Với 70km tiếp giáp TP.HCM, Long An được ví như “miếng đệm” kết nối giữa thành phố lớn nhất cả nước với khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Đây là nơi hội tụ nhiều tiềm năng để phát triển, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, nhiều năm qua tiềm năng đó vẫn đang bị “bó mình” trong chiếc áo chật hẹp mang tên hạ tầng.

Cùng tiếp giáp với TP.HCM, nhưng nếu so sánh với Bình Dương hay Đồng Nai thì Long An còn kém xa về sự phát triển của kinh tế - xã hội. Điều gì khiến Long An không thể theo kịp những “người bạn” Bình Dương và Đồng Nai?

Về tiềm năng, Long An không hề “lép vế” so với hai địa phương trên. Tỉnh này có diện tích tự nhiên 4.492km, với dân số khoảng 1,7 triệu người. Phía đông giáp ranh với TP.HCM gồm các huyện Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước và Cần Giuộc.

Long An có thế mạnh về cảng biển và khu công nghiệp. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 28 khu công nghiệp và 32 cụm công nghiệp với diện tích khoảng 13.500ha. Trong đó, 16 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trên 68% và 14 cụm công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy khoảng gần 90%.

Một thế mạnh to lớn khác mà Long An có được chính là vị trí “gạch nối” giữa TP.HCM và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long rộng lớn - nơi cung cấp phần lớn lượng nông sản cho TP.HCM và cả nước. Đồng bằng châu thổ này còn rất nhiều lợi thế nhưng chưa được khai thác.

Theo các chuyên gia, nút thắt chính khiến cho Long An dù tiềm năng nhưng chưa vươn mình mạnh mẽ chính là hạ tầng giao thông.

Hiện nay, nếu di chuyển về Đồng Nai hay Bình Dương sẽ có rất nhiều lựa chọn bởi hệ thống giao thông được đầu tư bài bản từ tỉnh lộ, quốc lộ, đường vành đai cho đến đường sắt metro, đường cao tốc. Nhờ lợi thế này mà Đồng Nai và Bình Dương nhanh chóng lột xác, vươn lên thành những đô thị trẻ, có nền kinh tế - xã hội phát triển năng động.

Long An thì ngược lại, dù có nhiều nỗ lực để xây dựng hạ tầng giao thông nhưng chưa thể đáp ứng được nhu cầu. Ngoài tuyến cao tốc TP.HCM – Trung Lương đã đi vào hoạt động thì những dự án khác như đường vành đai, cảng biển, cao tốc Bến Lức – Long Thành… triển khai ì ạch. Một số dự án khác được quy hoạch nhưng đang nằm trên giấy.

Trong khi đó, những tuyến giao thông được xem là huyết mạch như tỉnh lộ 824, 830 hay quốc lộ 1A thường xuyên quá tải dẫn đến tình trạng tắc nghẽn ở các khu vực cửa ngõ tiếp giáp với TP.HCM. Bên cạnh đó, do trên địa bàn có nhiều khu công nghiệp nên lưu lượng xe tải trọng lớn “cày ải” ngày đêm khiến cho hạ tầng ngày càng xuống cấp.

Để trải nghiệm, nhóm phóng viên CafeLand thực hiện một chuyến khảo sát tại Long An. Chúng tôi chọn địa điểm xuất phát từ cầu vượt An Sương, nơi đây là giao điểm giữa các đầu mối giao thông như quốc lộ 1A, quốc lộ 22, bến xe An Sương nên thường xuyên tắc nghẽn.

Từ quốc lộ 22, chúng tôi rẽ vào đường Nguyễn Văn Bứa, sau đó đi đến tỉnh lộ 824 thuộc huyện Đức Hòa. Đây là tuyến giao thông huyết mạch, được đầu tư sửa chữa, nâng cấp. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy nhiều đoạn đường này bị hư hỏng nghiêm trọng. Đặc biệt, tại khu vực trung tâm Đức Hòa, mặt đường lồi lõm chi chít, trời nắng thì bụi tung mù mịt, trời mưa thì lầy lội. Tuyến đường này thường xuyên oằn mình bởi hàng dài xe tải nặng nối đuôi nhau.

Theo tỉnh lộ 824, chúng tôi di chuyển xuống Bến Lức, từ đây chọn quốc lộ 1A để về TP.HCM. Vì là tuyến đường chủ đạo nên lưu lượng xe ở đây cực lớn. Vào giờ cao điểm, nhiều đoạn xe chỉ nhích từng chút một. Đến khu vực cửa ngõ giao với huyện Bình Chánh, TP.HCM thì tình trạng kẹt xe càng trở nên trầm trọng hơn.

Ông Võ Thành Ngoãn, Phó giám đốc Sở GTVT tỉnh Long An, cho biết để cái thiện hệ thống giao thông, tỉnh đang xây dựng một số tuyến tránh trọng điểm để tránh tắc nghẽn, các trục động lực kết nối TP.HCM – Long An.

