Sân bay Téc Ních ở huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước có lẽ không nằm trong ký ức của nhiều người nếu không có cơn sốt đất đầu năm nay.

Thông tin từ việc lãnh đạo Bình Phước đề xuất với Thủ tướng xin nghiên cứu lập quy hoạch sân bay lưỡng dụng với quy mô 500ha ở đây đã khiến giá đất ngay lập tức dựng đứng.

Trên nhiều tuyến đường thuộc các xã An Khương, Tân Lợi, từ sáng sớm hằng trăm chiếc xe ô tô mang biển số các tỉnh như Bình Phước, Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM… nối đuôi nhau chở người về mua đất. Hai bên đường, nhiều nhóm môi giới, cò đất tụ tập huyên náo cả một vùng.

Ở Hớn Quản những ngày này đi đâu người ta cũng chỉ nói về đất, về tiền tỉ. Chỉ trong ba ngày giá đất mặt tiền các tuyến đường nhựa đã tăng từ 100 triệu đồng mét ngang lên 300 – 400 triệu đồng, thậm chí ở một số vị trí đẹp cán mốc 450 triệu đồng.

Cơn sốt đất khiến nhiều người dân địa phương ngỡ ngàng. Số khác lanh lợi và nắm bắt thông tin nhanh hơn đã kiếm được những khoản hoa hồng hậu hĩnh nhờ việc dắt mối cho người về mua đất.

Tấp nập và nhộn nhịp là vậy, nhưng hầu hết giao dịch trong cơn sốt đất ở Hớn Quản chỉ là đặt cọc rồi sang tay.

Tại xã Thiện Nghiệp, thành phố Phan Thiết một cơn sốt đất tương tự cũng bắt đầu nhen nhóm những tháng đầu năm 2021. Tuy nhiên, khác với Hớn Quản người dân ở đây không còn quá bất ngờ bởi cơn sốt như vậy cũng đã từng xảy ra 2 năm trước.

Đó là lúc thông tin sân bay Phan Thiết sắp được xây dựng. Hình ảnh quen thuộc với dòng xe ô tô nối đuôi nhau đổ về, giá đất tăng đột ngột chỉ trong thời gian ngắn. Nhưng hai năm sau, tiến độ xây dựng sân bay vẫn đang “dậm chân tại chỗ” thì cơn sốt đất lại tái diễn.

Không quá ồn ào nhưng sốt đất vẫn diễn ra ở nhiều khu vực vùng ven thuộc các đô thị lớn. Ở Hà Nội, các huyện ngoại thành như Hoài Đức, Đông Anh, Đan Phượng… thay phiên nhau xuất hiện trên nhiều mặt báo về các điểm sốt đất. Trong khi đó, TP.HCM thông tin đề xuất đưa các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ lên quận cũng là nguồn cơn của nhiều cơn sốt giá. Với phân khúc căn hộ, nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá tăng chóng mặt. Thị trường chỉ còn sản phẩm cao cấp và siêu sang mới xuất hiện, trong khi căn hộ trên dưới 2 tỉ đồng dường như vắng bóng.

Cơn sốt đất còn lan rộng lên nhiều tỉnh Tây Nguyên. Ở Bảo Lộc, người dân ca thán bởi những đồi chè vốn là thương hiệu của vùng đất này bị chia năm xẻ bảy thành các dự án phân lô bán nền. Thông tin về quy hoạch cao tốc hay các dự án bất động sản lớn sắp đổ về xuất hiện càng nhiều thì diện tích các đồi chè xanh ngát tại Bảo Lộc lại càng bị thu hẹp dần.

Chơn Thành, Bình Phước những ngày đầu tháng tư trời nắng như đổ lửa. Nhưng ở nhiều văn phòng công chứng sức nóng còn tăng hơn bởi lượt người và xe ùn ùn đổ về.

Các quán café quanh khu vực phải hoạt động hết công suất để phục vụ khách đang ngồi chật quán. Những cọc tiền chằng buộc cẩn thận được đặt lên bàn, người đưa người nhận kỳ kèo bớt lộc, kiểm đếm nhộn nhịp.

Mới gần 50 nhưng khuôn mặt bà Danh trông già hơn so với tuổi. Gần cả đời người gắn bó với nương rẫy, người phụ nữ này thuộc lòng từng công việc của nhà nông từ dọn đất, trồng cây, bón phân, nhổ cỏ, thu hoạch.

Nhưng vài tháng nay, bà Danh tạm xếp lại công việc quen thuộc để đổi sang một nghề mới hấp dẫn hơn. Bà tự giới thiệu mình là môi giới kiêm nhà đầu tư đất.

Bà Danh nhớ lại, từ cuối năm 2020 người ở đâu đổ về Chơn Thành để mua đất. Nghe họ bảo sắp có làn sóng khu công nghiệp đổ về đây nên mua đón đầu, người khác thì nói sắp làm cao tốc nối với TP.HCM nên giá đất sẽ tăng.

