Dạo quanh trung tâm TP.HCM ta dễ dàng bắt gặp những mặt bằng 2 mặt tiền rộng hàng ngàn mét vuông bị bỏ trống. Những mặt bằng nằm trên những tuyến phố đông người qua lại nhưng lại vắng người sử dụng trong một thời gian dài, bị phủ kín bởi những tờ rơi quảng cáo mời gọi cho thuê.

Xa trung tâm hơn tại các khu đô thị mới như Thủ Đức hay Nhà Bè, những dãy shophouse tiền tỉ cũng “phủ bụi” nhiều tháng trời. Phải chăng thị trường cho thuê vẫn đang ngủ yên sau đại dịch?

Mặt bằng trung tâm và shophouse là hai phân khúc bất động sản được khai thác nhiều nhằm phục vụ nhu cầu cung cấp dịch vụ hoặc kinh doanh bán lẻ.

Trên thực tế, bán lẻ là lĩnh vực vẫn luôn duy trì tỷ lệ tăng trưởng cao hàng năm ở mức 2 chữ số, đến quý 1/2022 chỉ tăng trưởng 4,4%. Sức mua yếu do người tiêu dùng bi quan về thu nhập khả dụng trong tương lai là nhân tố chính khiến ngành bán lẻ bị ảnh hưởng. Do đó, sự suy yếu của thị trường bất động sản cho thuê phục vụ bán lẻ suy yếu là điều dễ hiểu.

Chuyên gia nhận định, thời điểm trước khi dịch bệnh bùng nổ, nguồn tiền của các doanh nghiệp còn dồi dào, các công ty sẽ ưu tiên vị trí đẹp để vừa kinh doanh vừa quảng bá thương hiệu. Đến nay các công ty tập trung vào mảng kinh doanh online nên đã dịch chuyển cơ sở ra những khu vực vùng ven nơi có vùng giá tốt và hợp lý hơn.

Nhà phố trung tâm “thất sủng”, shophouse vùng ven cũng không có khách thuê do nằm ở các khu dân cư mới, mật độ dân cư thưa thớt. Dòng sản phẩm này chủ yếu phục vụ nhu cầu chiếm lĩnh thị phần, đón đầu tiềm năng nhưng sẽ không phù hợp thời điểm doang nghiệp “chắt bóp” dòng tiền.

Theo ghi nhận thực tế, các căn nhà phố thương mại khang trang tại khu đô thị cao cấp Sala (Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức) giảm giá thuê từ 200-300 triệu đồng/m2 xuống còn 120-140 triệu đồng/tháng. Thậm chí một số căn còn rao mức giá dưới 100 triệu đồng/tháng.

Dòng sản phẩm bán lẻ cho thuê hiếm hoi được khai thác tốt trong thời gian này là mặt bằng trong các trung tâm thương mại (TTTM). Theo Savills Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm 2022, công suất cho thuê mặt bằng TTTM trung bình trên toàn TP.HCM ghi nhận ở mức cao với 92%.

Chuyên gia thuộc Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam lý giải sự phục hồi của mặt bằng TTTM đến từ sự thay đổi trong tâm lý của khách hàng sau đại dịch. Chán cảnh cách ly, giao dịch trực tuyến, người dân muốn tụ tập, vui chơi tại các khu vực đông đúc, nhộn nhịp. Các TTTM tích hợp nhiều dịch vụ, tiện ích từ vui chơi, ăn uống, giải trí…. trở thành lựa chọn đầu tiên của người dân và cũng là sự lựa chọn khả dĩ của doanh nghiệp/khách thuê.

Bên cạnh đó, những tiện ích đô thị cũng là yếu tố thu hút người dân từ các khu vực lân cận quay trở lại với thành phố sau khi dịch bệnh được kiểm soát. Các trường học hoạt động trở lại, các bài giảng trực tuyến cũng dần được thay thế bằng các lớp học trực tiếp. Nhu cầu tìm kiếm nơi ở rục rịch trở lại mang đến tin vui cho các chủ nhà trọ, phòng trọ cho thuê.

Các phân khúc có mức giá cao hơn như căn hộ chung cư hay nhà riêng cho thuê cũng dần phục hồi nhớ nguồn cầu đến từ các chuyên gia nước ngoài, người trẻ từ các nơi đến thành phố tìm kiếm cơ hội việc làm.

Theo số liệu của đơn vị theo dõi thị trường, mức độ quan tâm của khách hàng đối với các phân khúc bất động sản cho thuê đã tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó phân khúc căn hộ chung cư tăng đến 17%.

Thị trường kỳ vọng thêm những tín hiệu tích cực trong thời gian tới khi kinh tế - xã hội phục hồi. Tuy nhiên, xuất hiện các thông tin về siết chặt tín dụng cũng như đà tăng giá của bất động sản khiến nhiều người mông lung về các diễn biến thị trường trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản bắt đầu chuyển biến từ quý 2 khi các chính sách siết chặt tín dụng được ban hành. Các khoản vay mua bất động sản khó tiếp cận, trong khi giá nhà đất vẫn không ngừng tăng lên, thanh khoản thị trường dần đi xuống, đặc biệt ở các phân khúc “tiềm năng tương lai” như đất phân lô, đất nền.

