Bảo lãnh bất động sản bao giờ mới phát huy tác dụng?

Đã 2 tháng rưỡi trôi qua kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, nhưng quy định phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn “giậm chân tại chỗ”, chưa triển khai được do những vướng mắc về quy trình, thủ tục. Trong khi đó, nhiều dự án vẫn tiếp tục mở bán, tranh thủ lúc “tranh tối, tranh sáng” để phớt lờ các quy định của pháp luật. Và cuối cùng, người mua nhà vẫn chưa được đảm bảo về quyền lợi.

Mới mở bán cách đây vài ngày, nhưng hơn chục căn hộ tại 2 tòa N01 và HH1, thuộc dự án chung cư New Horizon City, 87 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai đã có chủ. Các hoạt động tư vấn, bán hàng, giao dịch vẫn tiếp diễn, dù dự án này chưa được ngân hàng bảo lãnh.

Liên hệ với sàn bất động sản EZ Việt Nam – đơn vị phân phối dự án, một nhân viên tư vấn giải thích, dự án New Horizon City được ngân hàng BIDV rót số tiền lên tới 881 tỷ đồng để xây thô và hiện đang thi công vượt tiến độ, nên khách hàng mua nhà không có bảo lãnh cũng hoàn toàn yên tâm. Trước đó, 2 tòa N02, N03 thuộc dự án cũng đã bán gần hết tổng số 800 căn hộ.

Nhân viên này cho biết, nhiều người đã mua mà không cần bảo lãnh, giá thì chỉ cách mấy ngày đã chênh nhau gấp rưỡi, và cái lợi nhất nếu không có bảo lãnh là đỡ phải mất khoản phí ít nhất 2%.

“Chưa có ngay nhưng bên BIDV được quyền bảo lãnh rồi, dự án ruột của người ta nên chắc chắn người ta sẽ bảo lãnh luôn. Nhưng cái chính là thời gian ra bảo lãnh là bao giờ thôi. Bây giờ đang cân đối lại, cho tất cả các chủ đầu tư tự chọn hoặc cho người dân tự chọn, ví dụ chị muốn bảo lãnh thì chị có thể nhờ ngân hàng cho dự án vay bảo lãnh luôn. Bảo lãnh này mình dùng cũng được mà không dùng cũng được. Dự án này thì mua có bảo lãnh hay không bảo lãnh thì đều yên tâm hết”, nhân viên này cho biết.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 2 tháng qua, chỉ riêng tại thị trường Hà Nội đã có hàng chục dự án triển khai bán hàng với cả trăm lượt mở bán, tăng hơn 10% so với tháng trước đó. Điều đáng nói là không thể thống kê được dự án bất động sản nào đã được ngân hàng bảo lãnh. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1-7/2015 quy định, các dự án bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng mới được mở bán.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico, hiện vẫn chưa thấy có dự án bất động sản nào được ngân hàng đứng ra bảo lãnh, trong khi các giao dịch vẫn tiếp diễn mà không có cơ quan nào kiểm soát. Lý giải về thực tế này, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, có thể ngân hàng chỉ mới hứa hẹn cam kết về nguyên tắc là sẽ bảo lãnh chứ chưa thể hiện bằng thư hay hợp đồng bảo lãnh. Thứ hai là nhiều dự án ở ranh giới giữa Luật cũ và Luật mới, tức là trước 1/7 đã mở bán một phần dự án, sau 1/7 mở bán tiếp phần còn lại và cứ áp dụng theo Luật cũ, bởi hiện vẫn chưa có văn bản hướng dẫn đối với những trường hợp này.

Bên cạnh đó, việc bảo lãnh ngân hàng đang rơi vào bế tắc do sự vênh nhau trong các quy định về quy trình, thủ tục. Câu chuyện “quả trứng” hay “con gà” có trước vẫn chưa được giải quyết.

“Luật Kinh doanh Bất động sản nói là muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh trước của ngân hàng. Thế nhưng về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, theo nguyên lý của bảo lãnh, theo quy định của Bộ Luật Dân sự cũng như quy định của ngành ngân hàng nhiều năm nay thì không thể bảo lãnh chung chung mà phải bảo lãnh cho một đối tượng cụ thể. Như vậy ngoài người bán nhà, ngân hàng, bắt buộc phải có đối tượng thứ 3 là người thụ hưởng bảo lãnh – người mua nhà. Nếu chưa có hợp đồng mua bán nhà, ngân hàng sẽ không bảo lãnh, đây là vướng mắc. Tôi cho rằng sẽ không thể thực hiện trên thực tế”, Luật sư Đức cho biết.

Dự án New Horizon City tại chưa được ngân hàng bảo lãnh.

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/7, hơn 1 tháng sau, ngày 9/8, Thông tư 07 Quy định về bảo lãnh ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực. Sau đó vài ngày mới công bố các ngân hàng đủ điều kiện được tham gia bảo lãnh. Trong thời gian ngắn như vậy chưa đủ để ngân hàng thẩm định cũng như quyết định bảo lãnh, chưa nói đến việc thỏa thuận về mức phí bảo lãnh, rồi vướng mắc trong quy trình, thủ tục.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, hiện doanh nghiệp đang đứng trước 2 tình thế, hoặc là lách luật, hai là ngừng bán hàng để chờ bảo lãnh: “Tôi tiếp tục kiến nghị là rời lại một thời gian, 2 hoặc 3 tháng nữa để khi nào ổn định các thủ tục về bảo lãnh thì chúng ta mới áp dụng. Còn áp dụng như bây giờ là nghẽn, đóng băng cả thị trường, không mua bán gì được. Một là không mua bán được, hai là mua bán gian, lách luật bằng cách ký lùi lại trước ngày 1-7, hoặc là họ làm giấy thuận mua thuận bán để đặt cọc trước trong thời gian chờ có bảo lãnh. Như vậy thì rất phiền hà cho doanh nghiệp, ngân hàng cũng như người dân”.

Không biết đến khi nào thì quy định bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) mới có thể phát huy đúng tác dụng là bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Thời gian chờ đợi biện pháp tháo gỡ vướng mắc của các cơ quan chức năng càng lâu, đồng nghĩa với việc càng có nhiều giao dịch trái luật, nhiều người mua nhà không có cơ hội được trả lại tiền khi dự án gặp rủi ro như chậm tiến độ hoặc không triển khai được./.