Giới đầu tư dự báo thị tường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ do khả năng bán hàng khó hơn. Thực tế cho thấy một số doanh nghiệp có động thái chia nhỏ số lượng chào bán thay vì đưa ra thị trường nguồn cung lớn như trước đây. Việc siết tín dụng tác động đến người mua và chủ đầu tư ngày càng rõ nét hơn. Trong khi đó, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao khiến người có nhu cầu thật sự không thể tiếp cận được.

Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ tại TP.HCM vẫn đang trong chiều hướng đi lên. Tuy nhiên, thanh khoản trên thị trường có dấu hiệu giảm sút khi tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đang ở mức thấp.

Trong báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho biết, quý 3 vừa qua nguồn cung sơ cấp trên thị trường căn hộ TP.HCM giảm đến 51% so với quý trước, chỉ còn 6.600 căn. Đáng chú ý, lượng giao dịch giảm xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt mức 15%, thấp nhất kể từ 2019. Các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019.

Trong khi đó trên thị trường thứ cấp, dù nhu cầu có tăng nhưng người mua vẫn gặp nhiều khó khăn vì phải trả toàn bộ giá trị căn hộ. Khi so sánh giá bán giữa căn hộ sơ cấp với căn hộ thứ cấp, giá chênh lệch của các căn hạng B và hạng C lần lượt là 35% và 60%. Cụ thể tại quận 7, chênh lệch hạng B là 35% và hạng C là 60%, trong khi ở Bình Chánh, chênh lệch của hạng C chỉ là 26%.

Theo dữ liệu của CBRE, nguồn cung căn hộ sơ cấp trên thị trường TP.HCM quý vừa qua chỉ đạt hơn 2.800 căn, giảm tới hơn 80% so với quý trước. Tuy nhiên, nếu xét tổng nguồn cung 9 tháng thì số lượng căn hộ đã tăng 142% so với năm ngoái và bằng 83% so với cùng kỳ năm 2019 - thời điểm trước khi có dịch. Điều này cho thấy nguồn cung căn hộ đang đà hồi phục. Tuy nhiên, trong cả quý thị trường TP.HCM ghi nhận 6.726 căn hộ chào bán thành công, giảm 36% so với quý trước.

Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 2.545 USD/m2, tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng so với quý trước cao nhất, tăng đến 9% so với quý trước, chủ yếu do vị trí của các dự án nằm tại các khu vực đắc địa của TP.HCM.

“Sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt các quý vừa qua”, CBRE cho biết.

Giữa lúc thị trường căn hộ đói vốn và giao dịch trầm lắng, không ít nhà đầu tư buộc phải “gồng gánh” chờ qua cơn bĩ cực.

Lăn lộn trên thị trường bất động sản gần chục năm, một nhà đầu tư tên Thanh Triều cho biết thị trường bất động sản suy giảm và thanh khoản trầm lắng. Các căn hộ vẫn tăng giá, nhưng tìm được người mua để giao dịch thành công không đơn giản.

Chị Triều cho biết, năm 2019, chị mua căn hộ dự án tại quận Thủ Đức giá 1,7 tỉ đồng. Song đầu năm nay, chị hay tin nhiều căn hộ chung dự án được rao bán với giá cắt lỗ khiến chị tìm mãi chẳng có khách mua lại căn hộ của mình.

“Cộng cả tiền lãi ngân hàng vào nếu không bán được hơn 2,2 tỉ là tôi chấp nhận lỗ. Trong tình thế này, để tiền tiết kiệm có khi lãi hơn đi đầu tư căn hộ”, chị Triều chán nản nói.

Nhà đầu tư Trần Kỳ Phúc (ngụ Thủ Đức, TP.HCM) đang nắm trong tay nhiều bất động sản kể cả căn hộ và đất nền ở các quận ven thành phố cũng ngao ngán trong cơn thoát hàng trầy trật. Anh Phúc đang rao bán mảnh đất hơn 4 tỷ đồng tại phường Hiệp Bình Phước, thành phố Thủ Đức và một căn hộ cũng ở Thủ Đức nhưng các thương vụ cứ trầy trật mãi chưa xong.

“Tìm người mua lúc này rất khó vì khách có “tiền tươi thóc thật” thì ít trong khi tâm lý khách hàng thận trọng, vay vốn cũng không dễ gì”, anh Phúc nói.