Đây cũng là thời điểm nhà đầu tư tìm kiếm các phương án an toàn hơn: bất động sản có thể sử dụng hoặc cho thuê.

Số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong quý 2/2022, nhu cầu tìm mua nhà phố tại quận 3, quận 6 Tân Bình, Phú Nhuận tăng mạnh với mức tăng từ 13-31% so với cùng kỳ năm 2021.

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng nhà phố nội đô ít biến động về giá nhưng lại giàu giá trị khai thác/sử dụng phù hợp để đầu tư trung – dài hạn trong thời điểm “lướt sóng” không còn khả dĩ.

Nhìn lại thời điểm này, một nhà đầu tư bất động sản nhận định đây có thể là một cuộc “tháo chạy” khỏi thị trường bán và chuyển sang thị trường cho thuê khi các nhà đầu tư lo sợ các rủi ro về thanh khoản trong thời gian tới.

Khi hoạt động mua – bán giảm xuống, các bất động sản nội đô được đưa vào khai thác nhiều hơn, bổ sung một nguồn hàng tích cực, đáp ứng nhu cầu kinh doanh/dịch vụ của các doanh nghiệp trong giai đoạn kinh tế phục hồi.

Cùng với đó, nguồn cầu ở các phân khúc thuê để sinh sống như nhà hẻm, căn hộ chung cư cũng được bổ sung dưới các hệ quả khác nhau của thời kì “đầu tư khó”.

Dòng sản phẩm nhà hẻm thu hút sự quan tâm của những người đang có nhu cầu “trú ẩn tài sản” chống lạm phát. Tương đồng với nhà mặt phố về độ an toàn, ít biến động giá, nhà trong hẻm có ưu thế về giá rẻ hơn, dễ giao dịch hơn. Sản phẩm cũng được đánh giá cao về khả năng khai thác do nguồn cung ngày càng hạn hẹp trong khi nhu cầu sinh sống nơi phố thị vẫn không ngừng tăng lên.

Chị Kim Chi (TP.HCM) môi giới chuyên phân khúc nhà trong hẻm ở khu vực quận 6 cho biết: “Phần đông khách hàng của tôi đến từ các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Cần Thơ. Quá trình tư vấn, khách hàng quan tâm nhiều đến khả năng cho thuê”.

Cũng là phân khúc phục vụ nhu cầu sinh sống nhưng, căn hộ chung cư lại có những biện động mạnh hơn so với nhà hẻm trong thời điểm “dòng tiền khó”. Phân khúc này luôn được xem là “miếng bánh ngọt” trong mắt các nhà đầu tư do nhu cầu thuê và mua đều cao.

Khi giá bán vượt quá khả năng chi trả, nguồn tín dụng ngân hàng bị siết chặt, lãi vay liên tục tăng, phần đông người có nhu cầu thực chuyển sang thuê căn hộ sinh sống để tối ưu chi phí. Số liệu ghi nhận của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy nhu cầu thuê căn hộ tăng 35% trong tháng 7/2022 và con số này tiếp tục tăng lên 43% 3 tháng sau đó.

Không chỉ tăng trưởng về nguồn cầu, thị trường căn hộ cho thuê cũng đón nhận một số lượng nguồn cung tích cực do những diễn biến tiêu cực của hoạt động mua – bán.

Trong bối cảnh khó thoát được hàng, nhiều nhà đầu tư quyết định sửa sang lại căn hộ và cho thuê, khai thác dòng tiền tạm thời để trang trải lãi vay đầu tư.

Bà Nguyễn Hồng Dung, quản lý cấp cao của Savills Việt Nam, cho biết đơn vị nhận thấy xu hướng chủ bất động sản cho thuê ngày càng tăng. Bên cạnh mục đích cho thuê dài hạn, các chủ căn hộ cũng chấp nhận cho thuê ngắn ngày, thuê dịch vụ.

Nhiều doanh nghiệp nhà đất cũng đã thay đổi định hướng kinh doanh để thích nghi với thời kỳ “mua yếu, thuê mạnh”.

Anh Văn Toàn, quản lý một sàn giao dịch ở TP.HCM, cho biết công ty đang đẩy mạnh phân khúc cho thuê căn hộ tại khu vực TP.Thủ Đức, để đón lượng khách triển vọng là các chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam làm việc và các nhóm khách trẻ có khả năng tài chính tốt.

“Các căn hộ được trang bị đầy đủ nội thất tại các dự án ở Thảo Điền với giá thuê 15 triệu đồng/tháng có sức tiêu thụ khá tốt. Chúng tôi may mắn nắm trong tay nguồn hàng dồi dào và chất lượng do đã chủ động làm việc với các chủ đầu tư dự án 1 năm trở lại đây”, vị này cho biết.

