10 năm tới, Việt Nam cần 210 tỷ USD để xây nhà giá rẻ

Ảnh minh họa.

Nghiên cứu bất động sản chuyên đề của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho thấy, nhu cầu thực trong phân khúc nhà ở giá phải chăng sẽ duy trì tăng trong vài năm tới do sự tăng trưởng cung cầu không tương đương trong phân khúc này.

"Ước tính rằng một căn hộ ở mức giá thấp nhất ở thời điểm hiện tại chỉ phù hợp đối với khoảng 15-20% dân số, dựa trên sự phân phối thu nhập của hộ gia đình. Chúng tôi cũng ước tính rằng tổng nhu cầu nhà ở trong thập kỷ tới sẽ vào khoảng 210 tỷ USD, một phần lớn trong số này đến từ những hộ gia đình có thu nhập từ thấp đến trung bình", VCSC dự báo.

Do đó, đây là một thị trường đầy tiềm năng đối với giới tạo lập bất động sản, những chủ đầu tư nào có thể tập trung vào cải thiện tính phải chăng của các sản phẩm chào bán ở phân khúc này và duy trì định hướng có thể sẽ phát triển mạnh mẽ trong vòng 5-10 năm tới.

Các kết quả nghiên cứu của VCSC cho thấy, xuất hiện một nguồn cầu mới rất lớn từ làn sóng người dân nhập cư từ nông thôn ra thành thị trong 10 năm tới.

Theo ước tính của VCSC, mỗi năm có khoảng 1 triệu người dân nhập cư từ nông thôn ra thành thị, trong đó chủ yếu là TP. HCM và Hà Nội.

Dự báo đến năm 2020, dân số thành thị sẽ lên đến 46 triệu, tương đương khoảng 45% dân số cả nước do việc mở rộng các đô thị, làn sóng nhập cư từ nông thôn ra thành thị cũng như tăng trưởng dân số tự nhiên trong khu vực đô thị.

Vì đại đa số người dân nhập cư có thu nhập thấp và đến thành phố để tìm việc làm, xu hướng này nhiều khả năng sẽ kích thích nhu cầu nhà ở giá phải chăng trong các thập niên tới.

Nghiên cứu của VCSC nhìn nhận, các thành phố Việt Nam đến nay đã tránh được tình trạng đã gặp phải tại một số thành phố lớn tại Đông Nam Á khác như Jakarta và Manila, là các khu nhà “ổ chuột” phát triển để phục vụ dòng người nhập cư.

Nếu giả định quy mô hộ gia đình trung bình của nhóm nhập cư là 3,7 người, thì nhu cầu nhà ở giá phải chăng trong thập niên tới sẽ tăng thêm 0,24 triệu căn.

"Sau khi xem xét từng yếu tố thúc đẩy nhu cầu, chúng tôi ước tính trong vòng 10 năm tới, tổng nhu cầu nhà mới có thể lên đến 5,1 triệu căn", VCSC cho biết.

Hơn một nửa nhu cầu này là nhu cầu của dân nhập cư và do đó sẽ hoàn toàn thuộc diện “nhà ở giá phải chăng”.

Đây cũng là trường hợp nhà nâng cấp từ nhà ở dưới chuẩn hiện nay, gần như hoàn toàn phục vụ các hộ gia đình thu nhập thấp và chiếm gần 10% tổng nhu cầu.

Nhu cầu nảy sinh từ việc chia nhỏ các hộ gia đình lớn và tăng trưởng dân số tự nhiên chắc chắn sẽ rơi vào các phân khúc từ thấp đến trung cấp vì các hộ gia đình mới sẽ chủ yếu là các cặp vợ chồng trẻ, có việc làm, tách ra khỏi gia đình cha mẹ.

Giả định giá trung bình vào khoảng 900 triệu đồng/căn (phần lớn là nhà ở giá phải chăng và còn lại là nhà ở trung cấp), thì theo giá hiện nay tổng doanh thu tiềm năng sẽ đạt khoảng 210 tỷ USD.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư bất động sản hiện vẫn chưa thể khai thác triệt để tiềm năng to lớn này vì hiện còn bị hạn chế do giá sản phẩm trên thị trường còn cao.

Tuy đất thường chiếm đến 29%-30% tổng chi phí phát triển dự án nhà ở giá phải chăng, chi phí xây dựng chiếm đến gần 60% tổng chi phí phát triển dự án, nên chủ đầu tư có thể tự chủ trong việc quản lý chi phí của các sản phẩm của mình.

Việc cải tiến thiết kế và kỹ thuật xây dựng (ví dụ: sử dụng các cấu trúc nhà lắp ráp sẵn, cấu trúc đơn giản, rập khuôn) và tiêu chuẩn hóa sản phẩm (xây dựng theo khối) có thể làm giảm độ phức tạp trong khi công, thời gian thi công và tiết kiệm vật liệu xây dựng.