Bất động sản 2014: Giải bài toán lương và giá nhà

Sau nhiều chính sách hỗ trợ, hàng loạt chiêu kích cầu được tung ra, năm 2014 trôi qua lại cộng thêm một năm nữa thị trường bất động sản vẫn loanh quanh những le lói sắc hồng và kỳ vọng một giá trị thực cho thị trường.

Le lói sắc hồng

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, tính đến hết ngày 20/11/2014, tổng giá trị hàng tồn bất động sản còn 77.811 tỷ đồng, giảm 2.760 tỷ đồng so với thời điểm 20/10. Còn nếu so với quý I/2013, số hàng tồn kho đã giảm 50.737 tỷ đồng (giảm 39,47%). Hàng tồn giảm chủ yếu tại các dự án căn hộ có diện tích nhỏ, giá bán trung bình, các dự án đã hoàn thành và những dự án ở khu vực có hạ tầng tốt.

Tồn kho giảm là dấu hiệu quan trọng nhất cho thấy giao dịch trên thị trường có kết quả thực. Nó cũng là chỉ báo cho biết thị trường không bất động. Cũng từ những chỉ báo này, nhiều đánh giá từ giới trong nghề và nhà quản lý cho rằng, thị trường đang phục hồi.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định rằng, thị trường bất động sản (BĐS) đang trên đà hồi phục chứ không còn là dấu hiệu phục hồi như nhiều người nói. Thứ trưởng dẫn chứng: lượng giao dịch thành công tăng trưởng liên tục từ đầu năm 2013 đến nay, đặc biệt là sang năm 2014, cập nhật số liệu báo cáo chính thức thông qua các sàn BĐS, tới tháng 11/2014, tại Hà Nội có gần 10.000 giao dịch, tương đương 200% so với 11 tháng của năm 2013. Còn tại TP HCM, 11 tháng qua cũng có khoảng 8.850 giao dịch thành công, tương đương tăng 35% so với cùng kỳ năm 2013.

Có một tín hiệu nữa của thị trường là kết quả thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam năm nay cho thấy, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong dòng vốn này, với 35 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Trên thị trường, nhiều dự án nhà ở mới được khởi công, nhiều dự án dang dở đã tiếp tục hoạt động trở lại.. Trong bối cảnh thị trường nhiều năm qua ảm đạm, bong bóng bất động sản làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng và kể cả không ít nhà đầu tư, những động thái này đang thắp lên những tia hy vọng, sưởi ấm lại mức độ nhất định ở niềm tin cho cả nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Kỳ vọng…

Những động thái vừa nêu chưa đủ để làm thị trường sống lại như nó đã từng sống. Càng chưa đủ để những giá trị quan trọng nhất mà sức sống của thị trường cần hướng tới là thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng thực của người dân. Vì rằng, giá nhà ở Việt Nam hiện vẫn được cho là rất cao so với khả năng chi trả của người dân.

Cho dù gói tín dụng hỗ trợ về nhà ở được giải ngân nhiều hơn nữa, nhanh hơn nữa, cũng mới chỉ phần nào thỏa mãn nhu cầu bức thiết của người dân ở một giới hạn nhất định. Đáng suy nghĩ hơn cả, dù những ưu đãi được đưa ra về hỗ trợ lãi suất, thời gian vay vốn thì với đại đa số người dân, nó vẫn quá sức chịu đựng để có được một căn nhà mơ ước mong an cư lạc nghiệp.

Và, trong khi thu nhập chưa có tích lũy để mua nhà, với văn hóa Việt Nam sống của người Việt ta chưa có thói quen thuê nhà ở cả đời (và thực tế giá thuê nhà cũng quá đắt, bất tiện)… thì việc người dân phải vay tiền mua nhà, nhìn ở góc độ chất lượng cuộc sống, chắc chắn sẽ giảm, vì có nhà ở lại phải “thắt lưng buộc bụng” lo trả nợ.

Trong bối cảnh nền kinh tế quốc gia còn nhiều khó khăn, thu nhập của người dân nước ta vào loại thấp so với khu vực, nhưng so sánh giữa giá nhà và thu nhập, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, không phải giá nhà ở Việt Nam quá cao mà do lương của người dân quá thấp. Nếu đặt ngôi nhà mơ ước ở giữa cán cân, một bên là lương, một bên là giá nhà, hẳn so sánh của Thứ trưởng có lý. Bởi muốn cân bằng cán cân này, khi giá nhà không chịu giảm nữa, thì lương phải tăng, hoặc ngược lại.

Tuy nhiên, cái lý cân bằng cán cân trong trường hợp này có vẻ còn thiếu nhân văn. Vì rằng, trong số hơn 90 triệu người dân Việt Nam hiện nay, số người được hưởng lương và được sống nhờ vào đồng lương của bản thân hoặc người thân của họ chắc chắn không nhiều, lương không đủ sức “gánh” nhu cầu nhà ở tối thiểu.

Hơn thế, hàng loạt dự án bất động sản được cấp phép, chủ yếu là lấy mặt bằng từ nền đất sản xuất của người dân. Dù khi lấy đi đất đai này, người dân đã nhận đền bù.Khi hàng loạt những dự án lấy đất sản xuất, xong bỏ hoang, hoặc xây nhà rồi đắp chiếu không bán được, trong khi nó chưa sinh lợi cho đất nước, thì người gánh chịu thiệt thòi đầu tiên và trực tiếp lại là người dân vì vừa giảm điều kiện sản xuất, vừa thiếu nhà ở.

Với tầm nhìn tương lai phát triển của một quốc gia, tầm nhìn của nhà hoạch định chính sách và thực thi chính sách, hẳn không thể chỉ cần có sự trao đổi đứt đoạn lấy đất – đền bù, là xong. Vì dù là người dân thành thị hay nông thôn, họ đều là chủ thể kiến tạo, bảo vệ và trực tiếp tham gia phát triển đất nước. Vậy nên, “ăn cư” cho công dân chính là nền tảng để có thể duy trì sinh kế và thúc đẩy sự phát triển bền vững quốc gia.

Cửa ngõ năm 2015 đã mở, người dân sẽ kỳ vọng nhiều hơn ở sự kiến tạo chính sách từ nhà quản lý đối với thị trường bất động sản sao cho đủ tâm và tầm hơn nữa để thị trường trở về giá trị thực của nó. Trong đó, giá trị cốt lõi xuyên suốt phải là giá nhà ở và các sản phẩm nhà ở khiến người dân an cư sống bền vững, chứ không phải loanh quanh chuyện giảm tồn kho, cân đối bài toán lỗ - lãi của nhà đầu tư.