Bất động sản TP.HCM và những động thái lạ

Mặt bằng đất nền tăng

Những dạng thái của sóng đầu cơ thường khởi xướng trong hoàn cảnh bình thường, trong những điều kiện bị xem là chẳng có gì đặc biệt để làm cho sóng đầu cơ thành hình thành khối.

Từ giữa tháng 5/2011, trên thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM bắt đầu xuất hiện những động thái khác thường. Trong phân khúc đất nền, quận 9 ở khu vực phía Đông của thành phố đang trở thành tiêu điểm nổi bật nhất mặt bằng giá có chiều hướng tăng nhẹ. Nhưng đáng chú ý hơn là sự tăng lên về giá được đi kèm với khối lượng giao dịch vượt trên thời kỳ ảm đạm tại khá nhiều dự án đất nền trên địa bàn này, trong đó thực chất nhất vẫn là những dự án có hạ tầng kỹ thuật và được bao bọc bởi mật độ dân cư tương đối ổn định như Gia Hòa, Khang Điền, Nam Long.

Nếu trong 3 tháng đầu năm 2011, nhu cầu mua đất nền ở quận 9 chủ yếu là mua để ở, thì nay đang có khuynh hướng chuyển dần từ mục đích mua theo giá trị sử dụng sang mục đích mua để đầu tư giá trị. Chính vì thế, đất nền tại một số dự án chưa hoàn thiện về hạ tầng cơ sở như Phát triển nhà quận 3, Mẫu giáo trung ương 3, Phú Nhuận, An Thiên Lý cũng đang bộc phát độ tăng giá đến 10-15%.

Trong khi đó, từ cuối tháng 4/2011 đến nay, quận 2 - vốn được xem là "anh Hai" của quận 9 - lại đang diễn ra tình trạng nghịch lý khi nhiều dự án đất nền nơi đây kém hẳn về lượng giao dịch, còn giá một vài nơi đang tụt nhẹ. Nguyên nhân của tình trạng này là mức thuế thu nhập cá nhân đang áp dụng trên địa bàn Quận 2 là 25% chứ không phải 2% như đa phần giới mua bán vẫn trông đợi...

Cũng nằm trong tình trạng không rõ ràng về mức áp thuế, một số địa bàn ở khu vực phía Nam TP.HCM như quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè đều đượm không khí khá yên ắng về giao dịch, tuy lượng người hỏi và thăm dò thị trường đang có chiều hướng tăng lên.

Có thể nhận ra một điểm khá tương đồng giữa khu vực phía Đông của TP.HCM với Thành phố mới Bình Dương. Trong 4 tháng đầu năm 2011, mặt bằng đất nền của Thành phố mới Bình Dương đã tăng đến 30-35%, trong khi mặt bằng đất nền tại TP.HCM hầu như đứng im. Nếu có chăng, chỉ có quận 2 khởi động đầu tiên từ đầu tháng 3/2011 với mức tăng từ 7-10%.

Như vậy tại TP.HCM, thị trường đất nền năm 2011 này được đánh dấu bằng chuyển động của quận 2 và sau đó lan sang quận 9. Cho tới nay, tuy mức tăng giá thực tế của khu Đông chỉ mới bằng khoảng một nửa so với mặt bằng đất nền tại Thành phố mới Bình Dương, nhưng mức tăng giá này vẫn cao hơn hẳn chỉ số đất nền dương 0,15% sau 4 tháng tại TP.HCM. Mặt khác, sự gần gũi về địa lý giữa khu Đông và Bình Dương cũng cho có thể gợi mở một sự liên quan nào đó về "không gian sóng".

Cũng từ giữa tháng 5/2011, đã xuất hiện thông tin về một số chủ đầu tư căn hộ hoãn kế hoạch tung hàng ra bán như Công ty CP xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình. Ở một trường hợp khác, Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai cũng tuyên bố hoãn việc chào bán sản phẩm một số dự án căn hộ (Thanh Bình, Incomex và Phú Hoàng Anh giai đoạn 2). Còn Công ty CP đầu tư bất động sản Thủy lợi 4A quyết định tạm dừng kế hoạch bán sản phẩm dự án cao ốc căn hộ Thủy lợi 4 (Bình Thạnh), dù dự án đã được công bố giá bán vào đầu năm. Hoặc Công ty CP đầu tư xây dựng Lilam SHB cũng đang tạm dừng kế hoạch bán dự án 584 Lilam SHB Plaza.

