Bất động sản và mối quan hệ hữu cơ

Gần đây có nhận định cho rằng, Việt Nam đang đứng trước nhiều nguy cơ như công nghệ lạc hậu, hạ tầng kỹ thuật yếu kém, nhân lực trình độ thấp, vốn còn hạn chế… Song nếu chúng ta có giải pháp thích hợp, khắc phục được những nguy cơ trên thì đó lại là cơ hội, tạo thêm động lực hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, việc làm, tạo ra những giá trị gia tăng mà các nước phát triển như Mỹ, Nhật Bản, Singapore… không có được.

Nguy cơ từ BĐS giá cao

Về kinh tế, có lẽ nguy cơ lớn nhất hiện nay là chúng ta “chưa quyết liệt giải quyết và chưa giải quyết cốt lõi vấn đề BĐS giá cao”. Lý do là, BĐS giá cao thường tạo bong bóng và luôn là nguyên nhân số 1 gây khủng hoảng tài chính quốc gia hoặc toàn cầu. Thế nhưng, một khi chính phủ các nước quyết liệt xử lý hạ nhiệt BĐS thì nền kinh tế sẽ sớm phục hồi. Điều này được kiểm chứng qua thực tế tại một số quốc gia Đông Nam Á năm 1998 và ở Mỹ hiện nay. Do vậy, BĐS giá cao không phải là nguy cơ lâu dài nếu quyết liệt xử lý, mà nguy cơ thực sự nằm ở chỗ có quyết liệt xử lý vấn đề BĐS giá cao hay không.

Đang có những động thái trong việc hướng các chính sách giải cứu BĐS giúp kinh tế phát triển. Trong những động thái đó, đã có những nhận định cố lờ đi một thực tế là, đầu cơ BĐS đẩy giá cao trong những năm qua là tác nhân quan trọng, dẫn đến những khó khăn cho nền kinh tế hiện nay. Trên thực tế, đầu tư BĐS giá cao còn dẫn đến các nguy cơ mang tính cốt lõi dưới đây:

Thứ nhất, vốn đầu tư bị hút vào lĩnh vực BĐS vừa làm tăng bong bóng BĐS, vừa gây ra tình trạng thiếu vốn phát triển sản xuất, kinh doanh. Kết quả là, sản xuất hàng hoá giảm, lạm phát tăng, nền kinh tế thiếu tiền (do vốn quay vòng chậm) và giảm đà tăng trưởng, số việc làm giảm, lãi suất tăng.

Thứ hai, các doanh nghiệp chuyển sang kinh doanh BĐS sẽ không dồn sức phát triển ngành nghề sản xuất, kinh doanh chính (thực tiễn 2007 - 2011 đã cho thấy điều đó). Hệ quả là, hàng hoá tăng giá, việc làm giảm, năng lực kinh tế quốc gia suy yếu, lạm phát bị cộng hưởng, kinh tế đình đốn, tình hình an sinh xã hội bị tác động tiêu cực.

Thứ ba, BĐS giá cao sẽ khiến bài toán vốn cho phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị ngày càng phức tạp; vấn đề nhà ở ngày càng khó giải quyết, diện tích đất nông nghiệp và tài nguyên môi trường luôn bị đe doạ, doanh nghiệp sản xuất và dịch vụ phải chịu thêm nhiều chi phí. Đó là chưa kể, BĐS giá cao sẽ trực tiếp làm tổn hại tới năng lực cạnh tranh quốc gia.

Thứ tư, BĐS được duy trì giá cao sẽ khiến hệ thống ngân hàng phụ thuộc nhiều hơn vào sức khoẻ của thị trường BĐS, kéo theo đó là rủi ro trong hệ thống ngân hàng tăng mạnh. Nếu không cương quyết xử lý vấn đề này thì sẽ xuất hiện khủng hoảng tài chính tầm quốc gia.

Tựu trung, để tái cấu trúc nền kinh tế theo hướng bền vững, cần lưu ý các quan điểm sau:

Một là, không thể phát triển kinh tế bền vững nếu duy trì BĐS giá cao.

Hai là, không thể bảo vệ giá BĐS để hỗ trợ hệ thống tài chính ngân hàng

Ba là, không thể giải quyết vấn đề BĐS - ngân hàng riêng lẻ, mà phải giải quyết toàn cục vấn đề lạm phát – ngân hàng – tăng trưởng kinh tế - an sinh xã hội.

Đề xuất hướng giải quyết

Hình 1 cho thấy, tỷ lệ tín dụng/GDP có xu hướng ngày càng tăng, ngay cả năm 2011 (là năm Chính phủ siết mạnh quản lý tiền tệ), tỷ lệ này vẫn tăng. Sự gia tăng tỷ lệ tín dụng/GDP giai đoạn 2006 – 2011 cho thấy mối quan hệ chặt chẽ giữa CPI và tăng trưởng tín dụng, song mức tăng lại không tương xứng, trong đó có nguyên nhân quan trọng là đầu cơ vào BĐS quá lớn. Thực trạng đó khiến nền kinh tế ngày càng thâm dụng vốn, mặc dù chúng ta đưa ra khá nhiều giải pháp để gia tăng giá trị sản xuất.

