Hơn 10 năm trước, Mê Linh, một huyện phía bên kia sông Hồng sau khi được sáp nhập vào Hà Nội, cùng đề án quy hoạch Đông Anh – Sóc Sơn – Mê Linh lên thành phố và việc hoàn thiện loạt dự án hạ tầng tỷ đô đã khiến thị trường khu vực này trở nên vô cùng sôi động. Có thể nói là đã đánh thức một vùng đất sau nhiều năm bị lãng quên.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản ồ ạt đổ về xây dựng dự án, khiến số lượng dự án tại Mê Linh tăng mạnh. Riêng năm 2008 có tới 47 dự án nhà ở, đô thị được phê duyệt, trong đó hơn 20 dự án khu đô thị có diện tích từ vài chục đến vài trăm ha.

Lực hấp dẫn ấy đã thu hút đông đảo nhà đầu tư tìm đến Mê Linh với niềm tin mãnh liệt về một miền đất hứa. Các giao dịch cứ thế diễn ra sôi nổi, nhanh như một cơn gió. Điển hình tại các dự án như: khu đô thị AIC Mê Linh, khu đô thị Cienco Mê Linh, khu đô thị Diamond Park View, khu đô thị Thanh Lâm – Đại Thịnh, khu đô thị Hà Phong…

Tuy nhiên, quay cuồng trong cơn sốt đất suốt 2 năm, đến năm 2011, Mê Linh la liệt những dự án đắp chiếu, cỏ mọc xanh um. Giá đất lao dốc từ 10 triệu đồng/m2 thời điểm đỉnh sốt xuống còn 6 triệu đồng/m2, có dự án tụt còn 2 triệu đồng/m2.

Câu chuyện đó thêm lần nữa lặp lại khi quy hoạch đô thị ven sông Hồng được công bố và đường vành đai 4 được triển khai.

Tại Diễn đàn Quy hoạch đô thị ven sông Hồng diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), cho biết ngay sau khi có thông tin quy hoạch đô thị ven sông Hồng, đất đai, nhà ở quanh khu vực này đã tăng giá mạnh, thậm chí tăng một cách bất hợp lý.

“Có những chỗ chưa được đầu tư, khi chúng tôi đi khảo sát ở Đông Anh, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh là hàng rào nhưng giá đất lên tới trên 100 triệu đồng/m2, đắt ngang với khu Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản”, ông Đính cho biết.

Điều này cho thấy quy hoạch có tác động rất mạnh đến giá cả của thị trường bất động sản, ngay cả khi đang nghiên cứu, chuẩn bị lập quy hoạch hay chuẩn bị làm đường…

Nếu Đông Anh, Mê Linh mặt bằng giá cứ nâng cao như vậy, phát triển đô thị để theo quy hoạch được duyệt thì tính khả thi sẽ như thế nào, lúc đó chi phí để đền bù giải phóng mặt bằng chắc chắn sẽ cao. Việc mua bán qua nhiều lượt sẽ rất khó để chính sách đền bù giải phóng mặt bằng có thể thực hiện được. Khi đó, quy hoạch sẽ khó để đưa vào thực tế đầu tư.

Do đó, để hiện thực hoá quy hoạch ven sông Hồng cũng như bất kỳ quy hoạch nào khác, ông Đính cho rằng phải làm sao để tránh xảy ra tình trạng đất đô thị tăng giá ảo, giá rất cao nhưng không tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế cũng như cho chính bản thân các đô thị đó.

Có hai vấn đề được lãnh đạo VaRS cho là cần tập trung giải quyết.

Thứ nhất, quy hoạch phải có nguồn lực. Nếu thực hiện một dự án theo quy hoạch mà cứ phát triển bất động sản, nhà ở trước sẽ khiến chúng ta chỉ tập trung vào nhà ở, đó phát triển các hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng sẽ rất khó.

Vì vậy, để triển khai kế hoạch có tính khả thi cao, tạo động lực phát triển tốt, ông Đính cho rằng đầu tiên nên ưu tiên các dự án phát triển hạ tầng. Như các công trình về trường học, bệnh viện, dịch vụ vui chơi giải trí, thương mại,… Tất cả những vấn đề này có thể đầu tư trước.

Thứ hai, đại diện Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội đã nói, chúng ta có thể đầu tư hạ tầng khung chính trước bằng vốn đầu tư công, khi tạo ra hành lang rồi, các khu đất giao cho doanh nghiệp sau này cũng sẽ tăng giá trị. Đồng thời, các doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi dẫn tới việc thực hiện dự án bất động sản sẽ thuận lợi hơn, đóng góp nhiều hơn cho thị trường.