Trong báo cáo mới đây, Savills Việt Nam cho biết, hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể. Thị trường ghi nhận động lực đến từ nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.

Trong quý vừa qua, giá căn hộ thứ cấp giảm ở quận 1, 3 và Thủ Đức nhưng lại tăng ở các quận khác. Điều này phản ánh một thực tế rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản.

Tuy nhiên theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM, người mua trên thị trường thứ cấp cũng sẽ phải đối mặt với thách thức về vốn khi phải trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính.

Tương tự, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã gây nên những khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, đồng thời người mua cũng đắn đo hơn khi đưa ra quyết định.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản và tiến thoái lưỡng nan. Vì nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng rất cao, muốn bán nhưng lại không thể bán được.

Theo bà Dung, họ có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư. Nhưng đây lại là rủi ro khi không ít người nhìn khoản phạt trong hợp đồng, chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng gánh để đi vay tiếp… Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là họ buộc phải bán sản phẩm dưới giá họ đã mua. Đây cũng là rủi ro dẫn đến thị trường có thể giảm giá.

Về giá bán, bà Dung cho biết giá trên thị trường vẫn đang tăng vì các nhà đầu tư vẫn đang “gồng” được và họ sẽ cố gồng nếu không sẽ bị lỗ. Nếu đến năm 2023, Nhà nước không có chính sách nới lỏng room tín dụng đúng nghĩa, nhiều nhà đầu tư không thể gồng nổi thì thị trường bất động sản sẽ có sự có sự xáo trộn khi một số nhà đầu tư buộc phải bán tháo, giảm giá.

“Nếu kịch bản giảm giá xảy ra, trước tiên sẽ diễn ra ở bất động sản liền thổ vì giá ở phân khúc này đã tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Đối với thị trường căn hộ, phân khúc siêu sang và hạng sang sẽ bị tổn thương nhiều nhất”, bà Dung nói thêm

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang phải chật vật đối mặt với hàng loạt trở ngại. Từ giữa năm nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với nhiều khó khăn về dòng tiền, thủ tục pháp lý dự án phức tạp đến chi phí đầu vào tăng, giao dịch trầm lắng.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản sau dịch Covid-19 tuy đã phục hồi và tăng trưởng trở lại nhưng vẫn chưa thật sự an toàn, lành mạnh và bền vững. Khó khăn vẫn đang “bủa vây” từ chủ đầu tư dự án bất động sản đến người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp.

Ngoài việc lệch pha cung cầu, giá nhà đã tăng liên tục trong 5 năm qua và xuất hiện nhiều đợt “sốt ảo” giá nhà, giá đất, đồng thời đã xuất hiện loại nhà ở, căn hộ siêu sang và hiện nay mặc dù giao dịch nhà đất có dấu hiệu trầm lắng nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ ở mức cao.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho biết cuối năm thường là mua cao điểm nhưng thị trường bất động sản cuối năm có thể đối mặt với cuộc sàng lọc mạnh do diễn biến lãi suất tăng, tín dụng chưa rộng cửa, trong khi tâm lý người tiêu dùng đang trong trạng thái chờ đợi.

Nhìn ở góc độ tích cực, giới chuyên gia đánh giá thị trường đang trải qua đợt thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Trong đó chỉ những doanh nghiệp có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường.

Với người mua nhà, bà Võ Thị Khánh Trang cho rằng việc siết tín dụng có thể làm giảm tỷ lệ nhóm người mua với mục đích đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần hơn với cơ hội sở hữu nhà.

Thực tế, chỉ sau một quý bị thắt chặt tín dụng, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu gặp khó, thị trường bất động sản đã có nhiều thay đổi và đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Bà Dung của CBRE cho biết, nếu như trước đây một số dự án được chào bán ngay khi còn mảng đất trống thì hiện nay các chủ đầu tư đã có động thái tích cực hơn. Nhiều chủ đầu tư đang đi theo xu hướng cố gắng hoàn thành một phần phần thô của dự án và đảm bảo có đầy đủ giấy tờ pháp lý của dự án trước khi chào bán ra thị trường.

Dù vậy, bà Dung lưu ý “nhà đầu tư phải rất thận trọng trong bối cảnh này, vì dòng vốn dành cho thị trường đang rất khó khăn”. Theo bà Dung, thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn.

Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.