Bên cạnh đó, vị quản lý hé lộ một sản phẩm khác cũng có sức tiêu thụ tốt trong thời điểm hiện tại đó là mặt bằng văn phòng cho thuê.

Theo số liệu của Savills, trong quý 3/2022, công suất cho thuê đối với phân khúc văn phòng đạt 93%, tăng 2% theo quý. Khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy nhu cầu tìm kiếm văn phòng trong tháng 10 tại TP.HCM tăng 236% so với cùng kỳ năm ngoái.

Việc lượng mặt bằng trống thấp và nhu cầu thuê cao thúc đẩy giá thuê tăng 2-3% ở các phân khúc, trung bình 640.000 đồng/m2/tháng.

Nếu lấy chỉ số tăng giá là yếu tố đánh giá sự tăng trưởng của các sản phẩm cho thuê thì phân khúc ấn tượng nhất sẽ là mặt bằng TTTM với mức tăng lên tới 52% theo năm. Ghi nhận của CBRE, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt của các trung tâm mua sắm ở khu vực trung tâm TP.HCM có thể lên tới 6 triệu đồng/m2/tháng. Bất chấp mức giá thuê ngất ngưởng, 95% mặt bằng ở khu vực này đã được lấp đầy.

Tuy nhiên, Savills Việt Nam cũng chỉ ra sự chênh lệch về cung – cầu ở giai đoạn này. Theo đó, trong quý 3/2022, không có nguồn cung mới tham gia thị. Các nguồn cung mới từ nay đến năm 2025 khá khiêm tốn và sẽ tập trung chủ yếu ở khu vực xa trung tâm (chiếm 44% ).

Ghi nhận của CBRE, hiện khu vực này do lượng khách chưa đông đúc nên giá thuê còn khá tốt (chỉ bằng 1/5 tại khu vực trung tâm) nhưng sức tiêu thụ vẫn tương đối khả quan, lượng mặt bằng trống chỉ còn khoảng 11%.

Khu vực vùng ven cũng ghi nhận sức tiêu thụ tích cực của phân khúc văn phòng cho thuê khi với tỷ lệ lấp đầy đạt 91%. Trong đó, khu Nam thành phố chiếm lĩnh 58% thương vụ cho thuê thành công trong quý 3/2022.

Dự kiến năm 2023 sẽ có thêm 112.800 m2 diện tích văn phòng đủ điều kiện cho thuê, đảm bảo nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên thách thức của phân khúc này nằm việc yêu cầu của khách hàng ngày càng cao.

Chuyên gia Cushman & Wakefield cho rằng xu hướng làm việc linh động sẽ định hướng nhu cầu và thiết kế của văn phòng trong thời gian tới. Nhiều đơn vị sở hữu bất động sản cho thuê đã bắt đầu quá trình cải tiến/tân trang lại để cải thiện chất lượng tòa nhà nhằm giữ chân khách thuê.

Ở phân khúc cho thuê để sinh sống, các dòng sản phẩm đa dạng từ nhà trọ, nhà hẻm, nhà riêng, căn hộ dịch vụ đến căn hộ chung cư sẽ không gặp áp lực nhiều về cải tiến chất lượng nhưng lại cạnh tranh mạnh mẽ về giá thuê.

Chị Phương Thanh (TP.HCM) đã thuê căn hộ chung cư để sinh sống trong 3 năm nay và đang tính phương án chuyển sang ở trọ hoặc chung cư mini khi chủ nhà liên tục điều chỉnh giá thuê.

Sở dĩ, giá thuê liên tục tăng do lượng cầu cao, nguồn cung ngày một ít, và giá mua sản phẩm không ngừng tăng tiến.

Giới chuyên gia không khuyến cáo nhà đầu tư mua rồi cho thuê ở thời điểm này vì lợi nhuận không tương xứng với chi phí phải bỏ ra đầu tư.
Theo tính toán của chuyên gia Hồ Bá Tình, với các căn hộ chung cư có giá 2-3 tỉ đồng, chỉ có thể cho thuê ở mức 8-10 triệu đồng/tháng, mức lợi nhuận tương đương 2-3%/năm. Mức lợi nhuận này thua xa lãi suất gửi ngân hàng (đang ở mức 9-11%/năm).

Đặc biệt khả năng thua lỗ sẽ càng cao đối với các căn nhà phố, nhà riêng khi giá mua từ 10-20 tỉ đồng nhưng chỉ có thể cho thuê ở mức 20-30 triệu đồng/tháng.

Các nhà đầu tư có thể cân nhắc đến phương án tăng giá thuê nhưng điều này sẽ gây áp lực lên khách hàng, có thể dẫn đến tinh trạng mất khách, mặt bằng bị bỏ trống thời gian dài.