3 vấn đề nhìn từ vốn FDI

Nếu căn cứ vào việc gia tăng dòng vốn FDI mà định đoán ngay về sự cải thiện tình hình của thị trường bất động sản VN hiện nay, có thể vẫn chưa đủ cơ sở

Có thể thấy gì từ sự khởi sắc đó?

Góp gió chưa đủ thành bão

Theo dữ liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) tính đến ngày 20/9, tổng vốn FDI đăng ký đạt 9,52 tỉ USD, bằng khoảng 72,1% cùng kỳ năm ngoái. Riêng tháng 9, vốn FDI đăng ký đạt hơn 1 tỉ USD. Trong đó, vốn FDI đã giải ngân đạt 8,1 tỉ USD bằng 90,98% của năm 2011.

Đáng chú ý là một số các dự án quan trọng có ý nghĩa thúc đẩy lĩnh vực sản xuất gia tăng giá trị nông nghiệp của VN cũng như tăng hàm lượng công nghiệp, kỹ thuật điện tử và kỹ thuật cao tại các khu phát triển dự án. Điển hình như dự án của Nestle xây dựng nhà máy cà phê trị giá 270 triệu USD tại Đồng Nai và sẽ đưa vào hoạt động năm 2013, Honda VN đầu tư 20 triệu USD vào nhà máy thứ ba tại Hà Lan, Nokia xây dựng nhà máy 302 triệu USD tại Bắc Ninh và cũng sẽ hoạt động trong năm 2013, Sembcorp xây dựng khu công nghiệp VSIP số 5 tại Quảng Ngãi, với trị giá 330 triệu USD… Có thể thấy là những dự án này không chỉ có ý nghĩa rót vốn vào lĩnh vực sản xuất, mà còn có vai trò thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản VN, với phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp và kèm theo là các khu vực bất động sản “ăn theo” liền kề như khu dân cư, nhà ở cho người lao động, cũng như các dự án cao cấp hơn dành cho sinh hoạt của các chuyên gia tại mỗi dự án.

Vẫn là ẩn số

Nhưng, nếu căn cứ vào việc gia tăng dòng vốn FDI mà định đoán ngay về sự cải thiện tình hình của thị trường bất động sản VN hiện nay, có thể vẫn chưa đủ cơ sở.

Thứ nhất, phải nhìn nhận tuy vốn FDI đổ vào bất động sản đã có sự cải thiện tăng hơn 50% so với tình hình hút vốn của nhóm ngành này vào năm ngoái, thực chất mức độ và quy mô của các dự án đăng ký vốn vẫn lại khá khiêm tốn. Cũng theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, tính đến 7 tháng đầu năm 2012, trong số 584 dự án được cấp mới chỉ có 1 dự án có vốn đầu tư trên 1 tỉ USD là đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cụ thể, đó là dự án khu đô thị Tokyu Bình Dương do nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư tại Bình Dương với tổng vốn đầu tư đăng ký 1,2 tỉ USD.

Trước đó, tại TP HCM cũng có một dự án tỉ USD nhưng thuộc lĩnh vực đầu tư nhà máy sản xuất và về sau cũng đã xin được rút lại dự án. Như vậy, riêng với lĩnh vực bất động sản, hoạt động đầu tư từ dòng vốn FDI đều chỉ là các DNNVV. Góp gió có thể thành bão nhưng cơn bão đến từ những ngọn gió nhỏ này xem ra chưa đủ sức lay động thị trường bất động sản. Bởi, nếu nhẩm tính sơ sơ thì tổng vốn FDI vào bất động sản tính đến nay mới chỉ đạt hơn 1,8 tỉ USD và chỉ đạt xấp xỉ 60% giá trị lượng hàng tồn kho của các DN bất động sản đang niêm yết, chưa tính hàng ngàn DN bất động sản nhỏ hoặc chưa đại chúng và niêm yết khác.

Thứ hai, dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản ở thời điểm hiện nay, theo nhận định của một số chuyên gia, có thể đang thông qua kênh ngân hàng. Theo đó, do khó khăn kéo dài và các DN bất động sản rơi vào thời gian buộc phải thoái nợ, các tài sản đã cầm cố thế chấp mà chủ yếu 2/3 tài sản có giá là bất động sản, đã và sẽ là đích nhắm của các nhà đầu tư nước ngoài. Việc mua lại các tài sản dưới giá này sẽ giúp cho dòng vốn FDI phát huy được hiệu lực của đồng tiền vào thời buổi tiền mặt là vua, nhưng mặt khác lại cũng chưa cho thấy một cơ hội cải thiện nào của thị trường bất động sản. Bởi những tài sản được cho là dưới giá này trên thực tế vẫn bị đánh giá là “quá cao” so với nhiều thị trường trong khu vực. Theo đó các DN FDI vẫn sẽ có tâm lý tích lũy chờ giá lên. Chờ đến khoảng thời gian nào và thoái vốn theo cách thức nào để thu lại nguồn tiền đã bỏ ra hay sẽ tích lũy đến một giai đoạn chín muồi và đủ sức thao túng cuộc chơi vẫn là ẩn số của dòng tiền FDI vào bất động sản lúc này. Chưa tính rằng dòng vốn FDI qua kênh ngân hàng sẽ còn phải đi loanh quanh qua các thủ tục và các mối quan hệ phức tạp như thế nào ?

Thứ ba, thông qua hoạt động M&A các dự án bất động sản, ngoài việc trực tiếp đầu tư vào các dự án bất động sản tại VN, các DN nước ngoài vẫn có lựa chọn để thâm nhập một cách nhanh chóng. Tuy nhiên, đây vẫn mới chỉ là một cách nhìn khá lý thuyết căn cứ trên định giá của một số nhà đầu tư nước ngoài về một các dự án bất động sản riêng biệt tại thị trường VN, không bao gồm cho cái nhìn toàn cảnh của thị trường. Sự lệch pha giữa cung cầu ở nhiều phân khúc là điều không chỉ DN nội mới nhận ra, do đó, hình thức M&A chắc sẽ chỉ dành cho “một số”, ở một vài phân khúc và không phải là tất cả; trong khi đó thực tiễn giá trị và số lượng các thương vụ trên thị trường cũng đã cho thấy cán cân M&A đang nghiêng về DN nội, khi nhiều nhà đầu tư cũng phải thoái vốn tại VN để giải quyết các vấn đề của mình tại quốc gia bản địa.

Xin tạm mượn nhận định của Thạc sĩ Phạm Ngọc Bích - Phó Tổng giám đốc Cty chứng khoán SSI phụ trách khối khách hàng tổ chức để kết luận bài viết: Hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài hiện đang dành rất ít quan tâm cho tài chính và bất động sản ở VN. “Lòng tham sẽ thắng nỗi sợ, nhưng tham lam lúc này cũng chỉ nên vừa phải, đặc biệt với lĩnh vực tài chính và bất động sản”.

Như vậy, có lẽ chúng ta nên công nhận một thực tế là sau một thời gian vốn FDI chảy nóng vào VN, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, sự khởi sắc trở lại của dòng vốn này ngày hôm nay, thực chất là do chúng ta cũng đã phải nếm trải qua một giai đoạn các nhà đầu tư hạn chế vốn. Về cơ bản, dù là khởi sắc nhưng còn quá ít ỏi, vốn FDI rất khó vực dậy thị trường và các DN nội vẫn chưa thể trông vào FDI cho lối thoát của mình.