Bất động sản Mỹ nóng lên và nỗi lo bong bóng

Theo khảo sát mới đây của Real Capital Analytics Inc, khối lượng giao dịch bất động sản thương mại tại Mỹ đã tăng 45% trong quý I. Trong đó, giao dịch lớn nhất là vụ Công ty General Electric Co. chuyển nhượng nhóm bất động sản trị giá 23 tỷ USD cho 2 tập đoàn Blackstone Group LP và Wells Fargo. Đây được xem là thương vụ chuyển nhượng đắt giá nhất kể từ khủng hoảng tài chính 2007.

Ước tính, tổng khối lượng giao dịch bất động sản công nghiệp tại Mỹ đã đạt 129 tỷ USD trong vòng 3 tháng qua, đây cũng là thời kì giao dịch sôi động nhất kể từ năm 2007. Trong đó, quý 1/2015 đã có 24 tỷ USD từ nhà đầu tư nước ngoài, nhiều hơn 1/2 lượng đầu tư năm 2014. Lý do khiến nhà đầu tư thế giới hào hứng với thị trường là do Cục Dự trữ liên bang (FED) đã nỗ lực giữ lãi suất cho vay ở mức thấp trong suốt 6 năm qua để kích thích kinh tế tăng trưởng.

Theo Preqin Ltd, Công ty chuyên nghiên cứu bất động sản có trụ sở tại Luân Đôn, con số trên còn có thể cao hơn khi phần lớn các nhà đầu tư thuộc nhóm quỹ đầu tư quốc gia (Sovereign Wealth Fund) vẫn chưa sử dụng hết tiềm năng đầu tư. Hiện tổng khối lượng đầu tư của các quỹ này đã lên đến 6,3 nghìn tỷ, gấp đôi so với năm 2008.

Jim Costello, nguyên Phó giám đốc của Real Capital nhận định, nhà đầu tư thế giới đang đẩy mạnh mua vào các tòa nhà chọc chời tại trung tâm Manhattan hoặc mua lại nhiều tòa nhà trong cùng một tổ hợp, như vậy họ có thể được giảm giá và thu về nhiều hơn khi đầu tư sinh lời.

Tuy nhiên thực tế thì giá bất động sản đang tăng khiến cho lợi nhuận của nhà đầu tư giảm. Theo thống kê của Green Street Advisors LLC, tỉ suất lợi khi đầu tư vào một tòa nhà văn phòng tại Manhattan đã giảm xuống còn 4,1%, mức thấp nhất kể từ năm 2007.

Tái diễn bong bóng bất động sản

Người mua đã bắt đầu cạnh tranh và có xu hướng sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản hoặc những bất động sản có giá trị cao. Ngoài giao dịch của GE, quý 2 thị trường nhiều khả năng sẽ chứng kiến một giao dịch với khối lượng lớn khác.

3 yếu tố lúc này là nhiều giao dịch lớn, giá bất động sản tăng cao và lãi suất cho vay ở mức thấp đang khiến người ta nhớ lại thời kì khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2007 và lo lắng 1 đợt khủng hoảng tồi tệ kế tiếp. Tuy nhiên, hoạt động cho vay hiện tại đã khác khi người mua đặt tiền mặt nhiều hơn. Ông Costello cho biết.

Còn Kenneth A. Caplan, nguyên Giám đốc điều hành của Blackstone thì khẳng định “Hoạt động cho vay đang được kiểm soát tốt hơn năm 2007, trong khi số lượng bất động sản mới không nhiều và nhu cầu thị trường lại đang khá cao”