Trên thực tế, đến nay, tại một số khu vực, người ta vẫn chưa thấy rõ sự thay đổi về bộ mặt đô thị để chuẩn bị cho bước đệm “lên quận” như lời mà giới đầu nậu quảng cáo với các nhà đầu tư trước đó.

Có ý kiến cho rằng “lên quận” là cả một quá trình dài hơi, với hành trang đủ đầy và sự sẵn sàng của cả bộ máy chính quyền, chứ không chỉ từ một quyết định hành chính.

Nhiều năm trước, hay tin Hoài Đức sắp lên quận, anh Đông, một nhà đầu tư bất động sản bán chuyên tại Hà Nội, đã tưởng tượng ra một viễn cảnh “lãi to” với căn biệt thự liền kề trong một khu đô thị tại khu vực này.

Theo lời của môi giới, chỉ cần Hoài Đức lên quận, tài sản của anh có thể tăng giá từ 30-50%. Thậm chí, nếu bắt nhịp với làn sóng này, anh có thể lãi sang tay lên tới hàng trăm triệu đến cả tỉ đồng trong thời gian ngắn.

Nghe theo môi giới, anh Đông đã không ngần ngại vay ngân hàng hơn 5 tỉ để “chốt” căn liền kề này.

Thế nhưng, hiện thực lên quận sau nhiều năm vẫn chưa xảy ra, khu đô thị có biệt thự của anh Đông chẳng có mấy người về ở. Có chăng là những người lao động tự do, thuê ở theo nhóm với giá rất rẻ chỉ vài triệu đồng/tháng ở những căn nhà thô. Lý do là tại những khu đô thị này, hạ tầng chưa phát triển, chưa hoàn thiện, chủ đầu tư xây nhà bán xong rồi ngó lơ hạ tầng, mặc kệ người mua tự xoay xở.

Những cơn sốt đất đến rồi đi nhanh như gió, cuốn bay cả những kỳ vọng về một viễn cảnh tươi sáng của nhà đầu tư.

Tại những khu đô thị ấy, cỏ mọc xanh um, cao ngang đầu người, thậm chí trở thành nơi chăn dê, thả bò…

Cách đây hai năm, thị trường đất nền những khu vực được xin cơ chế lên quận một lần nữa nổi sóng.

Trước lời khẳng định chắc nịch của môi giới rằng giá đất kiểu gì cũng tăng bởi các thông tin quy hoạch đường vành đai cũng như các dự án hạ tầng khác chuẩn bị cho quá trình lên quận, chị Ngô Mai (Hà Đông) đã mua một mảnh đất 40m2 với giá 1,6 tỉ đồng tại Ao Phe, Đức Thượng, Hoài Đức.

Tuy nhiên, vì tiền mặt không đủ, chị Mai phải vay thêm ngân hàng 600 triệu đồng, với lãi suất 9,5%/năm trong 5 năm. Sau một năm được miễn lãi, từ năm thứ hai, mỗi tháng chị Mai phải trả khoảng 12 triệu đồng cả lãi và gốc.

Đến năm 2021, lô đất này có tăng lên 1,7 tỉ đồng và cũng có người hỏi mua. Thế nhưng, so sánh với số tiền lãi đã phải trả, chị Mai quyết định không bán và chờ đợi thêm. Đến năm 2022, lô đất của chị Mai đã đứng giá trong xu thế chung của thị trường.

Theo một số môi giới khu vực này, nếu để thêm vài năm nữa lô đất trên vẫn có dư địa tăng giá nhưng gánh nặng trả lãi cũng là vấn đề gây áp lực. Hơn nữa, chỉ khi nào có thông tin chính thức lên quận, giá đất những khu vực đó mới thực sự bật tăng, nếu không chỉ nhích nhẹ. Quan trọng là không ai biết chắc bao giờ mới lên quận.

Tuy nhiên, anh Trần Công Đạt, một nhà đầu tư với 15 năm kinh nghiệm săn đất tại Hà Nội, cho rằng với một khu vực đang có nhiều thông tin quy hoạch như Hoài Đức, giá đất có thể đang chững nhưng khó giảm và cũng sẽ không tăng nóng như những năm trước. Nếu những ai có dòng vốn mạnh, không phải sử dụng đòn bẩy thì khu vực này vẫn khá tiềm năng.

Mới đây, Chủ tịch UBND Hà Nội Trần Sỹ Thanh đã ký quyết định ủy quyền cho 5 huyện lập đề án lên quận, giai đoạn 2023-2025. Những địa phương nằm trong danh sách này gồm: Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức và Đan Phượng.

Đồ án sẽ phải hoàn thành chậm nhất ngày 31.12. Tuy nhiên, tiến độ đạt được tiêu chí lên quận tại các địa phương đang có sự chênh lệch.

Cụ thể, tới 27 tiêu chí xây dựng huyện thành quận, huyện Đan Phượng đạt 21 tiêu chí; huyện Đông Anh đạt 26 tiêu chí; trong khi Gia Lâm đạt 25 tiêu chí; Hoài Đức đạt 22 tiêu chí và Thanh Trì đạt 24 tiêu chí.