Tuy nhiên, trong vấn đề quy hoạch, cần phải quan tâm tạo ra những khu đô thị tái định cư, để có thể di chuyển những khu vực mang tính làng xã, không đồng bộ so với đô thị sang vùng đó. Đặc biệt, chất lượng các khu đô thị, quy hoạch mới không còn cảnh tắc đường, thiếu công viên, thiếu các dự án công cộng xã hội.

Theo ông Đính, nếu quy hoạch chiến lược không cao thì sẽ tạo ra những giá trị bất động sản không cao. Đây là kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn, từ thị trường; ở những khu vực nào quy hoạch không tốt thì giá trị bất động sản sẽ rất thấp.

“Chúng tôi đồng ý với quan điểm lãnh đạo các cơ quan quản lý Nhà nước, rằng chúng ta cần phải quản lý để bảo vệ đất đai, nhất là những khu vực đã công bố quy hoạch. Điều này hết sức quan trọng để thực hiện đúng được nội dung, tư tưởng theo quy hoạch”, ông Đính nhấn mạnh.

Ngoài ra, cơ quan quản lý nên công bố phương án quy hoạch cả trong giai đoạn nghiên cứu.

Về phía nhà đầu tư, Chủ tịch VaRS cho rằng, các nhà đầu tư phải hết sức thận trọng trong việc đầu tư, mua bán nhà ở trong những vùng đang có công bố quy hoạch. Bởi vì quy hoạch công bố nhưng vẫn có thể điều chỉnh để phù hợp với bối cảnh thực tiễn.

Do đó, nếu cứ tham gia vào việc mua bán lòng vòng, đẩy giá đất tăng mạnh, tạo ra sự khó khăn trong thị trường bất động sản, đặc biệt khó khăn trong quản lý, thực thi pháp luật và khả năng cao nhất có thể là rủi ro khi mua phải đất quy hoạch, đất đó có thể trở thành công viên, cây xanh...

Ông Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng, Ủy viên thường trực Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cũng đồng quan điểm, cho rằng cần lấy trục kinh tế phát triển tạo sức mạnh thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển dịch vụ đi kèm chứ không phải là nhà ở.

“Nếu nhà ở đi trước một bước, trục kinh tế “đi” chỗ khác thì những khu nhà ở tại đó thành những khu nhà ở “ma”. Ở đây, nhà đầu tư phụ thuộc vào quyết sách của chính quyền.

Liên quan đến các đại đô thị, ông Tùng nhấn mạnh phải mang bản sắc Việt Nam, phát triển kinh tế để thu hút cư dân, xây dựng văn hoá để đảm bảo cuộc sống cư dân bền vững.

Ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định cho đến hiện tại, phía bắc và phía đông, khu vực Đông Bắc Hà Nội sẽ là những vùng phát triển rất nhanh trong thời gian tới.

Với quy hoạch sông Hồng, từ những năm 2016-2017 khi Hàn Quốc cùng thành phố Hà Nội được Nhà nước cho phép đã tính tới khai thác yếu tố cảnh quan và tạo nên thành phố hai bên sông.

Tuy nhiên để thực hiện được điều này, theo ông Chiến, công tác giải phóng mặt bằng và hạ tầng phải đi trước và đưa an toàn thoát lũ lên hàng đầu.

“Quy hoạch phân khu của sông Hồng là một trong những bước tiến lớn của Hà Nội và phải tổ chức triển khai ngay. Nhưng hiện nay mới dừng ở mức quy hoạch. Nếu không triển khai nhanh, quỹ đất ven sông, nguồn lực để nuôi đô thị sẽ bị triệt tiêu. Cụ thể, hiện nay bãi Tứ Liên đã thành khu đô thị tự phát”, ông Chiến nói.

Vị này kiến nghị để quản lý, trên cơ sở phân khu, các hành lang cấm, hạn chế xây dựng bắt buộc lập hồ sơ và cắm mốc ngoài thực địa đồng thời giao cho chính quyền địa phương quản lý từng khu vực. “Dù còn ít nhưng phải giữ được”, ông Chiến nhấn mạnh.

