xuất khẩu bị "chặn" bởi hàng rào thuế quan lẫn kiểm soát chất lượng quá mức cần thiết, dẫn tới tình trạng nhiều KCN, CCN lớn trên cả nước lác đác bóng công nhân, nhà xưởng hoang vắng từ năm 2013 đến nay.

Hoạt động sản xuất tại các KCN minh chứng rõ nhất cho nguồn vốn FDI chảy gián tiếp vào BĐS nước nhà nói riêng. "Cái nôi" của BĐS công nghiệp vốn được biết chủ yếu qua những tỉnh, thành phía Nam như Tp.HCM, Bình Dương, Long An, Cần Thơ, Đà Nẵng… Vài năm gần đây, nhà quản lý đã "giật mình" trước "thảm cảnh" nhiều doanh nghiệp FDI lần lượt "tháo chạy" và để lại hậu quả kinh tế – xã hội nặng nề.

Chuyển giá và trốn thuế là hai "vệt đen" lớn nhất trong hoạt động của các doanh nghiệp đầu tư hoạt động KCN, CCN. Đơn cử là trường hợp Công ty Hualon Corphoration (100% vốn Đài Loan) hoạt động trong KCN Nhơn Trạch 2 (Đồng Nai), mới đây thanh tra ngành thuế phát hiện nâng giá tài sản cố định từ 400.000 USD lên 16 triệu USD, mua bán chứng từ, nâng khống và khai "lỗ" để trục lợi.

KCN Khánh Phú được xem là tiền lệ xấu nhất (để nhà quản lý rút kinh nghiệm) liên quan tới hoạt động đầu tư KCN của các DN Trung Quốc

Cùng với đó, sức hấp dẫn của BĐS công nghiệp vẫn khó chối từ với cả những DN "nội". Mới đây, FLC được trao chứng nhận đầu tư vào dự án xây dựng KCN Hòn La II (huyện Quảng Trạch, Quảng Bình), với tổng mức đầu tư 1.600 tỷ đồng, trên diện tích 177,1 hecta. Dự án được phê duyệt phát triển theo hướng KCN đa ngành, tập trung công nghiệp luyện kim, điện tử, cơ khí, sản xuất, lắp ráp ô tô, xe máy; sản xuất VLXD. Tính cả KCN Tam Dương II – khu B (huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc), FLC dự kiến sẽ "rót" gần 4.000 tỷ đồng cho 2 KCN này.

Những điểm "nóng"

Theo một số đơn vị tư vấn ngoại, BĐS KCN là phân khúc có triển vọng nhất trong năm 2014. Cơ sở của nhận định là, tổng nguồn vốn FDI vào Việt Nam đã đăng ký và bổ sung thêm trong năm 2013 đạt 21,6 tỷ USD (tăng 54% so với cùng kỳ năm trước). Gần 80% tổng số vốn FDI được đầu tư vào lĩnh vực sản xuất và được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm nay.

Môi trường đầu tư là yếu tố cốt yếu thu hút doanh nghiệp ngoại tìm tới Việt Nam. Trong đó, hành lang pháp lý, chế tài ưu đãi và xử phạt luôn song hành một cách cân xứng, hợp lý. Nhưng trong lĩnh vực BĐS KCN, thực tế doanh nghiệp nội luôn bị "xử ép" ngay trên sân nhà. Từ quy định về vốn pháp định, năng lực, quy mô tới… giá thuê đất, những đại gia đến từ các quốc gia lân cận như Nhật, Hàn, Singapore hay Trung Quốc đều được hưởng ưu đãi vượt trội.

Không thể phủ nhận sự "thay da đổi thịt" ở nhiều tỉnh, thành còn khó khăn nhiều mặt như Hà Nam, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Tĩnh… Người dân lân cận KCN "đóng" tại địa bàn được cải thiện cuộc sống nhờ con em lao động trong KCN, kinh doanh, dịch vụ đáp ứng nhu cầu của công nhân.

Tuy nhiên, đây lại là một điểm "đen" về tình hình lao động nhập cư trái phép lẫn mất an ninh trật tự địa phương. Cụ thể, KCN Formosa (Đài Loan) nằm trong khu kinh tế này. Theo Sở Lao động, Thương binh và Xã hội tỉnh Hà Tĩnh, tháng 1/2014 tỉnh có 54 tổ chức và cơ sở sử dụng 3.250 lao động nước ngoài (3.217 người tại Vũng Áng). Trong đó, chỉ 1.340 người được cấp giấy phép lao động. Theo một người dân sống tại huyện Kỳ Anh, từ khi KCN Formosa hoạt động, công nhân Trung Quốc khắp nơi trong huyện và gây nhiều vụ va chạm, xô xát rất mất an ninh.

Rõ rệt hơn về sự khó khăn trong quản lý hoạt động doanh nghiệp ngoại tại KCN trên địa bàn, là KCN Khánh Phú (Yên Khánh, Ninh Bình). Năm 2012, nhiều hộ dân ở địa bàn có đơn thư phản ánh về việc xả thải gây ô nhiễm môi trường của nhiều nhà máy trong KCN.

Đáng chú ý, hầu hết đều là DN đến từ Trung Quốc. Lần đó, nhiều người dân xã Khánh Phú có trâu bò thả trong khuôn viên quanh Nhà máy đạm Ninh Bình (trong KCN), uống phải nước thải từ nhà máy, nhiều con bị ngộ độc chết, nhưng phía doanh nghiệp không có ý kiến gì.

Chưa hết, không khí tại Yên Khánh gần như bị đầu độc bởi khí thải nhà máy kính nổi Tràng An trong nhiều năm trước sự thờ ơ của Ban quản lý các KCN tỉnh. Ngoài ra, theo nhiều người dân tại xã Khánh Phú, những cuộc ẩu đả, đánh nhau giữa các công nhân Trung Quốc (cao điểm lên tới ngót 4.000 người vào năm 2008) và cư dân bản địa vẫn diễn ra như cơm bữa tới khi lao động "ngoại" về nước (cuối 2011).