Theo Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng, việc "dàn hàng ngang" đưa cả 5 huyện lên quận cùng lúc thì khó thành công. Do đó, Hà Nội đang ưu tiên và tập trung nguồn lực để đưa Đông Anh và Gia Lâm lên quận vào năm 2023. Các huyện còn lại sẽ được xem xét để lên quận trong năm 2024-2025.

Hiện, Đông Anh chỉ còn thiếu một tiêu chí để lên quận là tỷ lệ nước thải đô thị được xử lý đạt chuẩn kỹ thuật. Để đạt được điều này, huyện phải đầu tư hệ thống thu gom dẫn nước thải về Nhà máy Xử lý nước thải Bắc Thăng Long.

Tuy nhiên, dự án nhà máy trên chưa được đầu tư nên Đông Anh đề xuất cơ chế đầu tư, xây dựng các trạm xử lý nước thải cục bộ ở một số thôn.

Trong khi đó, hai tiêu chí mà huyện Gia Lâm còn thiếu để lên quận là cơ sở y tế đô thị và cân đối thu chi ngân sách.

Để giải quyết, huyện có chủ trương đầu tư dự án nâng cấp, mở rộng Bệnh viện Đa khoa huyện Gia Lâm với tổng vốn trên 1.000 tỉ đồng. Dự án sẽ triển khai trong năm 2023-2025 với quy mô nâng cấp, mở rộng bệnh viện từ 150 giường lên 500 giường bệnh theo tiêu chuẩn.

Ngoài ra, Gia Lâm cũng cấp kinh phí đầu tư nhiều dự án khác bao gồm cải tạo, chỉnh trang ao đình, sân chơi, vườn hoa, cây xanh…

Với các huyện còn lại, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội đánh giá khối lượng công việc để hoàn thành các tiêu chí chưa đạt là rất lớn. Một số tiêu chí còn chưa được thống nhất giữa huyện và sở, ngành gây ra những bất cập.

Do đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất thành phố xem xét, điều chỉnh lộ trình thực hiện đề án của 5 huyện. Cụ thể, huyện Đông Anh và Gia Lâm hoàn thành đề án lên quận năm 2022-2025, trong khi 3 huyện còn lại báo cáo để thành phố điều chỉnh giãn tiến độ hoàn thành đề án.

Ngoài ra, giai đoạn 2026-2030, thành phố định hướng 3 huyện lên quận gồm: Mê Linh, Thanh Oai, Thường Tín.

Trước đó, chia sẻ về thông tin này trên báo chí với tư cách là một công dân thủ đô, KTS. Trần Huy Ánh cho biết, thời gian qua đã có rất nhiều thông tin về các định hướng phát triển đô thị ở Thủ đô.

Sau những đồn thổi tràn lan về các định hướng phát triển, thị trường lai xuất hiện tin tức về những cây cầu sẽ xây, kết nối với các khu bất động sản hay những tuyến đường mới đi qua các đại đô thị thương mại đang ế ẩm, các thành phố trong lòng thành phố loang lổ những mảnh ruộng hoang đã ngăn rào chia lô…

Từ thực tế này, ông Ánh lưu ý rằng để hoàn thành đề án lên quận, không phải chỉ trên giấy tờ văn bản và chữ ký, con dấu là xong. Các huyện phải đạt được hai nhóm tiêu chí (gồm 27 tiêu chí để huyện thành quận; 15 tiêu chí để xã thành phường) và nguồn lực để thực hiện các đề án được đánh giá là khó khăn trong bối cảnh hiện nay.

Hơn nữa, "lên quận" theo vị này không phải sau một đêm bằng một quyết định hành chính, mà phải là quá trình chuyển đổi và sẵn sàng của bộ máy hành chính trong việc xử lý các vấn đề đô thị, về phát triển kinh tế trên địa bàn, về giao thông, thoát nước, phòng cháy chữa cháy… Tất cả đều khác với giai đoạn quản lý địa bàn nông thôn.

Vậy nên, ông Ánh cho rằng, chúng ta không nên ôm đồm quá nhiều mục tiêu, sẽ dẫn đến định hướng nhiều mũi nhọn như "gai mít" tiêu tán nguồn lực, tài nguyên, phát triển tùy tiện mất kiểm soát.

Tại cuộc tiếp xúc cử tri mới đây, Bí thư Thành ủy Hà Nội đã nêu rõ, thành phố đặt mục tiêu giai đoạn 2021-2025 có 3-5 huyện lên quận, nhưng "nếu dàn hàng ngang thì khó thành công". Vì thế, thành phố sẽ hỗ trợ và quyết tâm đưa hai huyện Đông Anh, Gia Lâm lên quận vào năm 2023.

