Bất động sản tham giá cao và chờ giải cứu

Vốn nghìn tỷ, lãi vài tỷ

Không như những đợt khủng hoảng trước, đợt khủng hoảng lần này trên thị trường BĐS đã không mau chóng qua đi. Nó kéo dài và dường như chưa có tín hiệu dừng lại. Các doanh nghiệp BĐS, xây dựng và vật liệu xây dựng ngày càng lâm vào tình trạng nợ đọng và thua lỗ kéo dài, tệ hại.

Ngày 25/10 vừa qua, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà (SJS) thông báo kết quả kinh doanh quý III và 9 tháng đầu năm 2012 của riêng công ty mẹ. Theo đó, tiếp tục thua lỗ trong quý III/2012, đánh dấu quý lỗ thứ IV trong năm quý vừa qua.

Cụ thể, trong quý III/2012, SJS tiếp tục lỗ 29,63 tỷ đồng, cao hơn khá nhiều so với mức lỗ cùng kỳ là 9,23 tỷ đồng. Tính lũy kế 9 tháng đầu năm 2012, SJS lỗ 109,4 tỷ đồng (so với mức lãi 15,72 tỷ đồng cùng kỳ 2011). Lỗ chưa phân phối tại thời điểm kết thúc quý III/2012 là 168,7 tỷ đồng.

Nhìn chung, tình trạng lỗ của SJS là do doanh thu thuần ở mức thấp trong bối cảnh giá vốn hàng bán cao. Doanh thu thuần trong quý III/2012 của SJS chỉ đạt hơn 7 tỷ đồng, tăng so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn quá thấp so với một doanh nghiệp có quy mô vốn ngàn tỷ như SJS. Bên cạnh đó, giá vốn hàng hàng lại cao gấp rưỡi doanh thu thuần.

Tình trạng doanh nghiệp BĐS, xây dựng và vật liệu xây dựng khó khăn thua lỗ gần đây có thể nói là kể không siết. Hàng hoạt các doanh nghiệp có tiếng tăm trên trên sàn chứng khoán tiếp tục lao đao với những khoản lỗ không hề nhỏ vừa được công bố trong quý III/2012 như: LCG (quý III/2012 lỗ 23,8 tỷ đồng, so với lãi cùng kỳ 12,46 tỷ); SHN (lỗ 24 tỷ, lũy kế lỗ 9 tháng là 110 tỷ); SDH (lỗ 4,38 tỷ, lũy kế lỗ 9 tháng là 20,8 tỷ); NTB (lỗ 24,8 tỷ); VIS (lỗ gần 11 tỷ - quý lỗ đầu tiên kể từ khi niêm yết)...

Mặc dù vậy, lỗ trong thời gian qua chưa phải là điều đáng ngại nhất. Điều mà giới quan sát thị trường lo sợ nhất là lượng hàng hóa tồn kho của các doanh nghiệp BĐS. Mặc dù không được thống kê chính xác nhưng chắc chắn cực kỳ lớn, mà theo như Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Công ty Savills Việt Nam tại Hà Nội, thì chỉ riêng Hà Nội phải mất 5 năm mới có thể giải quyết lượng căn hộ bị tồn. Con số mà một số chuyên gia khác đưa ra gần đây vào khoảng 35.000-40.000 căn hộ tồn kho ở TP.HCM hoặc Hà Nội, tương đương 70.000-80.000 căn hộ ở cả 2 đầu.

Lượng hàng tồn kho khổng lồ này, trị giá khoảng 7-8 tỷ USD như một thùng thuốc nổ có thể nhấn chìm hàng nghìn doanh nghiệp, thậm chí nhấn chìm cả nền kinh tế với khối nợ xấu đang là cái ung nhọt trong hệ thống ngân hàng.

Vấn đề tồn kho không chỉ nằm ở các doanh nghiệp BĐS, mà ở ngay cả những doanh nghiệp vật liệu xây dựng đầu vào. Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, tính đến 1/9/2012 chỉ số tồn kho của ngành xi măng tăng 50,2%; sản xuất sắt thép, gang tăng 40,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong buổi đối thoại giữa lãnh đạo Bộ Xây dựng và các doanh nghiệp ngành xây dựng BĐS khu vực Hà Nội chiều ngày 25/10, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng thị trường BĐS đã ở trong tình trạng khẩn cấp và cần có giải pháp tháo gỡ.

Lại nhen nhóm chờ giải cứu?

Để giải quyết tình trạng kinh doanh bê bết, thua lỗ dài và tương lai không thấy đâu, gần đây nhiều doanh nghiệp BĐS đã tính tới việc thoái bớt vốn ở một số dự án, một số doanh nghiệp khác để tập trung phát triển những dự án trọng tâm của mình, đồng thời giảm giá để giảm tình trạng tồn kho...

Tổng công ty Vinaconex hôm 26/10, vừa thông báo đã chuyển nhượng toàn bộ 10,2 triệu cổ phiếu (tương đương 51% vốn điều lệ) của Bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai (XMC). Trước đó, đơn vị này cũng đã thoái 3,75 triệu cổ phiếu tại Vinaconex Hoàng Thành (doanh nghiệp tham gia dự án BĐS Park City tại Hà Nội) và 1 loạt các doanh nghiệp khác như VC3, VCN, VC6... Các doanh nghiệp thoái vốn khác có thể kể đến như: VPH, Intresco, PVX...