Trong đó, ba công trình trọng điểm đang triển khai gồm: trục động lực TP.HCM - Tiền Giang - Long An; đường 830; trục Đức Hòa - Bến Lức. Trong đó, đoạn Đức Hòa – Bến Lức đầu tư theo hình thức BOT đã thu phí. Đoạn Bến Lức đến quốc lộ 50 đang sang giai đoạn 2. Đoạn quốc lộ 50 sang cảng Tân Tập dự kiến tháng 4/2020 sẽ thông xe. Đường vành đai thành phố Long An gồm bốn đoạn, Long An đầu tư hai đoạn. Hai đoạn còn lại sẽ kêu gọi đầu tư, dự kiến quí 3/2020 sẽ hoàn thành.

Với dân số khoảng 13 triệu người, nhu cầu về nhà ở của TP.HCM rất lớn. Tuy nhiên, quỹ đất thành phố dần cạn kiệt cùng với giá bán được đẩy lên chóng mặt đã tạo nên làn sóng giãn dân ra các khu vực vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An.

Nếu so sánh với Bình Dương hay Đồng Nai, thì Long An có vẻ nhỉnh hơn khi quỹ đất còn nhiều và mức giá còn phù hợp với những người có thu nhập thấp, đặc biệt là đối tượng công nhân trong các xí nghiệp. Các doanh nghiệp cũng có thể thoải mái hơn để lựa chọn quỹ đất phát triển dự án.

Ông Trần Quốc Việt, Chủ tịch HĐQT Công ty Cát Tường Đức Hòa, từng nhận định, Bình Dương hay Đồng Nai đều là những khu vực phát triển lâu đời, hệ thống hạ tầng bài bản nên quỹ đất không dễ tìm, giá bán cũng không hề rẻ. Trong khi đó, khu vực Long An cách TP.HCM không xa nhưng giá đất còn mềm phù, hợp với người ít tiền. Nơi đây tập trung nhiều khu công nghiệp, trong tương lai gần khi các dự án hạ tầng được xây dựng thì sẽ có nhiều lợi thế.

Nhìn thấy tiềm năng này, những năm gần đây, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã đổ về Long An đầu tư dự án. Đặc biêt, tập trung tại khu vực giáp ranh với TP.HCM như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc.

Cát Tường Đức Hòa là một trong những doanh nghiệp tiên phong tại thị trường này. Hiên nay doanh nghiệp này đang nắm trong tay quỹ đất lên đến cả trăm héc ta với hàng loạt dự án đã và đang triển khai như: Cát Tường Phú Sinh, Cát Tường Phú Nguyên, Cát Tường Phú Hòa, Cát Tường Phú Thạnh…

Một đại gia bất động sản khác là Trần Anh Goup cũng đang sở hữu nhiều dự án thuộc các vị trí đắc địa như Phú An City, Trần Anh Residence, Bela Vista, Phú Long Villa, La Villa Green City…

“Ông lớn” Nam Long hiện cũng đang cho triển khai xây dựng hạ tầng dự án Water Point tại Bến Lức. Dự án này có quy mô lên đến 355ha bao gồm nhiều hạng mục nhà phố, biệt thự, tích hợp nhiều tiện ích, trong đó có cả sân golf…

Một loạt các dự án khác cũng đang được xây dựng như Young Town Tây Bắc TP.HCM do Công ty TNHH Thanh Long New Town làm chủ đầu tư, Thắng Lợi Group là đơn vị phát triển dự án; dự án Asaka Riverside do Công Ty TNHH công thương nghiệp Thịnh Hưng làm chủ đầu tư...

Đặc biệt, hiện đã xuất hiện các thông tin về những “ông trùm” bất động sản như Vingroup, Novaland, Vạn Thịnh Phát hay Him Lam… đang thăm dò, săn tìm quỹ đất để phát triển các đại dự án tại Long An. Những tín hiệu này được xem là động lực cho sự bùng nổ của thị trường Long An trong thời gian tới.

Mặc dù vậy, bên cạnh lợi thế về quỹ đất, các doanh nghiệp đầu tư tại Long An cũng phải đối diện với thách thức.

Theo ông Nguyễn Thiềm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch TP.HCM, thách thức đầu tiên mà các nhà đầu tư phải đối mặt là điều kiện tự nhiên của tỉnh Long An. Đặc biệt, khu vực Cần Giuộc, Cần Đước, Bến Lức có nhiều hạn chế trong việc phát triển bất động sản vì nền đất thấp, nhiều sông rạch – yếu tố có thể tạo ra không gian đẹp nhưng trong đầu tư thì phải san lấp nên giá thành cao. Chưa kể, khu vực này địa chất công trình yếu, nguồn nước sinh hoạt bị nhiễm mặn và phèn.

Bên cạnh đó, phần lớn đất đai tại Long An đang được dùng trồng lúa nên việc lấy đất để phát triển bất động sản rất khó khăn. Ngoài ra, các huyện ngoại thành TPHCM giáp ranh Long An vẫn còn nhiều vấn đề trong quy hoạch như nằm xa các đầu mối hạ tầng cùa vùng, các trục giao thông chính, chưa có nhiều dự án hạ tầng phát triển nên việc kết nối chưa thuận lợi.

