Bảo đảm giao dịch nhà ở: Cần nhưng khó khả thi

Nên giữ lại 10% giá trị căn nhà trước khi chủ đầu tư bàn giao sổ hồng cho người mua thay vì 5% như quy định. Ảnh: TT

Đây là một trong những quy định mới của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, dù cần thiết nhưng quy định này thiếu tính khả thi nên khó áp dụng vào thực tế.

Boăn khoăn mức phí bảo đảm

Theo quy định tại Điều 118 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định, “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có nhu cầu bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì bắt buộc phải tham gia bảo đảm giao dịch nhà ở với bên bảo đảm để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở”.

Phí bảo đảm giao dịch nhà ở được tính trên tổng giá bán các căn hộ hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở đúng thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc giải thể, phá sản khi đang triển khai thực hiện dự án thì bên nhận bảo đảm có trách nhiệm giải quyết quyền lợi của người mua nhà ở. Cụ thể là phải hoàn lại cho người mua số tiền đã đóng trước cho chủ đầu tư và thay chủ đầu tư tiếp tục tổ chức triển khai thực hiện dự án để bàn giao nhà ở

Đại diện ban soạn thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lí nhà và thị trường bất động sản cho biết, đa số các ý kiến đồng tình với quy định này, các nước khác trên thế giới như Hàn Quốc và Nhật Bản cũng đã áp dụng cách làm trên. Ví dụ như ở Hàn Quốc, việc đóng phí bảo lãnh phân chia theo mức tín nhiệm doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp có tín nhiệm cao thì đóng phí thấp và ngược lại.

Theo Luật sư Nguyễn Thị Cam – Công ty TNHH Đất Luật, việc đảm bảo giao dịch nhà ở là cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Dù vậy, bà Cam vẫn boăn khoăn về tính thực tế và mức độ khả thi của quy định này.

“Vấn đề đặt ra ở đây là khoản phí đó là bao nhiêu để khi chủ đầu tư không thực hiện được việc bàn giao nhà đúng thời hạn, giải thể, phá sản thì bên nhận bảo đảm có đủ điều kiện để giải quyết quyền lợi cho người mua nhà. Quy định đó liệu có làm cho giá nhà cao lên và thêm gánh nặng cho chủ đầu tư và người mua nhà”, bà Cam đặt câu hỏi.

Về phía đại diện doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đực – Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành nhận xét, sẽ không có một ngân hàng nào dám đứng ra bảo lãnh cho các nhà đầu tư dự án bất động sản. Giả chăng nếu có thì phí bảo lãnh sẽ cộng dồn vào giá nhà. Từ đó giá nhà cũng tăng lên và người gánh chịu cuối cùng vẫn là người mua nhà.

Chỉ được thu 95% giá trị căn nhà trước khi bàn giao sổ hồng

Một điểm mới sửa đổi khác trong dự thảo Luật Nhà ở được nhiều chuyên gia cũng như đại diện doanh nghiệp quan tâm đó là quy định đối với trường hợp mua nhà từ chủ đầu tư thì trước khi bàn giao nhà ở chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 70% giá trị của nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước không vượt quá 50%). Nhưng trước khi Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó (sổ hồng) cho người mua, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95%, 5% còn lại người mua sẽ giữ lại khi nào chủ đầu tư giao giấy mới giao tiền.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, đây là một trong những quy định nhằm chấn chỉnh hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư. Trên thực tế, trong thời gian vừa qua có hàng chục nghìn căn hộ nhiều người đã mua và ở đến 5 năm nhưng vẫn chưa có sổ nhưng chủ đầu tư không quan tâm đến vì đã thu đủ tiền.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Tp.HCM góp ý, nên giữ lại 10% giá trị căn nhà trước khi chủ đầu tư bàn giao sổ hồng cho người mua thay vì 5% như quy định là quá ít và không đủ sức tác động đến doanh nghiệp trong việc nhanh chóng hoàn thiện giấy tờ cho người mua nhà.