Thị trường chung cư thương mại ở địa bàn Hà Nội đang đón nhận nhiều tin vui (về cơ cấu sản phẩm, giá bán, thanh khoản) lẫn không ít hung tin về tình trạng sổ đỏ, pháp lý DN lẫn vệt đen liên quan tới tín dụng ngân hàng. Đối với những ai chắt bóp, vay mượn khắp nơi để mua nhà, bài toán vị trí - pháp lý - giá cả - hạ tầng luôn phải được cân đong rất chi li.

Trong hàng tá dự án nhà ở đang ngắc ngoải tìm đường ra từ hơn năm nay, "cửa" chỉ "sáng" cho đơn vị tạo lập nào đầu tư tới cùng cho vấn đề hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Nói thì dễ, nhưng…

Ăn theo, khó lắm

Điểm sơ sơ phân khúc nhà ở cao tầng tới thấp tầng có giá trị sụt giảm mạnh từ 2013 tới nay, khá nhiều tổ hợp công trình sở hữu vị trí đắc địa (không so sánh với các dự án từ vành đai 3 đổ vào trung tâm) như KĐTM Văn Phú, Thiên đường Bảo Sơn, Vân Canh, Kim Chung - Di Trạch...

Cùng nằm chất đống chờ người mua, hàng trăm căn liền kề, biệt thự của Khu nhà ở Tổng cục V (Tân Triều, Thanh Trì) từng có thời được dân đầu tư khai thác triệt để bằng nhiều suất mua trị giá vài tỷ đồng. Đó là thời của 2 - 3 năm trước, còn hiện tại, số lượng BĐS nhà ở của Khu nhà ở dành cho cán bộ chiến sĩ Cục B42, B57 được giao dịch, mua bán trao tay chỉ nhỏ giọt như… cà phê phin.

Không thể phủ nhận một vài điểm cộng của dự án có quy mô 23,5ha này. Về vị trí, dự án nằm cuối đường Chiến Thắng tiếp giáp với KĐT Văn Quán (Hà Đông), đồng thời, nằm trên trục đường quy hoạch 54m Hà Nội đi qua vành đai 3, KĐT Xa La và Lê Trọng Tấn (Hà Đông) kéo dài.

Như vậy, chỉ… vài bước là sang khu Văn Quán - quần thể sống khá tốt (tính tới thời điểm hiện tại), tiện giao thông và sinh hoạt với đầy đủ điện - đường - trường - trạm (nếu chịu khó đi ra đường Nguyễn Trãi), Khu nhà ở nơi đây đáng để chọn và ổn định an cư so với cả loạt dự án cùng loại.
Pháp lý không có gì đáng bàn, bởi mọi thông tin liên quan về dự án đã được công khai: Quy hoạch chi tiết 1/500, chủ đầu tư, sổ đỏ (hợp đồng mua bán chính thức), tiến độ thực tế xong thô, hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng và đặc biệt là dự án dành cho cán bộ chiến thuộc lực lượng Công an.

Về giá trị, thời điểm trong năm 2013, mỗi căn liền kề 60 - 80m2 được dân nhà đất "đá" cho người mua với giá 40 - 60 triệu đồng/m2. Tới thời điểm hiện tại, giá rao bán các căn liền kề xây thô 4 tầng dạng này đang "lùi" về mức dưới 4 tỷ (có thương lượng "thoải mái") nhưng giao dịch thực sự vẫn chỉ như… sao buổi sớm.

Tìm tới một quán nước vỉa hè ngay gần cổng làng Yên Xá, phóng viên được chủ quán kiêm môi giới "nằm vùng" tại dự án này từ 2 năm nay chia sẻ về nguyên nhân chậm thanh khoản.

Theo "môi giới" này, ngay cả lúc nhà đất "nằm yên" như đầu năm 2013, nhiều dân đầu cơ vẫn tìm tới Khu nhà ở này để "ôm" tạm vài suất coi như để dành chờ thị trường. Tuy nhiên, từ sau Tết 2014, các đại gia - chủ sở hữu một số lô đẹp ở dự án - liên tiếp gửi hàng cho môi giới để tìm đường thoát vốn.

