Bất động sản: Vì sao "mỡ treo" "mèo" chưa ngó?

Tiệm cận với giá trị thực

Rất hiếm nơi nào như tại Hà Nội giá nhà đất và lãi suất ngân hàng cùng bị đẩy lên cao một cách thái quá như vài năm trở lại đây. Khó có thể hình dung có thời điểm cách đây chưa lâu, giá bán một căn hộ tập thể được xây cách đây ngót 50 năm, thuộc diện có khả năng bị giải tỏa ở Kim Liên hay Thành Công, lại lên đến hơn 2 tỷ đồng. (Phân khúc này thậm chí vẫn chưa chịu áp lực giảm giá như phân khúc căn hộ chung cư mới, chủ yếu do thị hiếu mua nhà của người Hà Nội - chấp nhận mua nhà giá cao hơn giá trị thực, để được sử dụng các giá trị cộng thêm của địa điểm căn nhà đó (chợ búa, trường học, bệnh viện…).

Có thể nói, giờ đây, "nhờ" cuộc khủng hoảng địa ốc, người Hà Nội bắt đầu chạm một tay vào giá (gần như) thực của thị trường căn hộ. Nói "một tay", là bởi phần còn lại phụ thuộc vào lãi suất - đã có dấu hiệu hạ nhiệt nhờ liều thuốc giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước. Giá bán căn hộ chung cư mới trên thị trường Hà Nội đang dao động trong khoảng từ 23 triệu đồng/m2 đến dưới 30 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các yếu tố mang tính đầu cơ, như phần chênh lệch giá bị các đối tượng trung gian "làm giá" đã ít hơn hẳn. Giữa năm ngoái, khi đi tìm mua một căn hộ để ở, người viết đã phát hiện giá bán ra thị trường tại một dự án mới xây ở phía Tây Hà Nội, sau khi qua tay nhiều đối tượng trung gian, bị đội lên khoảng 8 triệu đồng/m2. Nghịch lý là ở thời điểm đó, khá nhiều người vẫn chấp nhận các khoản tiền chênh lệch để mua được một suất căn hộ. Theo tính toán của họ, cơn sốt còn tiếp diễn và nếu bán tiếp đi theo kiểu lướt sóng thì vẫn có lãi!

Vào thời điểm này, tình hình đã thay đổi gần như 180 độ. Ngay cả các công ty tư vấn bất động sản như CBRE, Knight Franks hay thậm chí các chủ đầu tư dự án chung cư cũng phải sử dụng chiêu thức gửi e-mail và nhắn tin vào điện thoại di động của các khách hàng (được cho là tiềm năng) mời mua nhà. Nhiều dự án đua nhau mời mọc khách hàng đến tham quan căn hộ mẫu. Các mẩu quảng cáo kiểu như "Đặt cọc ngay hôm nay để được giảm giá" xuất hiện nhan nhản.

Có lẽ trong tương lai, giá nhà ở Hà Nội sẽ còn phải giảm nhiều hơn nữa, xuống mức gần hoặc ngang với giá nhà tại TP.HCM.

Ngân hàng đua khuyến mại lãi suất mua nhà

Không những hạ giá, áp lực phải bán nhanh dự án để cải thiện thanh khoản, trả nợ vay ngân hàng cũng buộc các nhà phát triển bất động sản chú trọng nhiều hơn đến chất lượng công trình và hoàn thành dự án đúng tiến độ.

Vốn, yếu tố quan trọng khác đối với người mua nhà có mức thu nhập trung bình (tức là có khả năng mua ở giá dưới 25 triệu đồng/m2 cũng đang được hỗ trợ đáng kể từ các chương trình cho vay ưu đãi của ngân hàng. Dù mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bình quân ở Hà Nội hiện vẫn đang dao động ở mức thực tế từ 15-16%/năm, ít nhất người mua cũng có nhiều hy vọng vay vốn với lãi suất phù hợp hơn nhiều so với trước.

Ngân hàng Quốc tế (VIB) bắt đầu triển khai gói cho vay ưu đãi bất động sản từ ngày 21/6/2012. Mức lãi suất thấp nhất được ngân hàng này hạ xuống chỉ còn 9,9%/năm trong 3 tháng đầu dành cho khách hàng vay vốn mua, xây dựng và sửa chữa nhà. Tổng giá trị khoản vốn này lên tới 1.000 tỷ đồng với hạn mức cho vay tối đa bằng 90% giá trị tài sản thế chấp, thời hạn vay tối đa 180 tháng. Vietcombank thì chọn cách bắt tay với Công ty Vihajico - chủ đầu tư khu đô thị sinh thái Ecopark, tung ra gói lãi suất hỗ trợ đặc biệt 8%/năm từ ngày 1/7 đến 21/9 và áp dụng trong vòng 1 năm, kể từ ngày giải ngân đầu tiên. Đối tượng của gói hỗ trợ là khách hàng làm thủ tục vay mua căn hộ chung cư Rừng Cọ, nhà liền kề Phố Trúc, biệt thự cộng đồng Vườn Tùng, Vườn Mai. Ngoài ra, từ ngày 22/9 đến ngày 31/12/2012, khách hàng làm thủ tục vay mua sản phẩm sẽ được áp dụng lãi suất theo công bố của Vietcombank tại thời điểm vay và được hưởng gói hỗ trợ lãi suất 4% từ Vihajico trong vòng 1 năm kể từ lần giải ngân đầu tiên.

Một ngân hàng ngoại là ANZ Việt Nam cũng công bố chương trình cho vay mua nhà với mức lãi suất 13%/năm đối với khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, không giống với các ngân hàng khác, ANZ công bố áp dụng mức lãi suất thống nhất này trong vòng 1 năm dành cho khách hàng, thay vì đưa ra lãi suất thấp hơn nhưng chỉ kéo dài trong 3 tháng. ANZ lý giải, một khoản vay mua nhà thường có thời hạn khoảng 5 năm hay lâu hơn, người đi vay cần quan tâm đến nghĩa vụ tài chính phải trả trong một khoảng thời gian tương đối dài. Vì thế, điều họ cần nhất ở ngân hàng là sự tư vấn chính xác về các giải pháp tài chính tối ưu trong suốt kỳ hạn của khoản vay, nhằm đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn.

Theo ông Dương Đức Hùng, Giám đốc khối Ngân hàng bán lẻ của Ngân hàng ANZ Việt Nam, trong vòng 2 tháng vừa qua, ANZ đã nhiều lần giảm lãi suất với tổng tỷ lệ giảm là 7%. Sản phẩm vay mua nhà của ANZ có đặc tính "vay lại khoản trả trước", nhờ vậy người vay có thể linh hoạt hơn trong việc kiểm soát, điều chỉnh khả năng thanh toán hàng tháng của họ mà không lo ngại về sự biến động lãi suất của thị trường.

Bất chấp những nỗ lực trên của giới ngân hàng, thị trường căn hộ gần như vẫn bất động. Có vẻ như "mỡ treo" nhưng "mèo" vẫn chưa thèm ngó.