Cứ như vậy, những lô đất rẫy trước nay trồng cao su, trồng điều được người ta mua rẹc rẹc như mua con cá, mớ rau ngoài chợ. Mua xong cũng chẳng thấy ai về ở, đất bỏ không cho cỏ dại mọc. Nhưng vài tháng sau lại có người đi ô tô đến hỏi mua với giá gần gấp đôi.

Có vị khách gợi ý, bà là “thổ địa” nên tìm xem có ai muốn bán đất không. Bà lân la hỏi quanh xóm rồi cũng tìm được người có đất muốn bán. Bà Danh gọi điện, vị khách ở TP.HCM chốt giá mua luôn. Sau vụ đó, lần đầu tiên trong cuộc đời bà biết đến tiền hoa hồng. Khoản tiền còn lớn hơn thu nhập một năm từ mấy chục gốc mít bà trồng quanh vườn.

Sau vài vụ môi giới, bà Danh nghĩ lớn hơn, sao mình không mua đất rồi chờ bán lại. Không đủ tiền để mua lô đất cả tỉ, bà Danh kêu gọi thêm bạn bè, người thân góp tiền mua chung.

Chờ công chứng từ sáng tới chiều vẫn chưa tới lượt, nhưng bà Danh không quá bực bội. Bà đang vui, bởi lô đất mới mua chỉ cách đây hai tháng với giá hơn 1 tỉ nay đã có người muốn mua lại 1,5 tỉ đồng.

Cũng có mặt tại phòng công chứng, anh Bằng chia sẻ, nếu như các năm trước giờ này anh đang ăn nên làm ra với quán ăn tại TP. Thủ Đức. Nhưng kể từ khi dịch bệnh Covid – 19 bùng phát khiến công việc kinh doanh bị gián đoạn. Giai đoạn đầu dịch mới xuất hiện anh vẫn cố gắng cầm cự nhưng đến cuối năm 2020 thì phải buông vì lượng khách giảm sút, chi phí duy trì quán lại quá cao.

Anh Bằng không muốn khoản tích lũy mấy năm đội nón ra đi vì dịch. Nhưng số tiền còn lại để ở đâu cho có lời?. Anh không có kiến thức về chứng khoán, vàng cũng không rành.

“Bỏ tiền mua đất thì chẳng cần suy nghĩ quá nhiều. Không lời nhiều thì lời ít, vốn chẳng mất đâu mà sợ”, một người bạn mách nước. Hôm nay, anh Bằng có mặt ở đây để hoàn tất những thủ tục cuối cùng mua mảnh đất trị giá 1,3 tỉ.

Những người như anh Bằng hay bà Danh là đại diện cho một lực lượng hùng hậu mới tham gia thị trường bất động sản đầu năm 2021. Họ được gọi là F0 - những người lần đầu thamg gia thị trường, nhưng luôn mang kỳ vọng lớn về một kênh kiếm tiền nhanh chóng.

Theo các chuyêng gia bất động sản, số lượng F0 vào thị trường bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua là do các hoạt động kinh doanh khác đang khó khăn và nhiều rủi ro với ảnh hưởng của dịch bệnh Covid – 19.

Bên cạnh đó, lãi suất gửi tiết kiệm của ngân hàng giảm sâu khiến người dân rút mạnh vốn để tìm kênh đầu tư hấp dẫn hơn. Dịch bệnh, cũng khiến nhiều kế hoạch của người dân phải tạm ngưng. Không còn những chuyến du lịch sa hoa trong nước và quốc tế, không thể đi Mỹ hay Singapore để thăm khám bệnh, con cái muốn đi du học nước này nước nọ cũng đành gác lại… kênh đầu tư hạn chế, lượng vốn tồn đọng rất lớn và nhiều người lựa chọn bỏ tiền vào đất.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản từng chia sẻ, những cơn sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương thời gian qua được “đạo diễn” bởi các nhóm đầu cơ, cò đất. Những người này có tiềm lực tài chính, dựa vào những thông tin quy hoạch chưa rõ ràng về các dự án đô thị, hạ tầng để thổi giá bất động sản. Đặc biệt, năm 2021 là năm đầu của chu kỳ quy hoạch 10 năm.

Tuy nhiên, cứ 100 người tham gia cơn sốt đất thì có đến 80 là tay ngang, người mua bất động sản lần đầu và đầu tư chạy theo tâm lý đám đông. Sau cơn sốt, chỉ có 20 người trong nhóm này là thu được lợi, số còn lại sẽ nhận hết rủi ro.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, việc dựa vào các quy hoạch hạ tầng giao thông không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp.

Việc hình thành một khu dân cư không dễ dàng, nó liên quan đến bài toán kinh tế đô thị. Các địa phương cần có những sức hút khác biệt để khuyến khích di dân đến địa phương một cách cơ học.