Động thái này, cùng với lời "hứa hẹn" sẽ tăng giá bán từ 3-5% của một vài chủ đầu tư căn hộ cao cấp trong thời gian tới, cho thấy dường như đã có sự thống nhất giữa giới chủ đầu tư căn hộ tại TP.HCM - mà như một bài báo đã gọi đó là việc chọn "điểm rơi" của phân khúc căn hộ - mang hàm ý mặt bằng giá căn hộ không thể giảm hơn nữa.

Mặt trời sẽ mọc ở phía Đông?

Liệu trong 3-4 tháng tới tại TP.HCM có tái hiện sự kiện Aroma? Cần nhắc lại, vào tuần đầu tháng 5/2011, dự án căn hộ cao cấp Aroma dành cho chuyên gia của Thành phố mới Bình Dương đã gây ra một sự ngạc nhiên lớn cho nhiều người khi tung hàng và bán được đến 134 căn hộ với giá trung bình 27-28 triệu đồng/m2 chỉ trong vòng 3 tiếng đồng hồ.

Với những người theo thuyết hoài nghi, có thể hiện tượng này chỉ là một kịch bản kích cầu của chủ đầu tư thay cho ý nghĩa về lực cầu thực chất từ người tiêu dùng. Ở một thái cực khác, lại có những khách hàng đến từ TP.HCM bỏ tiền thật ra mua căn hộ với lý do xác đáng về vị trí chung cư và môi trường sống trong lành của Bình Dương.

Những động thái trên của thị trường BĐS TP.HCM và Bình Dương đang diễn ra nối tiếp, có tính liên hệ và mang tính khác thường. Giữa hai phân khúc căn hộ và đất nền dường như cũng đang diễn ra những dao động con lắc khá nhịp nhàng, khác hẳn với tâm trạng "đường ai nấy đi" trong giai đoạn trầm lắng của thị trường BĐS khu vực phía Nam trong hai năm 2009-2010.

Một điểm khác thường nữa là sự lệch pha giữa hai thị trường khác ngành nghề. Từ đầu tháng 5/2011, diễn biến của thị trường BĐS TP.HCM càng bộc lộ xu hướng trái chiều với thị trường chứng khoán. Cho đến giữa tháng 5/2011, cả hai sàn chứng khoán đã bắt đầu một giai đoạn giảm khá mạnh, thay cho thời kỳ đi ngang trước đó. Rất có thể, thoái vốn là tư tưởng chủ đạo của các nhà đầu tư lớn trên thị trường chứng khoán trong suốt nhiều tháng trời đã qua và cả nhiều tháng trời đang tới.

Trong bối cảnh u ám và hoàn toàn chưa xác định được triển vọng của thị trường chứng khoán, tâm lý một bộ phận nhà đầu tư chứng khoán, những người cầm tiền và kể cả số người cầm cổ phiếu có mức lỗ mới chỉ khoảng 50-60%, đang hướng về thị trường BĐS như một kênh tích lũy và còn có thể sinh lời trong trung hạn và cả ngắn hạn.

Đối chiếu với năm 2007, có đến 3 chu kỳ lệch pha giữa thị trường BĐS và thị trường chứng khoán theo mô típ BĐS tiếp nối đà tăng giá trong khi chứng khoán nối tiếp đà giảm giá. Nếu lịch sử năm 2007 được lặp lại, nghĩa là năm 2011 này sẽ chứng kiến hình ảnh "lên đời" của thị trường BĐS trong khi giới kinh doanh cổ phiếu chìm trong cảnh ngộ, thị trường chứng khoán chắc chắn sẽ phải rơi vào kịch bản lắng sâu nếu không có lực cầu đột ngột "đánh lên". Khi đó, gần như chắc chắn sẽ có một dòng tiền lớn được chuyển từ sàn giao dịch chứng khoán sang sàn giao dịch BĐS và càng làm cho giới kinh doanh địa ốc, vốn đã phải chịu trận hơn ba năm qua, thêm phần hưng phấn.

Riêng với những người đầu cơ đất nền, khu Đông của TP.HCM đang bắt đầu chuyển mình. Trong bối cảnh đang xuất hiện những dấu hiệu tương đối rõ ràng về sự phục hồi của thị trường BĐS, khả năng nhiều hơn là khu vực phía Đông bao gồm các quận 2, quận 9 và kể cả quận Thủ Đức sẽ mang dấu ấn đầu tiên về "sóng".

Nếu khả năng này xảy ra, những nhận định bi quan của giới kinh doanh BĐS vào đầu năm 2011 sẽ có nguy cơ bị phản bác. Ngược lại, những chủ đầu tư căn hộ cao cấp đang có nguy cơ lao đến bờ vực phá sản vào cuối năm 2011 và trong năm 2012 sẽ có được đôi chút hy vọng được kéo thoát khỏi vũng lầy.