Bất động sản dân cư quý 2/2025: Pháp lý được gỡ, FDI bơm vốn mạnh

Kết quả kinh doanh quý 2: Đi ngang là chủ đạo

Theo báo cáo ngành mới công bố của MBS Research ngày 19/6, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết được dự báo ghi nhận kết quả không nhiều đột phá trong quý 2/2025, chủ yếu do hoạt động bàn giao dự án mới vẫn chưa sôi động. Kết quả quý này chủ yếu đến từ việc tiếp tục bàn giao sản phẩm thuộc các dự án cũ.

Cụ thể, Vinhomes (VHM) được kỳ vọng đạt lợi nhuận ròng 7.850 tỷ đồng, giảm 27% so với cùng kỳ do năm ngoái ghi nhận khoản thu lớn từ dự án Royal Island. Tuy vậy, lợi nhuận quý này dự báo vẫn tăng mạnh 192% so với quý trước, nhờ đóng góp từ các dự án Wonder City, Ocean Park 2 và Ocean Park 3.

Đất Xanh Group (DXG) được dự báo sẽ ghi nhận lợi nhuận 65 tỷ đồng quý 2/2025, tăng 97% so với cùng kỳ nhưng vẫn ở mức thấp. Trong quý 2, hoạt động bàn giao tại dự án Gem Sky World không có nhiều đột phá. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là dự án trọng điểm The Privé (Gem Riverside) đã chính thức khởi động từ tháng 5/2025 và thu hút 3.320 booking tính đến ngày 16/6. Dự án này dự kiến sẽ mở bán trong quý 3 và có thể tạo ra động lực tăng trưởng mới.

Nam Long (NLG) dự báo đạt 144 tỷ đồng lợi nhuận quý 2, gần như đi ngang so với cùng kỳ. Doanh thu trong quý đến từ việc tiếp tục bàn giao các sản phẩm còn lại tại Akari giai đoạn 2, các sản phẩm đất nền tại Nam Long Cần Thơ, cũng như các căn biệt thự thấp tầng thuộc dự án Southgate tại Long An. Riêng trong tháng 4/2025, doanh số bán hàng tại Southgate đạt hơn 1.900 tỷ đồng, nhờ 59 căn biệt thự thuộc phân khu The Aqua và Park Village. Với tiến độ bán hàng tích cực này, NLG được đánh giá có khả năng cao hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2025 là 701 tỷ đồng.

Khang Điền (KDH) được dự báo sẽ ghi nhận lợi nhuận 115 tỷ đồng, giảm mạnh 59% so với cùng kỳ. Trong quý 2/2025, kết quả kinh doanh của KDH dự kiến không có nhiều đột biến so với quý trước khi hoạt động mở bán và bàn giao 2 dự án Clarita và Emeria chưa diễn ra đúng với tiến độ kỳ vọng. Lợi nhuận của công ty trong quý này được kỳ vọng vẫn chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao phần còn lại của The Privia.

Phát Đạt (PDR) là điểm sáng đáng chú ý với lợi nhuận quý 2 ước tính đạt 90 tỷ đồng, tăng 81% so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào việc bàn giao sản phẩm tại dự án Bắc Hà Thanh. Đặc biệt, trong quý này, PDR đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án Thuận An 1, bước đi quan trọng để chuẩn bị cho mở bán trong thời gian tới. Theo đánh giá của MBS, dự án này có thể bắt đầu đóng góp vào kết quả kinh doanh của PDR từ năm 2026.

Thị trường địa ốc Hà Nội – TP.HCM: Mảng sáng xen lẫn mảng trầm

Tại Hà Nội, thị trường bất động sản ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa loại hình nhà thấp tầng và căn hộ cao tầng. Trong khi phân khúc thấp tầng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh về nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ cao, thì phân khúc cao tầng có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng trưởng liên tiếp. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở khu vực phía Đông thành phố, nơi thị trường đang có dấu hiệu bão hòa tạm thời.

Tại TP.HCM, thị trường căn hộ chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cung mới trong quý 1/2025, giảm tới 36% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư đang hạn chế mở bán dự án mới. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức cao, bất chấp việc giá bán tăng gần 5% so với quý trước.

Trong khi đó, bất động sản liền thổ tại TP.HCM có phần khả quan hơn khi nguồn cung mới tăng nhẹ 9% so với quý trước và tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái, thời điểm không có dự án mới nào được ra mắt. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này chỉ đạt khoảng 53%, do giá bán vẫn ở mức cao và đã tăng thêm 12% so với cùng kỳ.

Tín hiệu tích cực: Pháp lý được gỡ, FDI bơm vốn mạnh

Dù kết quả quý 2 không có nhiều đột phá, nhưng thị trường bất động sản vẫn đón nhận nhiều yếu tố tích cực, tạo nền tảng cho sự bứt phá trong thời gian tới.

Một trong những điểm sáng lớn nhất là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản. Trong 5 tháng đầu năm 2025, FDI đăng ký vào ngành đạt 4,76 tỷ USD, chiếm 25,9% tổng vốn FDI đăng ký và tăng tới 51,2% so với cùng kỳ năm trước.

Song song với đó, hành lang pháp lý cho bất động sản đang dần được cải thiện. Trong quý 2, nhiều vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ. Điển hình là việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/5000 phân khu C4 tại Đồng Nai, quy hoạch 1/500 cho dự án Aqua City, và việc Hà Nội chính thức phê duyệt mở rộng loại đất được phép làm nhà ở thương mại tại 148 dự án.

Ngoài ra, thông tin về việc sáp nhập một số tỉnh thành cũng đang tạo kỳ vọng về việc đồng bộ cơ sở hạ tầng, từ đó thúc đẩy hoạt động đầu tư vào các khu vực vệ tinh.

Triển vọng nửa cuối 2025: Trông chờ bàn giao dự án mới

Dù kết quả kinh doanh quý 2/2025 chưa thật sự khả quan, nhưng theo MBS, điều này không hàm ý khả năng thấp trong việc hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm. Thực tế, nhiều doanh nghiệp đang sở hữu các dự án gối đầu, dự kiến bàn giao trong nửa cuối năm 2025.

Nam Long (NLG) có thể ghi nhận doanh thu từ phân khu Park Village và The Aqua thuộc dự án Southgate. Khang Điền (KDH) được kỳ vọng mở bán dự án The Foresta. Phát Đạt (PDR) với dự án Thuận An 1 và 2 cũng có thể trở thành động lực tăng trưởng lợi nhuận nếu được triển khai đúng tiến độ.

Quý 2/2025 có thể chưa phải mùa thu hoạch của ngành bất động sản dân cư, nhưng chắc chắn là giai đoạn gieo mầm cho những kỳ vọng trong nửa cuối năm. Với dòng vốn FDI tăng mạnh, pháp lý được cải thiện và các dự án gối đầu sẵn sàng mở bán, nhiều doanh nghiệp có tiềm năng bật dậy vào quý 3 và quý 4. Đối với nhà đầu tư, đây là thời điểm quan sát kỹ lưỡng để “gạn đục khơi trong” giữa một thị trường đang từng bước hồi phục.