Giới kinh doanh trẻ khởi nghiệp bằng các dự án phát triển bất động sản chiếm tỷ trọng khá cao. Chính những điều này góp phần làm cho thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển sôi động.

Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra những thách thức lớn đối với cơ quan nhà nước khi khung pháp lý hiện nay không theo kịp với xu hướng phát triển của thị trường. Do đó, đẩy mạnh việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh sẽ là một bước đi hết sức cần thiết.

Ở nhiều quốc gia trên thế giới, thị trường bất động sản phát triển chủ yếu dựa vào vốn doanh nghiệp, vốn tín dụng đầu tư và vốn huy động từ thị trường chứng khoán.

Nhà đầu tư cá nhân ở các quốc gia này mà chúng ta vẫn gọi là nhà đầu tư thứ cấp thường đầu tư vào sản xuất, kinh doanh, trực tiếp hoặc thông qua thị trường chứng khoán, không quan tâm nhiều tới đầu tư vào thị trường bất động sản.

Ở nước ta, phần lớn các nhà đầu tư thứ cấp đều muốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản, đó là thói quen tư duy từ cha ông để lại. Đầu tư vào một bất động sản thì trong mọi hoàn cảnh bất động sản đó luôn tồn tại. Trong một thời điểm nào đó, giá trị có thể bị suy giảm lúc này nhưng sau đó lại tăng lên, không bao giờ bị mất.

Trong kinh tế học hiện đại, nếu phân tích lợi ích sinh ra từ dòng tiền đầu tư theothời gian thì nhà đầu tư thứ cấp vẫn bị thiệt hại khi thị trường bất động sản rơi vào đóng băng dài ngày. Trên thực tế, phân tích này ít được quan tâm nên thói quen muốn đầu tư vào bất động sản vẫn chế ngự thị trường.

Đến cuối năm 2020, giá bất động sản nhà ở tăng khá nhanh tại khu vực đô thị và khu vực nông thôn có định hướng đô thị hóa. Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lại bị các nhà đầu tư thứ cấp bỏ rơi.

Phân khúc bất động sản công nghiệp có biểu hiện khan hiếm hơn, độ lấp đầy tăng lên và giá thuê mặt bằng cũng tăng theo khi cuộc thương chiến giữa Mỹ và Trung Quốc nóng lên. Phân khúc bất động sản nông nghiệp được nhà nước đặt vào tiêu điểm phát triển nhưng nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao vẫn còn thiếu sức sống.

Tôi đã được nghe nhiều chuyên gia Trung Quốc làm việc cho Ngân hàng Thế giới nói rằng số lượng luật của Việt Nam nhiều hơn của Trung Quốc, trong đó có nhiều hệ thống luật chuyên ngành liên quan đến thị trường bất động sản.

Tôi suy nghĩ nhiều về nhận xét này. Việt Nam đang trong giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa mạnh mẽ nên cần một hệ thống pháp luật thật chi tiết nhằm khuyến khích phát triển và ngăn chặn những tiêu cực có thể xảy ra. Nhìn vào bản chất, thị trường bất động sản là thị trường đầu tư trên đất để hình thành các tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, để có một thị trường bất động sản lành mạnh, cần có hệ thống pháp luật đất đai; pháp luật đầu tư; pháp luật xây dựng; pháp luật nhà ở; pháp luật khu công nghiệp, khu kinh tế; pháp luật dulịch; pháp luật nông nghiệp; pháp luật lâm nghiệp và pháp luật kinh doanh bất động sản, v.v. đủ chi tiết, nhất quán và tiến bộ.

Tuy nhiên, nhiều văn bản quy phạm pháp luật lại dễ dẫn đến rủi ro pháp lý nếu thiếu tính nhất quán và tính hệ thống. Luật Đất đai được Quốc hội ban hành đầu tiên, chỉ một năm sau đổi mới. Đến nay đã trải qua bốn Luật Đất đai, không kể nhiều lần sửa đổi, bổ sung và hiện đang chuẩn bị Luật Đất đai thứ năm dự kiến ban hành vào năm 2023.

Các luật khác liên quan đến thị trường bất động sản đều ban hành lần đầu vào đầu thập kỷ 1990 hoặc đầu thập kỷ 2000. Đến nay, lĩnh vực khu công nghiệp, khu kinh tế và lĩnh vực nông nghiệp vẫn chưa có văn bản luật, vẫn đang được điều chỉnh bằng các nghị định của Chính phủ. Đối với các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí,..., gần như Luật Du lịch chưa điều chỉnh được gì nhiều.

Đến cuối năm 2018, nhiều khoảng xung đột pháp luật và khoảng trống pháp luật trong hệ thống các pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản đã được chỉ ra. Các địa phương cấp tỉnh thuộc các vùng kinh tế phát triển đều quyết định rà soát lại các dự án đầu tư, kiểm soát chặt việc phê duyệt các dự án đầu tư.

