14 triệu đồng/m2 đã sát giá vốn

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, thị trường bất động sản năm 2013 - 2014 vẫn sẽ còn khó khăn. Phải đến năm 2015 thị trường mới có cơ hội khởi sắc. Điều đó đồng nghĩa với việc DN sẽ phải “nín thở” đến năm 2015.

- Thưa ông, nói về thị trường căn hộ tới đây, ông có nhìn nhận lạc quan hay bi quan?

Theo quan điểm cá nhân, tôi cho rằng phân khúc căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình tới đây sẽ có tình trạng cung vượt cầu. Nguyên do chính là thị trường phân khúc căn hộ cao cấp đã “chết” và nguồn cung sẽ chuyển sang giảm giá, chuyển phân khúc xuống căn hộ trung bình gây nên tình trạng dư cung. Nói theo quan điểm cá nhân là do ở ta chưa có tổ chức nào đứng ra khảo sát nghiêm túc và đầy đủ nguồn cung thị trường hiện nay và tương lai sẽ ra sao.

- Vậy Lê Thành ứng phó như thế nào trước tình trạng sẽ xảy đến?

Chúng tôi có chiến lược riêng. Chẳng hạn như bên cạnh việc công bố dự án Lê Thành Twin Towers cho thuê dài hạn 15 năm, tới đây chúng tôi sẽ mở bán dự án đất nền tại Đại lộ Đông Tây, phường An Lạc, Quân Bình Tân. Hay như một trong dự án mà chúng tôi vừa mở bán thì số lượng căn hộ bán ra cũng rất ít, chúng tôi có 4 sản phẩm trong cùng một dự án để đa dạng hóa thị trường cho hoạt động kinh doanh của mình.

- Tại sao lại là đất nền, thưa ông? Phải chăng ông dự đoán đất nền sẽ khởi sắc?

Vì trên thực tế thị trường đất nền tại TP HCM đang rất khan hiếm, nhất là những dự án đất nền ở ngay trong Thành phố. Với giá thành 1-1,2 tỉ đồng cho 70 - 90 m2 tùy nền, tôi nghĩ đây là mức giá hoàn toàn hợp lý.

- Như vậy có nghĩa là Lê Thành sẽ tạm rời xa định hướng khai thác căn hộ trung bình. Cung tăng, nhưng nếu giá giảm thì có thể chủ đầu tư vẫn thu hút được thị trường như trường hợp Đại Thanh... ông nghĩ sao?

Tôi khẳng định nếu là DN kinh doanh dự án bình thường, không bao giờ có thể thực hiện được sản phẩm thương phẩm có giá dưới 11-12 triệu đồng/m2. Vì giá vốn của DN đã là như vậy, nó bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, lãi ngân hàng, chi phí thủ tục kéo dài, lợi nhuận chủ đầu tư. Bỏ qua yếu tố cuối cùng thì riêng chi phí xây dựng đã là 10 triệu đồng là tối thiểu. Cụ thể, chi phí xây dựng thông thường (của căn hộ trung bình) là 7 triệu đồng/m2, tính trên diện tích đất xây dựng 10m2, thực tế chỉ bán được 7m2 là tối đa (do phải bỏ 3 m2 làm diện tích công cộng). Tính đơn giản 7 chia cho 0,7 = 10, nếu cộng thêm tiền đất tối đa 1 triệu đồng/m2 nữa, tức đã là 11 triệu đồng/m2. Do đó, một dự án trung bình bán khoảng 14 triệu đồng/ m2 đổ xuống là đã sát giá vốn của chủ đầu tư. Tôi làm dự án bao nhiêu năm nay, chưa khi nào khai thác bán được 100% m2 xây dựng mà chỉ bán được khoảng 68 - 70% m2 tùy dự án.

- Xin cảm ơn ông !