4 phương án giá dịch vụ nhà chung cư

Chưa tìm ra phương án giá dịch vụ chung cư khả thi để giảm bớt tranh chấp (Ảnh minh họa)

Nên tôn trọng quy luật thị trường

Ở phương án 1, TP sẽ công bố khung giá đồng thời kèm theo phụ lục về các mức giá khác nhau gắn với tần suất, chất lượng, của một số loại nhà chung cư đã khảo sát. Ông Nguyễn Quốc Tuấn cho rằng, phương án Nhà nước quy định khung giá là chưa phù hợp với quy luật thị trường, không khuyến khích sự thoả thuận. Thêm vào đó, khoảng cách giá sẽ rất lớn, vì vậy, khi áp dụng hoặc có tranh chấp xảy ra thì mức giá áp để tính cho từng toà nhà cụ thể sẽ rất khó khăn để thực hiện. Ngoài ra, giá sàn và giá trần trong khung giá cũng chưa thể phản ánh hết được các mức giá trên thực tế. Đặc biệt, giá trần vẫn là mức giá mang tính áp đặt, do tính chất của dịch vụ luôn phải tuân theo quy luật của thị trường, trong đó, yếu tố nhu cầu của người sử dụng và năng lực của đơn vị cung cấp là định tính.

Tại phương án 2, TP chỉ công bố các mức giá dịch vụ nhà chung cư phổ biến để các tổ chức, cá nhân liên quan biết tham khảo. Trường hợp có tranh chấp xảy ra, UBND quận, huyện sẽ quyết định áp dụng mức giá tương ứng hoặc gần sát với tòa nhà có dịch vụ được mô tả. Sở Xây dựng cho rằng, phương án này khắc phục được tối đa những vướng mắc về giá dịch vụ nhà chung cư, tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân thương thảo, thỏa thuận theo đúng quy luật thị trường và quy định tại Bộ luật Dân sự. Trong khi đó, Nhà nước vẫn thể hiện vai trò hướng dẫn, cung cấp thông tin minh bạch, công khai để các tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo vận dụng. Trường hợp có tranh chấp xảy ra, vẫn có mức giá để giải quyết tranh chấp. Điều đáng nói là phương án này lại nằm ngoài... hướng dẫn của Thông tư số 37/TT-BXD của Bộ Xây dựng!

Ở phương án 3, TP sẽ không ban hành giá dịch vụ nhà chung cư. Lập luận ở đây, như Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã nêu, là “việc ban hành giá dịch vụ nhà chung cư để khống chế mức trần là không cần thiết, không phù hợp quy luật thị trường. Đây là giao dịch dân sự về sử dụng dịch vụ nhà chung cư, do đó giá dịch vụ là giá thỏa thuận”. Tuy cơ quan quản lý sẽ “nhàn rỗi” hơn ở phương án này, song người dân thiếu thông tin để tham khảo, sẽ dễ bị ép giá. Cuối cùng, ở phương án 4, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất, giữ nguyên những nội dung cơ bản phương án giá dịch vụ hiện hành, chỉ điều chỉnh các mức giá cho phù hợp với thời điểm hiện tại.

Còn nhiều bất hợp lý

Trên cơ sở thực tiễn giải quyết các tranh chấp tại hàng loạt dự án (Keangnam, Golden West Lake, 57 Láng Hạ, 88 Láng Hạ, Bitexco Mỹ Đình - Mễ Trì, 96 Định Công...) và ý kiến góp ý của các đơn vị liên quan, ông Nguyễn Quốc Tuấn nói: “Sở Xây dựng nhận thấy phương án 2 là khả thi nhất”.

Cùng với việc đưa ra các phương án giá dịch vụ, Sở Xây dựng Hà Nội cũng phát hiện nhiều điểm bất hợp lý trong chính sách quản lý, vận hành nhà chung cư hiện nay. Cụ thể, Điều 50, Nghị định 71 quy định, các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư, kể cả phí dịch vụ trông giữ xe ô tô không được cao hơn mức giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Sở Xây dựng cho rằng, quy định này chưa phù họp với thực tiễn bởi “không thể quy định hết các chi phí dịch vụ do tính chất của dịch vụ rất đa dạng, đồng thời định giá của sản phẩm định tính là rất khó khăn. Nếu quy định không cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định (hiểu là giá trần) thì việc xác định giá trần để khống chế quan hệ dân sự trong cung cấp dịch vụ là không khả thi”. Theo Sở Xây dựng, do UBND cấp tỉnh quy định mức phí trông giữ xe ô tô, không quy định mức phí dịch vụ, nên nếu hiểu theo phí dịch vụ như hiện nay thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, do chi phí đầu tư chỗ trông giữ xe là rất lớn dẫn đến giá trông giữ cao.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn nêu ví dụ: “Chi phí đầu tư xây dựng chỗ đỗ xe tại tầng hầm của các nhà chung cư quy mô lớn phụ thuộc vào mức độ đầu tư, chất lượng dịch vụ cung cấp (camera an ninh, rửa xe, bảo hiểm...). Do đó, nếu chỉ tính theo quy định về phí và lệ phí sẽ không khuyến khích được việc đầu tư xây dựng chỗ đỗ xe, đặc biệt là tại khu vực nội thành. Vì thế, Sở Xây dựng kiến nghị cho phép thu chi phí cho phần đầu tư xây dựng chỗ đỗ xe theo mức độ tiện nghi và chất lượng dịch vụ cung cấp theo thỏa thuận hợp đồng giữa các bên”.