Bất động sản nông nghiệp: “Miếng bánh” hấp dẫn nhưng khó “xơi”

Tiềm năng nhưng nhiều vướng mắc

PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho biết năm 2016, cả nước có 33.500 trang trại, tăng khoảng 67% so với năm 2011, bình quân tăng 10%/năm. Số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp là 3.846 doanh nghiệp, tăng 49% so với năm 2011, trong đó doanh nghiệp có số vốn từ 10 tỉ đồng trở lên tăng đến 76%.

Khảo sát ở 3.700 hộ dân tại 12 tỉnh, thành trên cả nước có 16,6% số hộ thực hiện giao dịch bán đất nông nghiệp, trong khi đó chỉ có 7% số hộ thực hiện giao dịch cho thuê.

Về nguồn cung cho thị trường, tính đến thời điểm hiện nay, trong tổng số 27 triệu ha đất nông nghiệp, Nhà nước đã giao quyền sử dụng khoảng 90% (tức khoảng 24,4 triệu ha) cho các đối tượng sử dụng cụ thể.

TS. Cấn Văn Lực nhận định, mặc dù đã được pháp luật quy định nhưng thị trường bất động sản nông nghiệp thời gian qua phát triển còn khá trầm lắng, chưa đúng với tiềm năng và vai trò là bởi một số bất cập.

Thứ nhất là khung pháp lý về bất động sản nông nghiệp chưa nhất quán và rõ ràng, chưa rõ nội hàm có bao gồm bất động sản lâm nghiệp và ngư nghiệp hay không.

Thứ hai là thiếu các yếu tố thị trường. Quan hệ giữa bên mua và bán chưa thực sự tích cực do thiếu căn cứ xác định giá bán và chưa có nhu cầu giao dịch thực sự. Người nông dân chưa muốn bán do giá thấp, phần lớn chỉ muốn cho thuê ngắn hạn một vài năm trong khi nhu cầu của doanh nghiệp là nhận chuyển nhượng dài hạn và với giá thấp.

Bất động sản nông nghiệp có nhiều tiềm năng nhưng nhiều vướng mắc về chính sách.

Thứ ba là hạn chế về tích tụ đất đai. Việc này có thể hạn chế khả năng của cá nhân, tổ chức sản xuất nông nghiệp hiệu quả trong khi những nông dân sản xuất kém cũng không có lợi và vẫn phải rời bỏ thị trường nông nghiệp. Trong khi đó, những phương thức sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, sản xuất nông nghiệp quy mô lớn không có đất phát triển.

Ngoài ra, tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, làm hạn chế phát triển quỹ đất nông nghiệp của doanh nghiệp. Thực tế quỹ đất trồng lúa hiện nay là quỹ đất lớn nhưng đem lại thu nhập nông nghiệp không cao so với các loại hình sản xuất nông nghiệp khác.

Thứ tư là thời hạn sử dụng đất ngắn. Theo Luật Đất đai 2013, thời hạn giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm.

Thứ năm là vấn đề an ninh lương thực.

Thứ sáu là thiếu quy định thúc đẩy tổ chức và doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp.

Thứ bảy là vấn đề vốn và thế chấp đất nông nghiệp. “Việc chưa xác định giá đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường khiến người đầu tư sản xuất không thể huy động vốn từ chính dự án đầu tư của mình thông qua giá trị đất nông nghiệp. Ngoài ra, tính thanh khoản và khả năng chuyển nhượng còn hạn chế cũng khiến bên vay khó thế chấp bất động sản nông nghiệp khi vay vốn”, ông Lực phân tích.

Thứ tám là thiếu cơ sở dữ liệu chuẩn hóa về đất đai, bao gồm cả bất động sản nông nghiệp.

Theo ông Chung, một trong những vướng mắc hiện nay cần khắc phục để có thể phát triển mạnh thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền.

Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ là 2-3ha. Nếu tích tụ vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất đai chỉ dựa trên số tiền thuê của Nhà nước, vì vậy các chủ thể tích tụ ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư kinh doanh.

Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Điều này khiến người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào.

Cần khơi thông chính sách

Ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), cho rằng đối với thị trường bất động sản nông nghiệp, vấn đề nổi cộm nhất là tích tụ ruộng đất. Làm thế nào để nhà đầu tư vào bất động sản nông nghiệp có được cơ hội phát triển thì việc đầu tiên là phải có đất. Theo ông Chiến, để có đất, hiện nay doanh nghiệp vẫn phải tự đi làm việc, thương lượng với các địa phương, nên tồn tại rất nhiều rủi ro và khó khăn.

Cùng với đó, đô thị hóa càng tăng thì đất nông nghiệp lại càng thu hẹp lại. Đây là thực tế chúng ta không thể tránh được.

“Tôi cho rằng, để tháo gỡ những khó khăn, trước hết vẫn là từ chính sách. Có thể ban hành nghị định, ra được luật về tích tụ đất đai thì càng tốt. Thứ hai là cơ chế chính sách đồng bộ, liên quan đến đô thị hóa, các vấn đề khác. Thứ ba là mô hình tích tụ ruộng đất”, ông Chiến nêu ý kiến.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, cho rằng trong Luật Kinh doanh bất động sản chưa có khái niệm bất động sản nông nghiệp nên cần phải bổ sung để lĩnh vực này, phải có địa vị và có chính sách quản lý cụ thể.

“Muốn xây dựng hành lang pháp lý an toàn phải định hình các tiêu chí nào, loại hình nào là bất động sản nông nghiệp. Phải có chế tài, khuyến khích để người dân có thể phát huy tốt nhất đất đai nông nghiệp. Đặc biệt, thời gian tới, việc tích tụ ruộng đất cần phải quan tâm để có những cánh đồng lớn về cà phê, lúa,… Để có thêm nhiều người khởi nghiệp trong lĩnh vực này”, bà Nhung nói.

Việc xây dựng hành lang pháp lý cho bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam cũng cần nhìn xa hơn, bao gồm cả đất rừng, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản, thay vì chỉ là đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm.

Bên cạnh đó, để hỗ trợ bất động sản nông nghiệp phát triển, theo bà Nhung, cần có các dịch vụ đi kèm như logistics nông nghiệp, đặc biệt là ứng dụng khoa học công nghệ trong quá trình phát triển bất động sản Việt Nam trong tương lai.

Ông Lực cho rằng, để thị trường này phát triển đúng hướng, bền vững, trước hết cần định hướng quy hoạch, phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp.

Thứ hai là khung pháp lý, trong đó cần làm rõ nội hàm bất động sản nông nghiệp, có bao gồm bất động sản lâm và ngư nghiệp không.

Thứ ba là về định hướng quản lý đất nông nghiệp. Chiến lược an ninh lương thực và chính sách xuất khẩu lúa gạo Việt Nam là những ràng buộc hạn chế trong tháo gỡ rào cản quản lý đất nông nghiệp.

“Có lẽ tại Việt Nam cần phải có một đề xuất về tích tụ đất đai. Nhiều ý kiến lo ngại tích tụ đất đai khiến nông dân mất việc làm, nhưng tôi cho rằng, tích tụ đất đai là làm theo loại hình hợp tác xã hiện đại, trong đó người nông dân được làm chủ đất đai, được góp vốn để sản xuất”, ông Lực nói.

Về vốn nông nghiệp, theo ông Lực cần phải quan tâm các yếu tố pháp lý, thời hạn sử dụng đất, tài sản đó phải đăng ký được giao dịch tài sản thì ngân hàng mới cho vay vốn.

Thứ tư là cần phát triển triển các yếu tố thị trường, định hướng theo giá trị trường như thành lập ngân hàng quỹ đất nông nghiệp và cải cách thủ tục quy trình giao dịch đất nông nghiệp.

Thứ năm, Chính phủ cần chỉ đạo tập trung xây dựng, làm giàu và chuẩn hóa cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng.

Cuối cùng, công cụ thuế cần làm rõ hơn.