Mặc dù tổ chức di dân cuốn chiếu, nhưng hiện tại để thực hiện công tác này đang rất khó khăn. Do đó, ông Chiến cho rằng cần xác định lại quỹ đất hiện còn để quản lý và giữ lại để tránh thất thoát. Trên quy hoạch phân khu được duyệt, cần xác định, hình thành các dự án và phân ra 3 loại cụ thể: bắt buộc đấu thầu; xã hội hóa; nhà nước và nhân dân cùng làm.

Ông Chiến cho rằng phía Bắc và phía Đông vẫn còn dư địa phát triển, nhưng cần phải bắt tay vào thực hiện ngay quy hoạch để kiến tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tìm đến trong thời gian tới.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng việc quy hoạch phát triển đô thị là tất yếu nhưng cần tránh lãng phí, đầu tư ồ ạt mà không có sự kiểm soát.

Hiện nay khu vực phía đông Hà Nội đang được hưởng lợi bởi các hành lang kinh tế, đặc biệt là trục tam giác kinh tế sẽ tạo lực hút, dòng tiền dịch chuyển về khu vực này.

Mặc dù khu vực phía đông có diện tích lớn, nhưng theo ông Toản, với khu vực sông Hồng, khu R1 và R2 vẫn ở xa, R5 vẫn còn chưa phát triển nhiều. Khu Đông Anh và Mê Linh nên đưa vào kế hoạch phát triển nhà ở sao cho phù hợp lý, tránh đưa vào số lượng nhiều trong thời gian ngắn dẫn đến dư cung. Thực tế có những khu đô thị mất nhiều thời gian mới có thể lấp đầy.

“Phát triển đô thị nên đi kèm phát triển nhiều phân khúc để hướng tới mục tiêu đưa người dân về ở. “Một khu đô thị sáng đèn mới là khu đô thị thành công để tránh lãng phí tài nguyên của đất nước và nền kinh tế”, ông Toản nói.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Trần Hoàng Linh, Trưởng phòng Quy hoạch Kiến trúc (Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội), cho biết về phát triển quy hoạch sông Hồng nói riêng, Sở Kiến trúc đã có tham mưu với UBND thành phố Hà Nội để thực hiện.

Sau khi quy hoạch xây dựng, các cấp chính quyền, cũng như các Sở, ngành triển khai phải lập ranh giới giữa các khu dân cư. Trên cơ sở ranh giới đó, chúng ta sẽ triển khai các quy hoạch chi tiết để bảo tồn, tôn tạo các khu dân cư, bổ sung các hạ tầng xã hội, hạ tầng kĩ thuật cho khu này. Đối với các khu trên cơ sở quy hoạch này, Đông Anh đã đề xuất các dự án và làm cơ sở để đấu giá, đấu thầu dự án.

Riêng khu vực cộng đồng, cây xanh phát triển mạnh nhất hiện nay là quận Hoàn Kiếm, khu vực này đang nỗ lực triển khai với nhiều ý tưởng mới, thậm chí mời các đơn vị tư vấn nước ngoài vào để phát triển không gian xanh, bổ trợ cho phần bên trong các khu dân cư thuộc các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ.

“Có thể thấy, các quận đang triển khai rất mạnh nội dung này và sắp tới sẽ có những ý tưởng và cụ thể hóa thành dự án. Còn nguồn xã hội hóa hay vốn Nhà nước khi đó sẽ có phương án để triển khai dự án. Về khu dân cư ở các quận, huyện hiện nay cũng đang triển khai những bước ban đầu để từng bước cụ thể hóa đề án”, ông Linh cho biết.

Về lực hấp dẫn đối với đề án, lộ trình quy hoạch trong quyết định đã nêu rõ một số nội dung như: vốn có thể là đầu tư công cho những hạ tầng khung chính, đầu tư đến những cây cầu và trong tương lai sẽ triển khai thêm 5 cây cầu mới nữa.

Một điểm đáng chú ý là các tuyến đường ven sông - tuyến huyết mạch hỗ trợ cho giao thông lớp 2. Theo ông Linh, khi giao thông của đề án kết nối với các tuyến giao thông xung quanh khu vực, dần hình thành nên các khu công viên, khu cộng đồng, cộng thêm việc các khu dân cư được chỉnh trang, thì khu vực này sẽ trở thành một điểm hấp dẫn.

Lúc đó, không chỉ lớp 2 mà các khu vực được hưởng thụ hạ tầng xã hội, cũng như không gian, bất động sản ở đây sẽ có sức hấp dẫn mạnh mẽ.