Theo báo cáo của Tổng cục thống kê, tính chung 10 tháng năm 2023, cả nước có 131.800 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới. Bên cạnh đó, có 51.900 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động.

Ngược lại, 10 tháng năm 2023 có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ. Con số này phần nào phản ánh bức tranh khắt nghiệt của thị trường bất động sản năm 2023. Trong đó nguyên nhân phần lớn đến từ những khó khăn, vướng mắc về mặt pháp lý.

Theo ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, năm 2023 thị trường bất động sản Việt Nam đã phải trải qua áp lực kinh tế toàn cầu và các thách thức toàn cầu cũng như nội địa.

Tình trạng lãi suất cao gieo rắc những bất ổn cho các nhà đầu tư. Lạm phát gia tăng cũng gây áp lực lên chi tiêu hộ gia đình; lĩnh vực sản xuất ghi nhận mức tồn kho cao, đơn đặt hàng sản xuất giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến ngành tăng trưởng chủ chốt của Việt Nam. Cùng với đó, sự chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án nhà ở làm trì hoãn việc triển khai đầu tư, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.

“Thách thức lớn của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam lúc này là những trở ngại về thủ tục hành chính, đặc biệt là trong việc giải quyết các khoản phí sử dụng đất”, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định.

Cùng với đó, các nhà đầu tư hiện nay đang hết sức cẩn trọng về quyền sở hữu pháp lý của dự án, đảm bảo có một lộ trình rõ ràng để dự án được phê duyệt. Việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất đối với các dự án phát triển nhà ở.

Hiện tại, có ít dự án được phát triển, ít nhiều dẫn đến những khó khăn đối với việc các nhà đầu tư tham gia thị trường. Điều này cũng đã gây ra tình trạng khan hiếm về tín dụng, khi các ngân hàng gặp khó khăn trong việc có được tài sản thế chấp cần thiết để cho vay cho các dự án bất động sản. Những thay đổi trong tiến độ hoàn thành các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng làm tăng sự phức tạp trong việc xác định thời điểm tối ưu cho quá trình phát triển dự án bất động sản.

Khó khăn của thị trường chung khiến những doanh nghiệp lớn cũng khó ngoại lệ. Báo cáo tài chính quý 3/2023 của một doanh nghiệp bất động sản ghi nhận cơ cấu tổ chức gồm 86 công ty con. Tuy nhiên trong số này, không ít công ty đang làm thủ tục giải thể.

Công ty CP Phát triển và Kinh doanh nhà (HDTC - có trụ sở tại phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM) cũng thông báo về việc cơ cấu lại bộ máy tổ chức nhân sự. Theo đó, HDTC sẽ tạm dừng hoạt động vì nguồn tài chính đang vô cùng khó khăn, không có nguồn thu để trả lương cho cán bộ, nhân viên.

Để phù hợp với tình hình hoạt động của công ty trong thời gian hiện nay, Hội đồng quản trị HDTC thống nhất sắp xếp tổ chức bộ máy tinh gọn, chỉ giữ lại những nhân sự chủ chốt để củng cố công ty trong giai đoạn trước mắt.

Vì vậy công ty thông báo toàn thể cán bộ, nhân viên đang làm việc tại HDTC, chi nhánh công ty tạm thời nghỉ không hưởng lương để chờ việc, kể từ ngày 26/11 cho đến khi công ty có thông báo mới.

Tương tự, Công ty CP Đầu tư PVR Hà Nội (mã chứng khoán PVR) cũng tạm ngừng hoạt động kinh doanh từ 15/11 đến ngày 14/11/2024. PVR đã nhận được giấy xác nhận từ Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội cấp về việc doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh 1 năm. Lý do để doanh nghiệp sắp xếp lại nhân sự và tìm hướng kinh doanh mới.

Năm 2023 sắp khép lại với không khí trầm lắng bao phủ khắp thị trường nhà ở sơ cấp và cả thứ cấp. Báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết, quý 1/2023, thị trường căn hộ bán TP.HCM có gần 2.900 căn hộ được chào bán ra thị trường, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái và 1,2 lần so với quý 4/2022. Tuy nhiên số lượng dự án mới tại TP.HCM vẫn rất hạn chế với chỉ ba dự án mới. Số lượng căn hộ bán được trong quý 1 chỉ khoảng 960 căn, giảm 17% so với Quý 4/2022, trong đó tỷ lệ bán của các dự án mới chỉ đạt khoảng 28%.

Đến quý 2/2023 không có dự án mới nào được mở bán. Tính trong sáu tháng đầu năm 2023 nguồn cung căn hộ chào bán tiếp tục sụt giảm với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm 2022.