Theo ông Ánh, thành phố định hướng "không dàn hàng ngang" đưa cả 5 huyện lên quận là đúng nhưng định hướng này cũng cần làm rõ đặc thù của hai huyện nông nghiệp sẽ là quận có chuyển đổi vành đai xanh quanh các khu dân cư tập trung, tạo thành đặc thù đô thị sinh thái xanh bao quanh các hạt nhân đô thị và làng xóm hiện hữu được nâng cấp hạ tầng theo chuẩn đô thị…, hay đưa cả huyện thành một quận đô thị mầu xám, loang lổ các dự án bất động sản vây kín?

Vấn đề tiếp theo, đằng sau câu chuyện huyện lên quận cần được chú ý là những cơn sốt đất sẽ xảy ra. Ông Ánh cho rằng, những cơn sốt này tưởng sẽ mang lại lợi ích cho người dân địa phương, nhưng hậu họa cả trước mắt và lâu dài là khôn lường.

Bên cạnh những vấn đề vĩ mô như tiền đổ vào bất động sản quá nhiều, làm mất cân đối tổng nguồn lực đầu tư toàn xã hội, câu hỏi đặt ra là ai sẽ là công dân mới trong các khu bất động sản mới ấy?.

“Không lẽ Hà Nội tiếp tục là cực hút nhân khẩu của tất cả các địa phương lân cận? Vậy nguồn nhân lực cho các địa phương đó sẽ tiếp tục hút từ đâu?”, ông Ánh đặt vấn đề.

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thông tin lên quận sẽ là bước tiến lớn trong quá trình đô thị hóa, giúp thị trường bất động sản có những chuyển biến mạnh mẽ. Do đó, nhiều nhà đầu tư đặt kỳ vọng vào khả năng tăng giá phân khúc đất nền những khu vực này.

Tuy nhiên, mức độ và khả năng tăng giá còn phụ thuộc vào vị trí địa lý cũng như hạ tầng, tiện ích của địa phương và diện tích, phong thuỷ của lô đất.

Một khu vực để chuyển từ xã lên phường, huyện lên quận cần quá trình hoàn thiện hạ tầng, tiện ích và phải có quy hoạch cụ thể. Do đó, giá đất sẽ không tăng trong một sớm một chiều.

Bài học thực tế từ những cơn sốt đất đã xảy ra trước đó tại Đông Anh, Hoài Đức đã rất rõ. Ngay từ khi có thông tin lên quận hay Hà Nội xây dựng cầu, kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện vào nội thành, giá đất những khu vực này đã rơi vào thời kỳ sốt nóng xuất phát từ tâm lý “đón đầu hạ tầng, quy hoạch”.

Tuy nhiên, qua thời gian, các dự án vẫn chưa được triển khai, những nhà đầu tư lỡ “ôm đất chờ thời” rơi vào cảnh “dở khóc dở mếu” vì không thoát được hàng. Riêng tại Hoài Đức, trải qua nhiều lần sốt đất, nhiều khu đô thị hiện vẫn trong tình cảnh bỏ hoang, không người ở, xuống cấp, hạ tầng dở dang.

Do đó, lãnh đạo VARS khuyên các nhà đầu tư phải thật cẩn trọng, phải tìm hiểu kỹ càng về mặt pháp lý và quy hoạch khu đất đang có nhu cầu mua bán.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhấn mạnh, lộ trình các huyện lên quân sẽ diễn ra từ nay đến 2025. Sẽ phải mất vài năm để thị trường bất động sản phản ánh rõ rệt sự thay đổi, khác biệt lên giá bất động sản. Để mức tăng giá này bền vững, thị trường tại các địa phương cần hội tụ đầy đủ và đồng bộ các yếu tố như quy mô dân số, đầu tư cơ sở hạ tầng, quy tụ các cơ quan ban ngành…

“Nếu nhìn vào các huyện sẽ lên quận hiện nay, chúng ta có thể thấy đây là một chặng đường dài. Vì vậy, các hiện tưởng thổi giá hay tạo sốt đất ảo nếu có xảy ra, theo thời gian sẽ được thị trường điều chỉnh để phản ánh giá trị thực.

Đông Anh cũng chính là minh chứng cho điều này: trước thông tin Đông Anh lên quận, các đợt sốt đất xuất hiện nhưng cũng đã lắng xuống sau đó. Đã có những nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở thị trường bất động sản khu vực này nhưng đã không có được lợi nhuận như kỳ vọng do thị trường suy giảm”, bà Hằng cho hay.

Theo chuyên gia Savills, các huyện sẽ lên quận nhìn chung đều là các thị trường mới. Trong bối cảnh đô thị hoá, đây chính là các thị trường có dư địa để phát triển và để bất động sản tăng giá, nhiều hơn là các thị trường đã ổn định.

Tuy vậy, cần nhấn mạnh một lần nữa, để nhìn thấy rõ sự thay đổi của các huyện này trong quá trình đô thị hoá và thị trường bất động sản phản ánh điều này lên giá đất là một lộ trình.

Nhà đầu tư vì vậy nếu muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn cần hết sức cẩn trọng với các cơn sốt đất và rủi ro thanh khoản của khoản đầu tư của mình. An toàn hơn là nên có tầm nhìn từ trung đến dài hạn, nhưng cũng cần có một mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý.