Bất động sản: “Nắn” lại dòng vốn

Với người vay mua nhà, việc mở rộng là điều tốt, nhưng với người bán - các doanh nghiệp, đã có những ý kiến cho rằng đó là một sự không hợp lý.

Nhà cho công nhân trong khu công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh

Bên cạnh các đối tượng cũ, những chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở sinh viên, công nhân khu công nghiệp cũng sẽ được vay vốn. Câu hỏi đặt ra: Phải chăng đã có một sự “nắn dòng” vốn vay ưu đãi? Sự nắn dòng ấy có đem lại điều gì tích cực cho thị trường bất động sản?

Mở nữa cũng không giúp được thị trường

Dĩ nhiên, Thông tư 18 thể hiện những nỗ lực của Bộ Xây dựng trong việc giúp cho thị trường bất động sản phục hồi. Tuy nhiên, tác động của nó có lẽ sẽ không được như những người làm chính sách kỳ vọng.

Thậm chí, nhiều chuyên gia còn cho rằng với đà này, gói 30 ngàn tỉ đồng không những không giúp cho thị trường bất động sản bớt khó khăn, cụ thể là giải tỏa được lượng căn hộ thương mại hiện hữu mà sẽ tung ra thị trường một nguồn cung mới, làm tăng thêm hàng tồn kho trong tương lai.

Trên thực tế, các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân, sinh viên được xây dựng thời gian qua được thực hiện không tốt. Dự án nào được triển khai thì rất chậm chạp, dự án đã hoàn thành thì đối tượng thụ hưởng lại không mấy mặn mà. Tại Hà Nội, có đến 8/10 dự án dạng này không hoàn thành đúng kế hoạch.

Chẳng hạn, dự án nhà ở sinh viên tại khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp (quận Hoàng Mai, Hà Nội) do Sở Xây dựng thành phố làm chủ đầu tư, triển khai từ năm 2009, cung cấp chỗ ở cho gần 22 ngàn sinh viên, dự tính hoàn thành năm 2011 nhưng đến nay vẫn chưa xong.

Hay dự án nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp Kim Chung (huyện Đông Anh) dù đã hoàn thiện và được hưởng ưu đãi về giá nhưng công nhân vẫn không muốn thuê mà thuê nhà trọ bên ngoài.

Tất nhiên, không vì những điều kể trên mà cho rằng Thông tư 18 của Bộ Xây dựng “nới” không đúng, hay đi chệch hướng gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng, bởi công nhân khu công nghiệp hay sinh viên là thành phần đông đảo trong xã hội, thuộc diện thu nhập thấp và thực sự có nhu cầu về nhà ở.

Nhưng dù có nhu cầu, họ lại không có đủ tiền để thuê, mua nhà ở xã hội và nếu có muốn vay để thuê, mua cũng rất khó khăn. Vậy nên, dù có mở rộng đối tượng được vay ưu đãi là doanh nghiệp xây dựng các dự án nhà ở cho công nhân, sinh viên thuê… thì liệu các doanh nghiệp này có mặn mà hay không?

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng nếu chính sách chỉ nhắm vào phân khúc nhà ở xã hội, bỏ quên những sản phẩm căn hộ thương mại tồn kho thì khó có thể giúp thị trường sớm tan băng.

Gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng nên chăng để giúp thị trường giải quyết sản phẩm tồn kho khiến nhiều doanh nghiệp lao đao vì nợ xấu, thay vì cho phép chủ đầu tư vay để làm nhà cho công nhân, sinh viên thuê. Nếu dòng vốn không đến đúng nơi cần đến, bị lẫn lộn giữa ưu tiên kích cầu và kích cung, thì thị trường vẫn sẽ bất ổn.

Đó là chưa kể, theo các ngân hàng tham gia chương trình cho vay hỗ trợ lãi suất, nếu cho doanh nghiệp vay để xây nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi mục đích dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì còn có hy vọng thu hồi vốn, chứ cho vay xây nhà cho công nhân, sinh viên thuê, khả năng thu hồi vốn là khó.

Khả năng chi trả của đối tượng này quá hạn hẹp khiến cho họ khó có khả năng tự thuê được, mà vay để thuê thì ngân hàng rất khó chấp thuận vì rủi ro quá lớn. Tức là, thay vì giải quyết những sản phẩm tồn kho cũ, việc nới điều kiện cho vay gói 30 ngàn tỉ đồng có thể tạo thêm một lượng hàng tồn kho khác cho thị trường bất động sản.

Nên có sự chuyển hướng?

Dù mục đích của gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng hướng đến các đối tượng khó khăn về nhà ở là một giải pháp có tính nhân văn cao, nhưng nếu xét đến tính hiệu quả thì thời gian đã cho thấy nó không giúp được thị trường bất động sản bớt khó.

Mới đây, trong một cuộc trả lời phỏng vấn, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cũng cho rằng gói 30 ngàn tỉ đồng hỗ trợ cho chính sách nhà ở xã hội đã tồn tại nhiều bất cập và có “nới” thêm cũng không giải quyết được gì, nếu chuyển hướng sang loại nhà ở thương mại giá rẻ sẽ tốt hơn cho thị trường.

Nhiều chuyên gia kinh tế cũng cho rằng nhà ở xã hội chỉ nên xây với mục đích cho thuê, Nhà nước quản lý và đối tượng thuê được hưởng những chính sách ưu đãi từ Nhà nước. Xây dựng nhà ở xã hội để bán dễ dẫn đến mâu thuẫn lợi ích giữa kinh doanh và tính phục vụ xã hội.

Nếu đã kinh doanh thì sẽ phải đặt nặng vấn đề lợi nhuận, trong khi mục đích của nhà ở xã hội là giải quyết khó khăn về nhà ở cho các đối tượng được ưu tiên.

Chính sự mâu thuẫn này mà suốt nhiều năm trời, dù được Bộ Xây dựng kêu gọi, các doanh nghiệp vẫn rất thờ ơ với việc xây dựng nhà ở xã hội. Khi gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng được đưa ra, người ta cũng rất háo hức, nhưng rồi do dòng vốn không đến được nơi cần, nên kết quả là không giải ngân được bao nhiêu.

Gần nửa năm trôi qua, cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận, do những quy định về việc xét duyệt cho vay, quy định đối tượng, các thủ tục hành chính rườm rà. Trong khi đó, những người muốn mua nhà thì lại thiếu những thông tin cần thiết về dự án, chủ đầu tư, thủ tục đăng ký mua, ngân hàng nào cho vay, tiếp cận thế nào…

Vì những lý do này, nếu gói hỗ trợ không chuyển hướng cho vay thì dù có ra thêm vài thông tư nữa, chính sách vẫn sẽ tiếp tục tắc nghẽn.

Trong khi đó, để xây dựng nhà ở thương mại giá rẻ chủ đầu tư không cần thêm các khâu thủ tục rườm rà, không bị vướng bởi quy định đối tượng mua, thu nhập bao nhiêu, nên rất thuận tiện.

Nếu được hỗ trợ vay vốn xây dựng…, chắc chắn doanh nghiệp sẽ tham gia, bởi đây là phân khúc có tính thanh khoản cao. Khi ấy, cũng không cần thiết phải quy định diện tích căn hộ, bởi các doanh nghiệp sẽ tự tính toán để thiết kế diện tích căn hộ phù hợp với sức mua để dự án có tính thanh khoản tốt nhất. Ngân hàng khi ấy sẽ cho doanh nghiệp vay vốn, kiểm soát dòng vốn vay, thẩm định tính khả thi của dự án…

Nếu thị trường có nhiều dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhiều sản phẩm căn hộ giá rẻ thì người thu nhập thấp và trung bình càng có cơ hội chọn được nhà cho mình, thậm chí nhiều người sẽ không cần phải vay vốn với lãi suất ưu đãi.

Với giá bán khoảng 500 triệu đồng/căn hộ, việc sở hữu một căn hộ với những người có thu nhập trung bình là điều có thể. Thanh khoản tốt của phân khúc này sẽ kéo theo các phân khúc khác, thị trường sẽ dần hồi phục. Mà sự hồi phục của thị trường bất động sản có tác động không nhỏ đến hầu hết các ngành kinh tế, nên sẽ góp phần không nhỏ vào sự phát triển kinh tế chung.