Ba câu hỏi của thị trường bất động sản

Có nên "can thiệp" như doanh nghiệp địa ốc mong muốn?

Đang có một sự giúp đỡ doanh nghiệp từ phía Chính phủ, với những gói hỗ trợ, thế nên các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản có quyền hy vọng mình cũng sẽ được “giải cứu”. Đó là việc cơ cấu lại các khoản nợ với lãi suất thấp hơn và thời hạn dài hơn.

Nếu được vay vốn giá rẻ để tiếp tục hoàn thành và xây dựng mới các dự án đã được cấp phép thì quá tốt, còn không thì cũng nên ưu tiên cho các doanh nghiệp đang triển khai các dự án căn hộ cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, hoặc phục vụ các chương trình tái định cư, nhà ở xã hội của thành phố…

Song song với việc “tạo điều kiện” cho phía nguồn cung, các doanh nghiệp cũng mong sẽ có những ưu đãi tương ứng cho phía cầu, bởi nếu không như thế thì dù có làm ra bao nhiêu căn hộ cũng chẳng giải quyết được gì. Đó có thể là chính sách cho những người mua căn hộ đầu tiên (hoặc đang ở trong căn hộ chật hẹp dưới 5m²/người) được vay với lãi suất ưu đãi - một biện pháp hỗ trợ trực tiếp và đến đúng được người tiêu dùng cuối cùng.

Các doanh nghiệp cũng chỉ ra rằng một số nghị định thời gian qua (Nghị định 69, Nghị định 120) cũng góp phần làm khó cho doanh nghiệp và đẩy giá thành của sản phẩm căn hộ lên cao. Theo các quy định này, doanh nghiệp vừa phải bồi thường giải phóng mặt bằng (mua đất của người dân theo giá thị trường) vừa phải nộp tiền sử dụng đất (giống như mua lại một lần nữa) cho Nhà nước.

Chính điều này góp phần đẩy mặt bằng giá căn hộ lên cao. Rồi quy định các dự án với quy mô từ 10ha trở lên phải dành 20% diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội trong điều kiện hiện nay là không hợp lý vì không khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án có quy mô lớn.

Hay quy định chủ căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở không được chuyển nhượng đã vi phạm quyền sở hữu tài sản của công dân và gây thiệt hại cho chủ sở hữu cũng như nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở, làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường…

Tuy nhiên, nếu là những người mong muốn giá căn hộ nói riêng, bất động sản nói chung hạ xuống cho phù hợp với thu nhập của đa số người dân, thì họ rất muốn Nhà nước đừng can thiệp vào thị trường bất động sản, ngoại trừ việc cải cách thủ tục hành chính theo hướng ngày càng đơn giản.

Căn hộ nhỏ - ủng hộ hay chống?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng việc phát triển khu đô thị vệ tinh và các khu dân cư với nhiều căn hộ nhỏ dành cho 1-2 người ở với diện tích nhỏ là vấn đề nên được quan tâm. Quy luật phát triển đô thị trên thế giới cũng phải qua từng giai đoạn, từ thấp đến cao, từ chật hẹp đến rộng rãi và thân thiện môi trường, nhiều tiện ích.

Vậy nên, trong điều kiện rất nhiều người dân còn chưa có nhà ở, sống chen chúc trong những căn nhà thuê chật chội, không đủ điều kiện như hiện nay, thì phát triển căn hộ nhỏ theo định hướng quy hoạch phát triển đô thị của từng địa phương là phù hợp và cần thiết.

GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng giá bất động sản hiện quá cao, người có nhu cầu muốn mua nhà ở thực sự không đủ khả năng và họ cần những căn hộ 25m² là điều bình thường. Nếu biết cách tổ chức không gian sống thì diện tích chừng đó cũng không thể tạo thành khu ổ chuột được.

Người nghèo, người độc thân, người mới lập gia đình có quyền đòi hỏi xã hội cung cấp căn hộ nhỏ đáp ứng được nhu cầu và khả năng của mình. Căn hộ tái định cư, nhà ở xã hội hay cho thuê cũng phải có diện tích nhỏ.

Trên thực tế, hơn 90% dân tái định cư phải bán căn hộ vì không đủ tiền trả và chương trình nhà ở xã hội, nhà cho thuê thất bại một phần cũng do căn hộ có diện tích lớn. Căn hộ 30m2 ở Bình Dương và 25m² của FPT ở Đà Nẵng được nhiều người ủng hộ là vì vậy.

Nếu căn hộ 25m² phù hợp với quy hoạch kiến trúc, được quản lý tốt, đảm bảo đầy đủ nhu cầu thiết yếu như nhà để xe, công viên, an ninh, phòng cháy chữa cháy thì vẫn rất tốt cho những người độc thân, mới lập gia đình có nơi an cư. Khi có điều kiện, họ sẽ chuyển sang căn hộ lớn hơn.

Như vậy, việc mở rộng nhiều loại hình sản phẩm căn hộ với nhiều diện tích khác nhau là điều cần thiết, đáp ứng được nhu cầu đa dạng của thị trường. Để giảm gánh nặng về hạ tầng xã hội, chúng ta nên quy hoạch thành các khu vực riêng, có thể tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, ngoại ô.

Không nên phát triển các khu căn hộ diện tích nhỏ tại khu vực gần trung tâm, đồng thời rất cần có các biện pháp hỗ trợ và giám sát để doanh nghiệp triển khai dự án đúng quy định, đúng mục đích và quản lý sau khi xây dựng. Nếu không quản lý tốt thì khả năng hình thành các khu ổ chuột sau này là có thể, bởi căn hộ nhỏ mà phải chứa nhiều người sẽ quá tải, hạ tầng mau xuống cấp…

Tránh xa bất động sản hay nên đầu tư vì là kênh ít rủi ro nhất?

Nếu chỉ xét ở địa bàn TP. Hồ Chí Minh thì từ “lình xình” có vẻ đúng nhất đối với giá bất động sản mấy năm qua. Giá thì đúng là không lên nhưng cũng chẳng xuống, dù cũng có một số dự án ở một số quận vùng ven tuyên bố giảm giá bán.

Những diễn biến của thị trường thời gian gần đây cũng cho thấy dường như sẽ có một sự đầu tư trở lại. Các chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng bớt thắt chặt hơn. Người vay mua nhà được ưu đãi hơn, đặc biệt là người vay lần đầu, khiến nhiều người thực sự có nhu cầu bắt đầu có ý định vay tiền để mua.

Với những người xem bất động sản là một kênh đầu tư, thì với việc lãi suất đang lùi dần như hiện nay (từ 28/5 lãi suất huy động chỉ còn ở mức 11%/năm), gửi tiền tiết kiệm không còn là kênh đầu tư hấp dẫn nữa. Từ đầu tháng 4, chính sách giải tỏa tín dụng đối với một số nhóm đối tượng bất động sản đã trở nên rõ ràng hơn nhiều.

Với dự báo lãi suất huy động và lãi suất cho vay còn tiếp tục giảm, niềm tin của những người giữ đất - bao gồm người giữ dài hạn và nhà đầu tư thứ cấp - cũng được củng cố phần nào.

Các kênh đầu tư khác đều có những khó khăn nhất định: Đầu tư sản xuất đang gặp khó đầu ra, vàng chỉ là kênh bảo toàn vốn chứ ít còn khả năng tạo ra lợi nhuận lớn, chứng khoán chưa khởi sắc và đậm tính đầu cơ, rủi ro cao. Sẽ vẫn có nhiều người tìm đến bất động sản như một kênh đầu tư ít rủi ro và vì lẽ đó, giá bất động sản khó thể giảm sâu.