Bước sang quý 3, thị trường chung cư đón nhận 3.600 căn hộ chào bán mới, gần bằng 90% tổng nguồn cung mới trong cả 6 tháng đầu năm 2023 và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ cũng cải thiện với hơn 2.600 căn bán được, tương đương 55% số căn mở bán mới và tăng gần gấp đôi so với tỷ lệ hấp thụ của quý trước đó. Trong ba tháng cuối năm, thị trường nhà ở TP.HCM dự kiến sẽ vẫn chào đón hơn 3.000 căn hộ.

Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý 2, mức tăng theo quý chủ yếu là do tăng giá thứ cấp ở phân khúc cao cấp và trung cấp khi người mua tìm kiếm các sản phẩm đã bàn giao với mức giá hợp lý hơn so với giá thị trường sơ cấp và đặc biệt là đối với các dự án kề cận trung tâm.

Những tháng cuối năm thị trường căn hộ đã có những dấu hiệu đầu tiên của sự hồi phục khi có giao dịch trở lại, xuất phát từ chủ đầu tư chủ động đưa ra các chính sách hỗ trợ người mua về giá bán, phương thức thanh toán,…giúp cho thanh khoản của căn hộ tốt hơn.

Dù vậy, theo Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung, các chủ đầu tư vẫn gặp khó khăn về pháp lý hay tiếp cận nguồn vốn. Cũng có chủ đầu tư đã đủ pháp lý và nguồn vốn thì lại gặp khó khăn khi niềm tin của người tiêu dùng chưa được cải thiện.

Cũng chính vì vậy, thị trường nhà ở phía Nam trong tháng 12 cũng trầm lắng, khép lại hy vọng về một thị trường sôi động, thanh khoản cải thiện trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm.

Tính từ đầu tháng 11 đến nay, thị trường TP.HCM chỉ lác đác dự án có giỏ hàng lớn được tung ra thị trường và ghi nhận thanh khoản tích cực. Trong khi đó ở thị trường tỉnh, một số chủ đầu tư rục rịch tái khởi động dự án và một số khác mở bán những dự án cũ với số lượng nhỏ giọt. Sức mua thấp khiến nhiều dự án tại TP.HCM phải tạm dừng kế hoạch mở bán dự án mùa cuối năm và tiếp tục chờ.

Dù tình hình thị trường hiện tại chưa khởi sắc hoàn toàn, nhưng giới quan sát đánh giá, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) có thể nhận định quý 1/2023 là vùng đáy của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, về tổng thể thì thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Điều này thể hiện rất rõ nét tại thị trường bất động sản TP.HCM. Cụ thể, quý 1/2023 tăng trưởng âm 16,2%; đến 6 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng âm 11,58% nhưng đã giảm 4,62% so với quý 1/2023. Đến cuối quý 3/2023 tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm và sau 09 tháng thì mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm 42,3% so với quý 1/2023.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn nhưng hoàn toàn có căn cứ để khẳng định chắc chắn về triển vọng phục hồi trở lại và tiếp tục tăng trưởng theo định hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do các động lực.

Trong đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản đi đôi với tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản, nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh theo hướng minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận thuận lợi hơn về đất đai, thị trường vốn, tín dụng.

Ngoài ra, tổng cầu nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của xã hội vẫn rất lớn, nhất là nhu cầu loại nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp trong xã hội rất lớn. Tầng lớp trung lưu vẫn đang tiếp tục xu thế tăng trưởng vững chắc, mặc dù hiện nay thu nhập của các tầng lớp dân cư nhìn chung đang bị sụt giảm.

Bên cạnh đó, một loạt hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng cũng là điểm sáng cho thị trường bất động sản năm. Điển hình như việc khánh thành cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, khởi công Vành đai 3 TP.HCM, dự án sân bay Long Thành cũng đang được triển khai.

Năm qua cũng ghi nhận nhiều dự án cao tốc hoàn thành và được khởi công. Đến 2030, cả nước sẽ có hơn 5.000 km cao tốc đường bộ và tăng lên 9.000 km vào năm 2050. Đây là một động lực lớn đối với thị trường bất động sản.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield dự báo, thị trường bất động sản ghi nhận sẽ phục hồi vào quý 2/2024 khi lãi suất ngân hàng “dễ thở” hơn và thị trường thứ cấp sẽ có sự điều chỉnh giá để phù hợp với mức chi trả của người mua.

Ở góc độ chính sách, các cơ quan Nhà nước đang làm việc rất tích cực để gỡ vướng về pháp lý cho các dự án kéo dài nhiều năm qua. Về phía doanh nghiệp, các chủ dự án đang điều tiết và tung ra những chính sách ưu đãi, nới lỏng điều kiện thanh toán thuận lợi, hấp dẫn hơn, việc này tác động rất tích cực đến việc kích thích nguồn cầu. Từ đó sẽ cộng hưởng mang lại những tác động tích cực đến thị trường nhà ở.