Bất động sản Dubai có nguy cơ bùng nổ trở lại

Mohammed Bin Rashid City

“Tôi không muốn chứng kiến các khoản thế chấp chiếm đến 90% hoạt động cho vay, điều đó không tốt cho lĩnh vực bất động sản. Tôi không muốn khuyến khích mọi người chơi trò may rủi”, dó là nhận định của ông Abdul Aziz Al Ghurair – người đứng đầu Hiệp hội Ngân hàng Các tiểu Vương quốc Ả-rập Thống nhất (UAE) và là Giám đốc điều hành Tập đoàn Mashreqbank PSC. của Dubai.

Trong năm nay, các ngân hàng đã hạ lãi suất xuống mức thấp kỷ lục và cắt giảm các điều kiện thanh toán làm cho hoạt động vay mượn gia tăng và giá nhà tại một số khu vực phục hồi. Ngân hàng HSBC chi nhánh Trung Đông đã giảm lãi suất xuống chỉ còn 3,99%, thấp hơn đáng kể so mức 9,5% trong năm 2009. Standard Chartered Plc và Barclays Plc cũng áp dụng mức lãi suất tương tự với tỷ cho vay lên đến 80-85% giá trị căn nhà.

Sau khi đóng băng trong năm 2008, hoạt động vay thế chấp tại Dubai đang dần cải thiện trước các dấu hiệu cho thấy giá nhà đã chạm đáy và đang tăng trở lại tại một số khu vực như hòn đảo nhân tạo Palm Jumeirah. Theo công ty nghiên cứu Reidin.com, trong quý 3/2012, giá trị của các khoản thế chấp dân cư và thương mại nhảy vọt 24% so với cùng kỳ năm ngoái lên 1,19 tỷ dirham (tương đương 324 triệu USD). Dù vậy, con số này vẫn thấp hơn 33% so với cùng kỳ 2008, thời điểm thị trường bất động sản Dubai bắt đầu sụp đổ.

Các dự án như Mohammed Bin Rashid City, đang được khởi công xây dựng trong các tuần gần đây sau thời gian dài bị tạm hoãn. Mohammed Bin Rashid City được đặt theo tên của Thủ tướng kiêm Phó Tổng thống hiện nay của UAE là Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum. Dự án này này bao gồm trung tâm mua sắm lớn nhất thế giới và các công viên có diện tích lớn hơn cả Hyde Park ở London cũng như bản sao của Taj Mahal với kích thước gấp 4 lần so với nguyên mẫu.

“Cơ hội hấp dẫn”

Nhà phân tích Murad Ansari của EFG-Hermes Holding SAE có trụ sở tại Riyadh nhận định: “Trước sự bình ổn của thị trường bất động sản, các ngân hàng xem đây là một cơ hội hấp dẫn. Hoạt động cho vay tại UAE nhìn chung đang ảm đạm, đặc biệt là từ phía các doanh nghiệp, vì thế các ngân hàng đang muốn gia tăng danh mục cho vay.

Ông Jean-Luc Desbois, Chủ tịch Công ty Tư vấn Thế chấp Home Matters thành lập năm 2006 tại Dubai cho biết khoảng 8/30 ngân hàng hoạt động tại UAE đang cung cấp các khoản thế chấp trị giá tới 85% giá nhà. Mức lãi suất thấp nhất của Barclays là 4,15% với tỷ lệ cho vay/giá trị (LTV) tới 80% trong khi lãi suất thấp nhất của Standard Chartered là 4,49% với LTV 85%.

Theo Al Ghurair - Chủ tịch Dubai International Financial Center Authority, ông ủng hộ các ngân hàng tự nguyện hạ các khoản thế chấp xuống còn 75-80% giá trị bất động sản. Ông cũng tán thành việc ban hành bộ luật với mục đích giới hạn các nghiệp vụ rủi ro nhằm tránh đẩy Ngân hàng Trung ương rơi vào thế phải ban hành thêm các biện pháp chế tài.

Ðược biết, năm 2008 Ngân hàng Trung ương UAE đã ban hành các quy định nhằm hạn chế tín dụng cho vay bất động sản về mức 20% tiền gửi của một ngân hàng.

Nhà phân tích Asjad Yahya của Shuaa Capital cũng đồng ý với lời kêu gọi hạ các khoản thế chấp về mức 80% LTV của ông Al Ghurair vì cho rằng mức 90% sẽ khiến các ngân hàng rõi vào tình trạng nguy hiểm.

Ngoài ra, các ngân hàng cũng có thêm lý do để thận trọng tại thời điểm này. Nhiều ngân hàng vẫn còn gánh nợ xấu do sự sụp đổ trước đây của thị trường và đang đối mặt với lời kêu gọi tái cấu trúc các khoản vay hiện tại dành cho các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp khác.

Theo dự báo của Moody’s trong báo cáo công bố hôm 07/11, nợ xấu có thể chạm đỉnh trong nửa trên của phạm vi từ 10-12% trong năm nay và sau đó giảm nhẹ xuống nửa dưới của phạm vi này trong năm 2013.

Dù vậy, các khoản vay thế chấp vẫn có rủi ro thấp hơn so với các khoản vay cá nhân hay doanh nghiệp vì được đảm bảo bởi bất động sản, nhận định của ông Jaap Meijer – Giám đốc nghiên cứu cổ phiếu của Công ty Arqaam Capital có trụ sở tại Dubai.

Trong khi đó, chuyên gia phân tích ngân hàng độc lập Raj Madha tại Dubai nhận định những căng thẳng trong hệ thống ngân hàng có thể biến mất khi thị trường phục hồi.

Ðược biết, thị trường bất động sản Dubai bắt đầu mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài từ năm 2002 và điều này đã khiến giá nhảy vọt khi các nhà đầu cơ sử dụng nguồn tài chính giá rẻ để mua bán các hợp đồng nhà trước khi các ngôi nhà này được xây dựng. Nhà phân tích Asjad Yahya cho biết tại giai đoạn phát triển đỉnh điểm của thị trường, các khoản thế chấp có LTV 90% là điều bình thường. Tại một số ngân hàng, con số này thậm chí còn lên tới 97% hay 100%.