Tại Hà Nội và TP HCM, số lượng dự án đầu tư bất động sản được phê duyệt vào năm 2019 và 2020 đã giảm mười lần so với các năm trước đó. Cũng vào cuối năm 2018, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đã bị rơi vào tình trạng “đứt gánh”, các nhà đầu tư thứ cấp rời bỏ thị trường.

Sau bốn năm (2014 - 2018) phát triển rất mạnh các dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới các nhà đầu tư thứ cấp được sở hữu các đơn vị bất động sản trong dự án, các dự án này đã rơi vào rủi ro pháp lý do phát triển trong hoàn cảnh không có khung pháp luật.

Đến cuối 2020, Luật Đầu tư mới, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng đã được Quốc hội thông qua, cũng giải quyết được một số bất cập pháp luật có liên quan.

Luật Đất đai 2013, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017, Luật Du lịch 2017 vẫn chưa được sửa đổi. Nhiều rủi ro pháp lý trong đầu tư bất động sản vẫn hiện hữu.

Đối với các dự án phát triển bất động sản, yếu tố đầu tiên tác động mạnh nhất là chính sách phát triển và chính sách đó được luật hóa hợp lý, đầy đủ. Tiếp theo là yếu tố quy hoạch phát triển và quản lý phát triển (thực thi và điều chỉnh quy hoạch).

Dưới đây chỉ phân tích về chính sách, pháp luật tác động đến thị trường bất động sản. Chúng ta nhớ lại rằng trong giai đoạn 2006 - 2008, thị trường bất động sản rơi vào sốt giá và tích tụ bong bóng, giá bất động sản đã tăng khoảng 3 lần.

Đến 2009 - 2010, lạm phát tăng cao buộc Chính phủ phải áp dụng gói giải pháp kiềm chế lạm phát, giảm cung tiền ra thị trường, giảm đầu tư vào bất động sản. Thị trường bất động sản rơi vào đóng băng từ 2010.

Năm 2012, Chính phủ đã quyết định kích thích kinh tế để phục hồi thị trường và đã ban hành Nghị quyết 02 vào đầu năm 2013, trong đó có giải pháp trợ giúp phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giải quyết nợ xấu trong kho bất động sản giá cao tồn đọng.

Nghị quyết này đã tạo nên giai đoạn mới 2014 - 2018 của thị trường bất động sản: phục hồi và phát triển mạnh. Các nhà đầu tư dự án đã mạnh dạn phát triển bất động sản du lịch kiểu mới với hàng hóa ở dạng condotel, officetel, shophouse, villa,... theo chính sách phát triển kinh tế du lịch để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Đến cuối 2018, thị trường đang phát triển mạnh thì bị giảm tốc do những bất cập pháp luật tạo nên.

Các khoảng chồng chéo pháp luật và khoảng trống pháp luật đã làm cho cung dự án ra thị trường giảm mạnh và phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới khó phát triển. Các khoảng xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan đến thị trường bất động sản thường thể hiện dưới dạng không thống nhất về trình tự, thủ tục hành chính trong phê duyệt dự án và xử lý các dự án “treo”.

Có thể lấy một ví dụ đơn giản như Luật Đầu tư 2014 dùng chung thuật ngữ “nhà đầu tư”, nhưng Luật Xây dựng 2014 lại phân biệt: “nhà đầu tư” là người có đề xuất dự án đầu tư, còn “chủ đầu tư” là nhà đầu tư đã có dự án đầu tư được phê duyệt. Việc thiếu thống nhất thuật ngữ pháp lý như vậy cũng làm nên ách tắc trong phê duyệt dự án đầu tư.

Đối với việc xử lý dự án “treo”, theo Luật Đầu tư 2014: sau 12 tháng mà không có hoạt động đầu tư thì giấy chứng nhận đầu tư bị thu hồi; nhưng theo Luật Đất đai 2013: chủ đầu tư dự án “treo” được gia hạn 24 tháng mà dự án vẫn bị “treo” thì mới bị thu hồi đất. Thế là đất đai bị lãng phí 2 năm không được sử dụng. Dự án “treo” vẫn không được giải quyết.

Các dự án lớn thường sử dụng diện tích đất rộng và trên đó có nhiều loại đất khác nhau nhưng mỗi loại đất lại được điều chỉnh bằng một luật chuyên ngành riêng.

Diện tích đất của một dự án có thể bao gồm đất thu hồi của người đang sử dụng, đất “công” do nhà nước đang quản lý chưa giao, chưa cho thuê, đất do cơ quan nhà nước đang sử dụng thuộc diện phải sắp xếp lại theo quy định của Chính phủ, đất do các cơ sở sản xuất công nghiệp có nguy cơ gây ô nhiễm phải di dời, đất do các cơ sở dịch vụ công lập đông người phải di dời, v.v.

Đối với đất thu hồi đã giải phóng mặt bằng thì phải đấu giá đất theo Luật Đất đai 2013, đối với đất thu hồi chưa giải phóng mặt bằng thì phải đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu 2013 về lựa chọn nhà đầu tư.

