BĐS Hà Nội: Khách hàng tiềm năng bị lãng quên

Thị trường BĐS rơi vào tình trạng ảm đạm một phần lớn nguyên nhân là do cung không gặp cầu. Giá căn hộ quá cao trong khi mức thu nhập của đại bộ phận người dân đang còn thấp đã khiến thị trường rơi vào tình trạng sức cầu cao nhưng không gặp được nguồn cung. Hai giải pháp được xem là kích cầu cho thị trường BĐS hiện nay là phát triển nhà cho thuê và chia nhỏ căn hộ cao cấp để phù hợp với sức mua của đại bộ phần người dân. Tuy nhiên, hiện nay nhiều doanh nghiệp vẫn chưa mặn mà với mô hình trên.

Doanh nghiệp “ngại” phân khúc cho thuê

Nhà cho thuê là một phân khúc bị "què quặt" trên thị trường BĐS hiện nay. Mặc dù nguồn cầu vô cùng lớn nhưng nguồn cung lại nhỏ giọt khiến cho thị trường càng ngày càng "khát". Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM thì căn hộ dịch vụ cho thuê chủ yếu phục vụ đối tượng là lao động nước ngoài với mức giá cao chót vót. Hiện, trên cả nước loại hình nhà ở cho thuê hiện chỉ chiếm 6,5%. Riêng tại khu vực đô thị, tỷ lệ nhà cho thuê chỉ chiếm 14,5%. Trong khi đó, tỷ lệ công nhân viên chức, hộ gia đình trẻ chưa có nhà tại đô thị rất lớn.

Theo phân tích của Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, với thu nhập bình quân của người dân Hà Nội hiện nay khoảng 37 triệu đồng/năm, trong khi giá nhà ở trung bình thấp nhất hiện nay cũng khoảng 450 triệu đồng/căn. Điều này có nghĩa, một người ở Hà Nội phải làm việc liên tục trong 12 năm, với điều kiện không tiêu dùng, không ăn uống mới đủ tiền mua một căn nhà để ở. Vậy nên, con đường tất yếu là phải phát triển nhà cho thuê để phục vụ các đối tượng này.

Vậy tại sao các doanh nghiệp bất động sản lại “hờ hững” với phân khúc được xem là đang thiếu trầm trọng trên thị trường. Theo đại diện Phòng Quản lý phát triển nhà (Sở Xây dựng), nguyên nhân chủ yếu do loại hình nhà ở này không có nguồn vốn vay ưu đãi, dài hạn. Hiện, hầu hết các doanh nghiệp tham gia chương trình nhà ở thu nhập thấp đều phải tự xoay xở vốn vay.

Theo tính toán sơ bộ, mỗi căn hộ chung cư nhà thu nhập thấp ở Hà Nội có giá từ 600 - 900 triệu đồng/căn. Nếu doanh nghiệp xây nhà cho thuê có được miễn giảm thêm thì giá khoảng 500 – 700 triệu đồng/căn.Với số tiền này tính theo lãi suất gửi ngân hàng hiện nay thì một tháng doanh nghiệp thu được 5 - 7 triệu đồng/căn. Giá thuê nhà xã hội chỉ tầm ở mức 1 -2 triệu đồng/căn. Tính theo bài toán kinh doanh như vậy thì doanh nghiệp BĐS chịu lỗ .

Thêm vào đó, kinh doanh nhà ở cho thuê tiềm ẩn nhiều rủi ro, quá trình thu hồi vốn kéo dài, chưa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tư khi người thuê nhà không có khả năng chi trả hoặc cố tình chây ỳ, không thanh toán tiền thuê nhà. Vì vậy, để phát triển phân khúc nhà cho thuê rất cần sự hỗ trợ và ưu đãi về vốn đối với các dự án.

Chia nhỏ căn hộ, doanh nghiệp muốn làm cũng khó

Thực tế hiện nay, căn hộ cao cấp dư thừa trong khi căn hộ bình dân vẫn thiếu hụt trầm trọng. Hàng triệu người dân vẫn có nhu cầu về nhà ở. Vì vậy hạ giá nhà, chia nhỏ diện tích để giá căn hộ sát với thu nhập của người dân được cho là giải pháp cần thiết.

Nhưng trên thực tế khi kinh doanh căn hộ diện tích nhỏ lợi nhuận thường thấp. Bên cạnh đó, làm căn hộ nhỏ phải thêm chi phí làm cửa, tường… do đó chi phí xây dựng theo đó cũng tăng lên. Vì vậy, khi thị trường sốt nóng nhiều chủ đầu tư đã không mặn mà với căn hộ nhỏ kiểu này khiến nhóm khách hàng có lượng tiền ít bị bỏ rơi. Còn bây giờ, trong bối cảnh thị trường gặp khó khăn thì chính nhóm khách hàng này sẽ là cứu cánh cho thị trường bất động sản.

Theo Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch công ty cổ phần tập đoàn Thế Kỷ, cho biết: "Thị trường BĐS tại Việt Nam phát triển không lành mạnh, nhiều chủ đầu tư nghĩ có đất, có tiền xây nhà lên là người ta sẽ mang tiền đến, chúng ta có bao nhiêu năm đều như vậy rồi. Nhưng hiện tại, khi thị trường đang trong tình trạng trầm lắng đòi hỏi sản phẩm phải phù hợp với nhu cầu. Sản phẩm phải được nghiên cứu trước khi đưa ra thị trường, khách hàng có đón nhận hay không thì mới nên tiến hành dự án”.

Bên cạnh đó, nguyên nhân khiến các doanh nghiệp không phát triển dự án căn hộ nhỏ là do luật nhà ở quy định một căn hộ nhà ở thương mại bắt buộc phải có diện tích trên 45m2 và nhà ở xã hội tối thiểu cũng phải trên 30m2. Ngoài ra thủ tục pháp lý đối với các dự án này quá nhiêu khê.

Về phía khách hàng, điều nhiều khách hàng quan tâm là loại căn hộ 25 m2 không tuân theo quy định về diện tích tối thiểu của Luật Nhà ở (diện tích tối thiểu 45 m2). Liệu mua căn hộ xây dựng phạm luật như vậy, người mua có được làm các thủ tục cấp sổ đỏ và giao dịch được công nhận là hợp pháp?

Để giải quyết vướng mắc này, hiện Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), Bộ xây dựng đang hoàn thiện Nghị định quản lý phát triển đầu tư nhà ở đô thị, dự kiến trong quý II.2012, Bộ sẽ trình Chính phủ cho phép xây dựng căn hộ có diện tích 25m2 trở lên, khuyến khích phát triển quy mô nhỏ. Đồng thời cũng kiến nghị cho phép các dự án hiện nay được chia đôi diện tích căn hộ thành các căn hộ có diện tích nhỏ để phù hợp với nhu cầu thị trường.