Sự phát triển bùng nổ của các dự án bất động sản đã góp phần mang lại diện mạo mới cho nhiều khu vực của Long An. Tuy nhiên, bên cạnh những những dự án “khỏe mạnh” thì cũng có không ít dự án thực hiện manh mún, liên tục dính vi phạm trong quy hoạch xây dựng.

Bên cạnh đó, sự xuất hiện của nhiều dự án bất động sản đã kéo theo cơn sốt đất nền nhỏ lẻ; cò đất, giới đầu cơ tạo sốt ảo gây nguy cơ phá vỡ quy hoạch của địa phương.

Thời gian qua, cơ quan chức năng của tỉnh Long An đã “tuýt còi” hàng loạt dự án bất động sản vi phạm trong xây dựng như xây không có giấy phép, san lấp mặt bằng sai quy định hay mở bán, huy động vốn của khách hàng khi chưa đủ điều kiện.

Điển hình như dự án Hưng Thịnh Cát Tường (xã Đức Lập Thượng, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An) do Cty TNHH đầu tư và xây dựng bất động sản Hưng Thịnh làm chủ đầu tư. Dù đã mở cho khách hàng từ năm 2018 nhưng dự án này sau đó đã bị phát hiện hàng loạt sai phạm trong xây dựng như chưa có giấy phép thi công hạ tầng, chưa chuyển mục đích sử dụng đất… Đến nay dự án này đã ngừng thi công, người dân mua đất chưa được cấp sổ đỏ.

Tương tự tại dự án Thiên Phúc – Hoàng Gia (Home Land Gold) ở ấp Mới 2, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa do Công ty cổ phần bất động sản Thiên Phúc làm chủ đầu tư. Dự án này dính sai phạm trong san lấp mặt bằng, thi công chưa có giấy phép, mở bán khi chưa đủ điều kiện… Hiện dự án này cũng nằm bất động, cỏ mọc um tùm.

Bà Đặng Thị Thúy Hà, Phó Giám đốc Sở xây dựng tỉnh Long An, thừa nhận thị trường bất động sản cũng có những vấn đề tiêu cực trong quá trình phát triển. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh xuất hiện nhiều khu dân cư nhỏ lẻ. Điều này sẽ ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch phát triển chung của tỉnh và các dự án. Để giải quyết vấn đề này, tỉnh sẽ chú trọng đầu tư các dự án lớn, kiểm soát các dự án nhỏ lẻ với chính sách chặt chẽ.

Để ngăn chặn tình trạng rao bán đất nền bát nháo, UBND tỉnh Long An mới đây cũng đã yêu cầu các dự án bất động sản trên địa bàn phải phải lắp bảng thông tin dự án với những nội dung cụ thể như: tên dự án, chủ đầu tư, quy mô dự án, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án (nêu rõ dự kiến thời gian thực hiện công tác giải phóng mặt bằng…), cập nhật quá trình đầu tư, nếu trễ tiễn độ phải ghi rõ nguyên nhân...

Một thách thức đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ của chính quyền Long An là tình trạng các chủ khu công nghiệp tìm cách “xé rào” để biến các khu đất công nghiệp thành các dự án nhà ở. Một số khu công nghiệp từng được báo chí nhắc tên như khu công nghiệp Cầu Tràm (huyện Cần Đước) hay khu công nghiệp Đức Hòa 3 – Việt Hóa…

Bên cạnh bài toán về hạ tầng và quy hoạch xây dựng, chính quyền tỉnh Long An cũng cần sớm tìm ra giải pháp cho các vấn đề xã hội, trong đó có vấn đề dân số.

Long An có khoảng 1,7 triệu dân, trong đó dân thành thị chỉ chiếm khoảng hơn 271.000 người. Trong 20 năm qua, trong khi dân số Bình Dương, Đồng Nai và TPHCM tăng nhiều, Long An chỉ tăng 59.000 dân. Dân số Long An tăng chậm chủ yếu là tăng cơ học. Dù có nhiều khu công nghiệp nhưng tỉ lệ lấp đầy còn thấp. Do đó, Long An cần có những chính sách để kéo người lao động đổ về đây.

Mặt khác, theo chuyên gia kinh tế Sử Ngọc Khương, để hình thành nên một khu đô thị, bên cạnh yếu tố về cơ sở hạ tầng giao thông cần phải xây dựng được hạ tầng xã hội – kinh tế. Cụ thể, hạ tầng xã hội là trường học, chợ, bệnh viện, trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí; còn hạ tầng kinh tế là nơi để giao dịch thông thương, kinh doanh mua bán.

Ông Khương cho rằng, Long An không nên chạy đua với Bình Dương hay Đồng Nai mà cần phải tập trung vào thế mạnh của mình là vị trí liên kết vùng giữa TP.HCM và Đồng bằng sông Cửu Long. Do đó, địa phương này phải xác định sẽ lựa chọn quy hoạch sẽ trở thành phố công nghiệp, dịch vụ hay logistics để có những chính sách phù hợp.