Hàng loạt doanh nghiệp BĐS đã giảm giá mạnh các sản phẩm từ bình dân tới cao cấp với mức giảm từ 20-50%, như Hòa Phát (giảm giá căn hộ cao cấp Mandarin Garden xuống còn 29 triệu đồng/m2); dự án Golden Land (xuống 22,7 triệu đồng/m2); dự án Thanh Bình của Hoàng Anh Gia Lai (giảm xuống còn 19 triệu đồng/m2); dự án bình dân Đại Thanh (giảm xuống còn 10 triệu/m2)...

Tuy nhiên, nhiều người dân vẫn đặt ra câu hỏi là liệu các doanh nghiệp BĐS đã thực sự giảm giá hay đây vẫn là vừa giảm giá vừa trông đợi thị trường hồi phục? Trên thực tế, những đơn vị đưa ra các đợt giảm giá sốc gần đây như đã nêu ở trên có thể coi là tâm gương cho thị trường và rất được những người có nhu cầu thật quan tâm.

Cho dù như vậy, nhiều người tiêu dùng thực sự khi tìm hiểu thì ở đâu đó các doanh nghiệp vẫn "nói nhiều hơn là làm thật" ở chỗ, sự giảm giá có khi chỉ áp dụng ở quy mô nhỏ, một phần trong dự án; cũng có thể sự giảm giá đi liền với các sản phẩm được rút bớt đi phần hoàn thiện...

Nhiều doanh nghiệp chấp nhận trì hoãn ngâm nợ ngân hàng với khoản lãi hàng tháng lên tới hàng chục tỷ đồng, và mong chờ thị trường BĐS sẽ sớm ấm lên.

Phản ứng với việc một số chủ đầu tư hạ giá bán mạnh gần đây, một số doanh nghiệp thậm chí còn quy cho họ tội gây nhiễu thị trường và đề xuất cần có chế tài chống hành vi bán phá giá. Theo đó, các đơn vị này đã không đủ kiên trì chờ thị trường khởi sắc đã tìm mọi cách thoát khỏi cuộc chơi bằng cách phá giá thị trường BĐS. Và hậu quả là, theo đại diện này, thị trường tiếp tục trầm lắng do tâm lý người mua ở trạng thái chờ đợi.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, vấn đề nợ xấu của khối các doanh nghiệp BĐS thực sự đang ở mức báo động. Nó đang làm quá trình tái cấu trúc hệ thống ngân hàng bị đình trệ nghiêm trọng và cần có giải pháp giải cứu.

Trong tuần, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đã kiến nghị hàng loạt giải pháp nhằm gỡ khó cho thị trường BĐS như: Cần gia hạn tối đa 12 tháng thời hạn nộp tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư dự án, mà không cần phải xét doanh nghiệp có khó khăn về tài chính hay không; giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất theo kết quả kinh doanh sản phẩm BĐS; giảm 30% thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2012 cho tất cả doanh nghiệp BĐS; giúp tiếp cận vốn ngân hàng...

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng hôm 25/10 cũng cho rằng, nguyên nhân BĐS khó khăn là dự án đô thị không căn cứ theo quy hoạch, kế hoạch, theo phong trào tự phát, dẫn tới cung vượt cầu, đầu cơ đông. Thị trường BĐS đang tác động tiêu cực đến kinh tế vĩ mô và vì thế, rất cần phải tháo gỡ những khó khăn này.

Theo Bộ trưởng, giải pháp hiện nay là: "Rà soát các dự án, dự án treo, điều chỉnh dự án thương mại căn hộ cao cấp chuyển sang nhà ở xã hội. Người dân không có khả năng mua nhà giá cao cho chuyển đổi dự án. Dự án đã có căn hộ rồi đang ế xem xét cân nhắc điều chỉnh các căn hộ nhỏ lại, chia nhỏ căn hộ để giải phóng hàng tồn".

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng chính sách giảm thuế VAT để giảm giá bán BĐS, chuyển nhà thương mại sang nhà xã hội mà không phải nộp tiền sử dụng đất, đưa quỹ tiết kiệm nhà ở vào hoạt động, các ngân hàng thương mại vào cuộc để hỗ trợ vốn, doanh nghiệp quyết liệt hạ giá bán... để có giải pháp tổng thể tháo gỡ khó khăn.

Ở chiều ngược lại, một số chuyên gia cũng cho rằng, bản thân các chủ đầu tư cũng phải tự cứu mình. Trong khi đó, rất nhiều người dân cho rằng, các chủ đầu tư phải học cách kinh doanh trên thị trường chứng khoán, nơi mà có những cổ đông sáng lập, trước đây thành lập công ty phải mua 10.000 đồng/cp cộng với bao nhiêu năm vất vả vật lộn nay phải bán đi giá 5.000 đồng/cp thậm chí thấp hơn nữa.

Nhiều người thậm chí còn cho rằng, các doanh nghiệp đã đầu tư lúc đỉnh của bong bóng BĐS, không có tầm nhìn xa trông rộng, giờ nên chấp nhận thua lỗ, bán rẻ để trước hết cứu lấy chính mình, rồi sau đó là không ảnh hưởng tới xã hội. Các doanh nghiệp không nên có ý nghĩ giống cuộc khủng thừa năm 1930 trên thế giới, hàng hòa thừa đổ xuống biển chứ nhất quyết không giảm giá.