Nhằm khắc phục những bất hợp lý trên, có thể xem việc tăng cung tiền có kiểm soát vào quý II/2012 là giải pháp ngắn hạn quan trọng nhất để kích thích kinh tế, song phải kiểm soát thật chặt, không cho dòng tiền lại chuyển vào đầu cơ BĐS (tham khảo hình 2).

Về ngắn hạn, hướng giải quyết trong năm 2012 có thể là:

Trước hết, thực hiện nghiêm việc xử lý huy động vượt trần lãi suất. Sau nữa, phải giám sát chặt nguồn vốn tín dụng, hướng dòng tín dụng vào cho vay nông nghiệp, sản xuất, dịch vụ (phi tài chính), tiêu dùng (trừ vay đầu cơ BĐS). Kiên quyết xử lý các hoạt động đảo nợ BĐS sân sau, hoạt động đảo nợ của doanh nghiệp lớn có thể làm trì hoãn tiến trình xử lý BĐS hoặc dung dưỡng mối quan hệ BĐS - ngân hàng để trục lợi nhóm. Cuối cùng, phải chuẩn bị một lượng tiền thích hợp để kịp thời xử lý các ngân hàng yếu kém có dư nợ tín dụng BĐS lớn theo hướng quyết liệt thanh lý BĐS, thu hồi vốn vay. Đây là hoạt động tiên quyết trong việc giải quyết nợ, tăng khả năng thanh khoản cho hệ thống ngân hàng và góp phần hạ nhiệt giá BĐS.

Tất cả các hoạt động này phải được tiến hành đồng bộ, quyết liệt, kết hợp với việc cung tiền trong ngắn hạn và giải pháp tái cấu trúc hệ thống ngân hàng. Nếu làm như trên, thì lượng cung tiền sẽù mạnh hơn các tháng đầu năm, nhưng lạm phát sẽ không tăng cao như năm 2011. Ngoài ra, do dòng tiền tập trung, nên hoạt động sản xuất, kinh doanh cũng thuận lợi hơn, nguồn vốn sẽ được tăng cường cho khu vực kinh tế thực, lãi suất sẽ ở mức hợp lý hơn.

Một khi các biện pháp trên được thực hiện quyết liệt trong 6 tháng cuối năm, thì kinh tế có thể đi vào xu thế mới trong quý III/2012, tạo hiệu ứng gia tăng sản xuất hàng hoá, tăng việc làm, kích thích tiêu dùng.

Về dài hạn, cần xem việc tập trung hạ nhiệt giá BĐS trong mối quan hệ xử lý nợ BĐS và xử lý nợ của các ngân hàng thương mại như là yếu tố quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế bền vững, đồng thời phải thực hiện kiên trì trong vòng 3 - 5 năm.

Hướng xử lý có thể là:

- Quyết liệt thực hiện việc tách hoạt động đầu tư khỏi hệ thống ngân hàng thương mại theo lộ trình. Hình thành hệ thống các định chế tài chính chuyên biệt với hành lang pháp lý rõ ràng, bao gồm ngân hàng bán lẻ, ngân hàng đầu tư, quỹ đầu tư….

- Thay đổi nguồn thu tài sản BĐS hiện nay theo hướng tương tự như các nước phát triển đã làm. Giảm thu tiền sử dụng đất để đảm bảo mọi người dân có khả năng tài chính hợp pháp hoá sở hữu nhà, song cần đánh thuế tài sản BĐS hàng năm theo giá thị trường. Mức thuế này đủ cao để điều tiết những người có trên 1 căn nhà, nhưng đủ thấp để người sở hữu có thể khai thác cho thuê và nộp thuế, tạo điều kiện cho các nhà kinh doanh BĐS xây nhà cho thuê ở, làm văn phòng… Tại các nước phát triển, mức thuế này dao động từ 0,5 - 2% trên trị giá BĐS.

Như vậy, ngân sách luôn có nguồn tiền hàng năm để phát triển hạ tầng và an sinh xã hội, người giàu có nhiều BĐS sẽ phải nộp thuế BĐS hàng năm, qua đó điều tiết, đảm bảo công bằng, an sinh xã hội. Lĩnh vực BĐS sẽ được đầu tư khai thác, tạo giá trị gia tăng cho nhà đầu tư và nền kinh tế.

- Chỉ cho phép doanh nghiệp BĐS bán nhà, không cho bán đất nền. Điều này sẽ góp phần giảm tình trạng đầu cơ lướt sóng, bởi doanh nghiệp phải chọn lọc đầu tư theo nhu cầu và BĐS sẽ được sử dụng nhằm tạo ra giá trị để ở hoặc nguồn thu nếu cho thuê.

Tất cả giải pháp trên cần được nghiên cứu đầy đủ, thực hiện đồng bộ, dựa trên quan điểm xoá bỏ việc duy trì BĐS giá cao, với các quy định rõ ràng. Ở đây cũng cần tránh việc áp đặt giá hoặc trợ giá nhà thông qua các chương trình ưu đãi, bởi điều đó sẽ làm méo mó thị trường, hình thành cơ chế bao cấp, xin – cho.

TS. Đinh Thế Hiển