Những cơn sốt đất ảo, không chỉ gây nhiễu loạn thị trường mà còn tác động tiêu cực đến cuộc sống của người dân địa phương. Chẳng hạn, ở Hớn Quản, Bình Phước, đa phần người dân địa phương sống nhờ vào nông nghiệp như là trồng cây cao su và thu hoạch mủ cao su để nuôi sống gia đình. Việc bán đi những mảnh đất này không khác gì bán đi cần câu cá khi giờ họ đã mất đi nguồn thu nhấp chính.

Theo ông Huỳnh Anh Dũng, Giảng viên Hội đồng chuyên gia bất động sản Hoa Kỳ, sốt đất là nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên mức quá cao so với thu nhập của người dân. Đặc biệt, tại các đô thị lớn, nhiều người không có khả năng tìm được chốn an cư phù hợp.

Những cơn sốt đất ảo không mang lại lợi ích cho nền kinh tế mà ngược lại. Nguồn tiền rất lớn đổ vào đầu cơ đất thay vì cung ứng cho phát triển sản xuất ở nhiều lĩnh vực khác nhau nhằm thúc đẩy kinh tế, tạo ra công ăn việc làm, nâng cao đời sống người lao động.

Giá đất tăng cao cũng gây khó khăn cho các địa phương sau này để phát triển cơ sở hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu công nghiệp hoặc quy hoạch phát triển vùng.

Sức nóng của thị trường nhà đất trong những tháng đầu năm 2021 gợi nhớ thời kỳ bong bóng đầy ám ảnh giai đoạn 2007 – 2011. Nhiều chuyên gia lạc quan, rằng kịch bản này khó xảy ra bởi thời điểm hiện tại các chính sách kinh tế vĩ mô, nguồn tín dụng vào bất động sản được kiểm soát. Tuy nhiên, nếu không cẩn trọng thì những “đô thị ma” trong quá khứ lại hiện về.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thủ phạm chính của các đợt sốt đất, sốt giá nhà là giới đầu nậu, những môi giới, doanh nghiệp bất lương và trong một số trường hợp đã có sự móc nối, tiếp tay của cán bộ cơ sở.

Để ngăn chặn ông Châu kiến nghị sử dụng công cụ thuế để chống đầu cơ bất động sản. Cụ thể, đánh thuế chuyển nhượng cao, áp thuế suất lũy tiến, thuế chậm chưa đưa đất vào sử dụng, thuế nhà ở…

Đồng quan điểm, tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, cho rằng cần kiểm soát sốt đất bằng các sắc thuế, đặc biệt với những bất động sản bỏ không. Hiện nay, có rất nhiều dự án bất động sản sau khi nhận đất không đưa vào triển khai mà chỉ để bỏ hoang, thậm chí kéo dài nhiều năm. Nhiều doanh nghiệp ôm đất chỉ chờ tăng giá rồi sang nhượng lại với giá cao.

Một giải pháp khác cũng được HoREA kiến nghị là kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản; sử dụng biện pháp giảm tỷ lệ cho vay tín dụng mua bất động sản để kiểm soát đầu tư lướt sóng.

Hiện nay, ngân hàng cho vay tối đa đến 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản. Khi xảy ra đầu cơ, sốt nóng bong bóng bất động sản, hiệp hội đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét giảm ngay tỷ lệ cho vay xuống còn 50%, thậm chí chỉ còn 35%, để ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng.

Về vấn đề này, mới đây thủ tướng Phạm Minh Chính cũng có chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần tổng hợp, phân tích dữ liệu để có đánh giá nhằm kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực rủi ro như tín dụng bất động sản và chứng khoán.

Cụ thể, đối với tín dụng vào bất động sản cần quản lý đảm bảo dòng vốn vào tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng bất động sản thực sự của người dân, tránh đầu cơ.

Theo các chuyên gia, ngoài các giải pháp trên thì vấn đề căn cơ là giải quyết được bài toán cung cầu trên thị trường hiện nay. Đặc biệt, tại các thành phố lớn nguồn cung khan hiếm do nhiều dự án vướng pháp lý không thể triển khai. Nguồn cung nhỏ giọt, trong khi nhu cầu rất lớn đã đẩy giá bán lên cao. Những loại hình nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội đang gần như “tuyệt chủng”.

Ngoài ra, minh bạch thông tin về quy hoạch đất đai, cơ sở hạ tầng là điều cấp bách. Phải có một kênh thông tin đầy đủ, chính xác cho người dân có thể theo dõi, có quyết định đầu tư đúng đắn. Một khi không còn “vùng tối” trong những thông tin quy hoạch thì các nhóm đầu cơ, cò đất cũng sẽ không còn đất diễn để tạo nên các cơn sóng đất ảo.