Đối với đất “công” do nhà nước đang quản lý thì phải đấu giá đất theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017.

Đối với đất do cơ quan nhà nước sử dụng trong diện phải sắp xếp lại thì phải thực hiện theo trình tự, thủ tục riêng do Chính phủ quy định. Đối với đất thuộc diện phải di dời khỏi đô thị thì tổ chức sử dụng đất được chuyển nhượng để lấy kinh phí di dời và xây dựng trụ sở mới.

Đất đai cho một dự án đầu tư bất động sản mà phải thực hiện ngần ấy quy định pháp luật thì quả là cực khó, luật pháp không nhất quán thì không thể phê duyệt nổi dự án.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 với kỳ vọng lấp đầy khoảng trống pháp luật này, nhưng chỉ có thể thu hẹp lại khoảng trống mà khó lấp đầy. Đặc biệt, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng phát triển khá mạnh trong hoàn cảnh không có khung pháp lý. Sau 5 năm (2014 - 2018) phát triển mạnh với hứa hẹn đất đai được sử dụng lâu dài, các nhà đầu tư thứ cấp ủy nhiệm cho nhà đầu tư dự án khai thác các đơn vị bất động sản thuộc sở hữu của mình để nhận lợi nhuận hàng năm theo cam kết.

Lợi nhuận cam kết lúc đầu là 8%, các dự án tiếp theo tăng dần tỷ suất lên 9%, 10% và tới 15%. Nhiều bộ đã phát biểu nhiều lần về thời hạn sử dụng đất không thể lâu dài làm các nhà đầu tư thứ cấp nản lòng.

Đến 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường chính thức có Văn bản số 703/BTNMTTCQLĐĐ hướng dẫn áp dụng pháp luật đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các đơn vị bất động sản tại các dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới.

Đất đai thuộc nhóm đất kinh doanh dịch vụ nên chỉ được sử dụng có thời hạn. Nhà đầu tư thứ cấp chỉ được công nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất, không có quyền sử dụng đất.

Đây là thời điểm chính thức làm phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới không còn sức đầu tư từ các nhà đầu tư thứ cấp. Tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng phổ biến và quyết liệt. Đầu 2016, Thủ tướng đã đặt yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai 2013 để phát triển nông nghiệp quy mô lớn.

Đến 2018, Thủ tướng lại yêu cầu sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường bất động sản nhằm tạo khung pháp luật hợp lý cho phát triển các bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới và loại bỏ những xung đột pháp luật để dễ dàng phê duyệt các dự án đầu tư Đầu 2020, nhiều báo cáo đã chỉ ra tình trạng người Trung Quốc nắm giữ những khoảng đất rộng tại Đà Nẵng, nhiều cơ sở kinh doanh du lịch của người Trung Quốc đứng tên chủ sở hữu người Việt Nam.

Thủ tướng lại yêu cầu xem xét việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 để giải quyết tình trạng này. Như vậy, có thể thấy tình trạng giá bất động sản tăng cao hiện nay có nguyên nhân do cung dự án đầu tư suy giảm, sâu xa hơn là do các bất cập pháp luật.

Mặt khác, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới đang mất sức sống, đầu tư bị suy giảm do thiếu sự tham gia của khu vực đầu tư thứ cấp.

Đối với khu vực quản lý của nhà nước, việc cấp thiết nhất là phải tập trung sửa đổi Luật Đất đai 2013, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017, Luật Du lịch 2017 trên nguyên tắc tiếp cận thị trường mà cốt lõi là thị trường bất động sản. Một mặt, cần bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh và hiệu quả, không còn các rủi ro pháp luật.

Mặt khác, cần có cơ chế ngăn ngừa các tiêu cực về tham nhũng đất đai có thể xảy ra trong các dự án đầu tư. Đối với các nhà đầu tư dự án và các nhà đầu tư thứ cấp, cần phải hiểu rõ pháp luật để biết phòng tránh các rủi ro pháp luật.

Sự tham gia của các luật sư trợ giúp pháp lý cho các nhà đầu tư là rất cần thiết. Ở đây cần nhấn mạnh tới cả hai loại thị trường: thị trường sơ cấp giữa nhà nước và các nhà đầu tư được điều chỉnh bằng pháp luật hành chính và thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự và thương mại.

Tiếp theo, các nhà đầu tư cần nắm rõ quy hoạch phát triển để lựa chọn địa điểm đầu tư phù hợp. Đứng trước chúng ta là năm 2021 và kỳ quy hoạch phát triển 10 năm 2021 - 2030.

Hy vọng thị trường bất động sản sẽ có sức sống mới mang lại hiệu quả phát triển nhà ở cho dân; kinh tế du lịch trở thành kinh tế mũi nhọn; khu công nghiệp, khu kinh tế trở thành sân đỗ đón đại bàng để Việt Nam trở thành nước công nghiệp vào 2030; nông sản Việt có sức cạnh tranh cao trên thương trường quốc tế.