Hạ tầng vẫn lem nhem, thiếu trước hụt sau, lấy đâu ra thanh khoản tốt

"Họ cứ nghĩ, sự sầm uất tấp nập của Văn Quán hay Xa La sẽ lan sang Yên Xá trong nay mai. Thậm chí, những bản đồ án quy hoạch đã lên khung thì kiểu gì cũng được Thành phố triển khai. Nhưng đến lúc này, rất nhiều khách có nhu cầu thực tìm đến thực địa và… không trở lại. Chỉ có chờ đường xá, điện chiếu sáng về làng thì may ra trở thành đô thị, khi ấy mới bán được nhà", bà này phân tích.

Kinh hãi… hạ tầng

Theo các sàn giao dịch đang phân phối, kinh doanh sản phẩm liền kề khu nhà ở Tổng cục V, dự án đã hoàn thiện phần xây thô, đang trồng cây, hệ thống đèn chiếu sáng cuối 2014 và đang bàn giao nhà. Đến nay, đã có khoảng 20% số hộ đã hoàn thiện về ở. Ưu tiên cấp sổ đỏ đợt 1 cho các hộ đã xuất hóa đơn VAT. Đặc biệt, Ngân hàng Quân Đội hợp tác với chủ đầu tư cho khách hàng vay tới 60 - 70% giá trị căn nhà, lãi suất ưu đãi 10% năm đầu...

Đáng nói, rất nhiều website môi giới còn đăng hình ảnh thực tế trung thực về hiện trạng dự án này. Về cơ bản cho thấy các suất liền kề nằm san sát vẫn ngổn ngang hàng đống gạch chỉ, cát sỏi "ngự" ngay lối ra vào dự án. Các tuyến đường nội bộ đã gần xong nhưng chỉ có vài lô liền kề đi vào hoàn thiện.

Thời điểm chiều 1/8, hiện trạng của khu giữa - được đánh giá là đẹp và trung tâm của dự án vẫn… khó chấp nhận. Lác đác 1, 2 căn xây 3 tầng được công nhân lao động trát tường, lắp khung cửa sổ. Số lượng căn hoàn chỉnh (có người sinh sống) hoàn toàn lọt thỏm trong quần thể những bức tường nguyên mạch vữa (chưa hoàn thiện) được trang trí bởi đủ loại băng rôn, tờ rơi mang nội dung: "cần bán gấp, cần để lại có thương lượng".

Chưa hết, tại ngay sát khu vực đang ép cọc, là bãi rác thải rất ô nhiễm nằm chềnh ềnh giữa lối đi nội khu. Chỉ cách đó chưa đầy 10m, là một tốp trẻ nhỏ đang vui đùa giữa không gian "thênh thang" mà không lo vấn đề xe cộ. Những bãi rác tự phát kiểu này nằm len lỏi giữa các lô nhà ở như một thực tế đương nhiên vì hạ tầng chưa xong, lấy đâu ra người dọn vệ sinh.

Thêm nữa, đường dẫn từ Nguyễn Trãi vào dự án cũng gây ngao ngán cho rất nhiều người tìm mua nhà. Đường vào dự án thì cả 2 (nay mới chỉ có 1) đều thắt - mối lo tắc nội bộ khi dân dọn về sinh sống.

Bên cạnh con đường di chuyển từ Văn Quán sang (ít người biết và... chưa làm), đa phần Thượng đế đều phải đi từ trục lộ Nguyễn Trãi vào Chiến Thắng. Gần một nửa con đường dẫn này xuất hiện liên tiếp những cột sóng phục vụ phát tín hiệu (gần Đài Phát tín) - gây hoang mang về vấn đề ảnh hưởng tới sức khỏe.

Nhìn ra toàn khu, hoàn toàn chưa xuất hiện không gian vui chơi hay khu dịch vụ (siêu thị, trung tâm thương mại) ngoại trừ sân chơi tý hon ngay trước cổng làng Yên Xá. Ngoài ra, hệ thống giáo dục mầm non và trung học tại đây chưa… có gì. Ngay chuyện đi lại khi trời tối, vấn đề an ninh mất trật tự cũng được đặt ra vì đèn cao áp không có…

Ngoài khu nhà ở của Bộ Công an, rất nhiều dự án tương tự cũng mong chờ vào dự án mở đường và dịch vụ của Thành phố. Hy vọng một cách thụ động, bao giờ những dự án kiểu này được "lột xác"?!

Nguyễn Cảnh (Thời báo kinh doanh)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.