Ai “cầm cái” ban quản trị nhà chung cư?

Như vậy, nếu Dự thảo sửa đổi của Thông tư 02/2016 được thông qua, thành phần ban quản trị sẽ bao gồm: Cư dân, chủ đầu tư, đại diện UBND phường.

Nhiều chung cư có ban quản trị nhưng lại phát sinh tranh chấp giữa cư dân với ban này.

Việc xuất hiện đại diện chính quyền trong ban quản trị đang được kỳ vọng sẽ làm giảm mâu thuẫn giữa cư dân, ban quản trị, chủ đầu tư. Tuy nhiên, vấn đề còn lại là cần cân nhắc cơ chế ba bên này ai sẽ là người quyết định cuối cùng.

Hai nguyên nhân tranh chấp, mâu thuẫn chính

Có thể thấy, hiểu biết pháp luật là một trong những nguyên nhân cơ bản phát sinh nhiều tranh chấp của ban quản trị, cụ thể những thành viên tham gia ban quản trị có xu hướng hiểu sai hoặc không đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của ban quản trị.

Họ có xu hướng cho rằng, ban quản trị có chức năng đấu tranh đòi quyền lợi cho người dân ở chung cư, thậm chí có trường hợp, tham gia tổ chức tranh chấp tập thể về quyền sử dụng các tiện tích trong tòa nhà mà chưa biết rõ là thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng của tổ chức khác. Nhiều trường hợp họ cho rằng, phần diện tích đất công cộng trong khuôn viên chung cư cũng thuộc diện tích của ban quản trị quản lý.

Các tranh chấp hình thành từ ban quản trị thông thường có thể phân loại như sau:

Thứ nhất là tranh chấp giữa ban quản trị với chủ đầu tư về các quyền lợi trái ngược nhau. Thực tế, các quy định của pháp luật về nhà ở trước đây giao cho chủ đầu tư các quyền liên quan đến việc quản lý các quỹ bảo trì và tiện ích chung. Do vậy, vì mục tiêu lợi nhuận, các chủ đầu tư thông thường không tuân thủ các quy định về việc thành lập ban quản trị và tận dụng việc sử dụng tiện ích chung cũng như nắm giữ quỹ bảo trì cho những mục đích riêng của mình.

Chẳng hạn như, việc kéo dài thời hạn quản lý tài sản của người dân (phần diện tích chung), quỹ bảo trì 2% với số tiền lên tới vài chục tỷ, thậm chí cả trăm tỷ sẽ là những khoản lợi ích không nhỏ mà các chủ đầu tư thường hay nhắm đến.

Chúng ta có thể nhận thấy với hàng chục tỉ quỹ bảo trì gửi ngân hàng, thì sẽ phát sinh khoản lãi không hề nhỏ; chưa kể một số trường hợp, quỹ bảo trì bị chi tiêu vào những mục đích khác với khái niệm bảo trì… hoặc nhiều trường hợp chung cư ở các vị trí thuận lợi sẽ được chủ đầu tư tận dụng cho thuê các biển quảng cáo mang về các khoản thu không nhỏ.

Rõ ràng, cơ chế buộc các chủ đầu tư thành lập ban quản trị chưa thể đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật vì thiếu chế tài nên chủ đầu tư vẫn trì hoãn việc thành lập ban quản trị là một thực tế.

Thứ hai là các tranh chấp phát sinh giữa nội bộ người dân chung cư với thành viên ban quản trị. Trong nhiều trường hợp thành viên ban quản trị chưa có kiến thức về tài chính hoặc quản lý và chi tiêu quỹ bào trì hoặc nguồn thu của ban quản trị mà không đảm bảo các nguyên tắc về tính minh bạch và được đa số người dân đồng thuận.

Nguy cơ này có thể dẫn đến việc lạm dụng quỹ chung của dân cư và rất có thể trở thành hành vi chiếm đoạt tài sản của tập thể. Điều này cũng có thể dẫn tới các hậu quả nghiêm trọng nếu họ phải đối mặt với các vụ án hình sự liên quan đến việc chiếm đoạt tài sản.

Ban quản trị chuyên nghiệp

Như vậy, để đảm bảo hoạt động của ban quản trị đúng pháp luật, chúng ta cần đến một cơ chế đào tạo kiến thức cho những người có nguyện vọng tham gia ban quản trị và cần xem đây là một nghề đòi hỏi kiến thức và một số kỹ năng nhất định.

Đồng thời, thành viên ban quản trị cần hiểu rõ nguyên tắc cơ bản về giữ an ninh trật tự, không hô hào, kích động cư dân tụ tập đấu tranh và cần phải tìm kiếm các biện pháp giải quyết tranh chấp mà pháp luật cho phép.

Ban quản trị nên được đào tạo hoặc trường hợp có đại diện của ủy ban nhân dân phường tham gia sẽ góp phần định hướng tốt cho hoạt động của ban quản trị với đúng nghĩa là phục vụ tốt cuộc sống của người dân trong chung cư.

Như vậy, nếu những thành viên trong ban quản trị được đào tạo họ sẽ cần có chứng chỉ riêng cho lĩnh vực này. Có thể xem đây cũng là một nghề nếu việc tham gia ban quản trị sẽ đòi hỏi đến tính chuyên nghiệp.

Với xu hướng các đô thị ngày càng có nhiều người dân sống ở chung cư như hiện nay, một đạo luật về chung cư nếu được ra đời sẽ là cách thức tốt nhất nhằm quy định các yếu tố cơ bản của thành viên ban quản trị và đồng thời quy định các ứng xử của người dân sống trong chung cư. Cần nhận thức rằng, sống trong chung cư sẽ đòi hỏi sự hiểu biết và một số quy tắc tối thiểu đối với mỗi người dân.

Những quy tắc ứng xử của người dân cũng như ban quản trị sẽ góp phần làm cho cuộc sống chung cư trở nên lành mạnh và ổn định hơn. Đặc biệt, khi ban quản trị có thêm thành phần tham dự của UBND phường thì các vấn đề mâu thuẫn phát sinh giữa người dân với ban quản trị hoặc với chủ đầu tư sẽ cơ bản được chính quyền địa phương tham gia với cách thức là trọng tài hòa giải các tranh chấp này một cách tích cực.

Tuy nhiên, thành phần ba bên của ban quản trị nhà chung cư như dự thảo là một quy định khá mới. Những quy định chi tiết về việc kiểm soát quyền lực các bên, khi có xung đột lợi ích thì được giải quyết ra sao là những điều cần được nghiên cứu làm rõ trong thông tư để cuộc sống của người dân trong chung cư được ổn định.

Luật sư Bùi Quang Hưng – Văn phòng LS BQH và cộng sự