Ngày cuối tháng 9, chúng tôi trở lại Vĩnh Phúc, nơi từng là một trong những điểm nóng sốt đất hai năm trước, cùng với các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hoà Bình… Không một địa phương nào chịu nằm ngoài vòng xoáy của sốt đất.

Không còn nhộn nhịp, tất tả như trước, sự chậm rãi của thành phố nhỏ Vĩnh Yên, bao phủ bởi màu xám xịt của bầu trời trước cơn mưa, khiến cho nơi này tĩnh lặng đến lạ. Vài sàn giao dịch bất động sản vắng người, vài lô cốt dựng lên nham nhở, hậu sốt đất và đương kỳ “khủng hoảng” kinh tế, thị trường, nom lại khá bình yên.

Hai năm trước, trong cơn sốt đất từ Bắc chí Nam, đất Vĩnh Yên, và những huyện lân cận cũng nhanh chóng bắt nhịp, tăng điên đảo.

Đơn cử, đất thổ cư tại xã Thanh Trù, Vĩnh Yên có giá 27 triệu đồng/m2. Một mảnh đất khác ở phường Khai Quang, Vĩnh Yên cũng có giá tương tự.

Tại thị trấn Tam Đảo, mảnh đất có diện tích 336m2 nằm ở Quốc lộ 2B thời điểm đó được rao bán với giá 35 triệu/m2.

Tại huyện Tam Dương, giá đất ở khu vực xã Đạo Tú, gần quốc lộ 2C được rao bán 22 triệu/m2; khu vực gần đường tỉnh 310, xã Kim Long có giá từ 16 đến 19 triệu đồng/m2...

Mức giá này đã tăng trung bình khoảng 20 - 40% so với trước.

Đáng chú ý, không chỉ đất thổ cư mà đất tái định cư tại một số nơi trên địa bàn cũng tăng giá mạnh. Người dân tại đây cho biết, nếu như năm 2017, giá đất băng 1, thuộc một khu tái định cư tại xã Thiện Kế, huyện Bình Xuyên (đối diện KCN Thăng Long Vĩnh Phúc) chỉ có giá từ 2,5 – 3 triệu/m2, đắt nhất là 5 triệu/m2 thì năm 2021, nơi này được rao bán với giá từ 50 – 80 triệu/m2. Các lô ở băng 2, băng 3 có giá từ 25 – 40 triệu/m2.

Một số lô đất tái định cư khác có giá dao động từ 20 – 25 triệu/m2, tuỳ khu vực. Riêng lô nào có vị trí đẹp được rao bán với giá 30 triệu/m2.

Tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên và Phúc Yên như: Nam Đầm Vạc, Bắc Đầm Vạc, Nam Vĩnh Yên, VCI Mountain View, … giá đất dao động từ 20 - 40 triệu đồng/m2, những vị trí đắc địa còn lên tới gần 100 triệu đồng/m2.

Lý giải về nguyên nhân đất nền Vĩnh Phúc tăng phi mã thời điểm hai năm trước, anh Trần Ngọc Trung, Giám đốc một Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn cho rằng, Vĩnh Phúc là địa phương giáp Hà Nội, từ Thủ đô lên Vĩnh Phúc chỉ mất chừng 1h đồng hồ di chuyển. Trong bối cảnh hậu Covid, nhu cầu về không gian sống của người dân có sự thay đổi. Hơn nữa, thị trường tại Thủ đô giá đã tăng và liên tục lập đỉnh mới, khiến khả năng mua nhà của giới trẻ ngày càng khó khăn. Do đó, những người có nhu cầu thực bắt đầu có xu hướng tích lũy tiền để mua các vùng xa hơn hoặc về quê hương mua đất. Điều này khiến cho giá đất tại những vùng ven Hà Nội, trong đó có Vĩnh Phúc tăng mạnh.

Việc tăng giá quá nhanh khiến cho giấc mơ an cư của chính những người dân tại đây cũng trở nên xa vời. Chia sẻ trong làn sóng sốt đất lúc ấy, chị Nguyễn Thảo Lan, trú tại phường Khai Quang, TP. Vĩnh Yên cho biết, vợ chồng chị dự tính ra riêng nên từ trước tết âm 2021 đã chuẩn bị tài chính để mua đất. Thu nhập của hai vợ chồng ở thành phố là 15 triệu đồng, dự định với số tiền tiết kiệm 500 triệu, cộng với tiền vay mượn người thân, bạn bè, anh chị sẽ mua một mảnh đất nhỏ rồi cắm sổ vay ngân hàng tiền xây nhà. Thế nhưng, mất 2 tuần khảo sát, chị Lan phải tạm gác lại ý định vì giá đất đã tăng cao, vượt khả năng chi trả của vợ chồng chị.

Cùng với hiện tượng giá đất tăng nóng, sốt ảo, trên địa bàn Vĩnh Phúc hai năm trước còn có tình trạng một số chủ đầu tư dự án tổ chức huy động vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đúng quy định pháp luật; quảng cáo, rao bán sản phẩm của dự án khi chưa thực hiện đầy đủ quy trình, thủ tục gây ảnh hưởng đến thị trường, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Trước những vấn đề này, Chủ tịch UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã có động thái chấn chỉnh. Theo đó, lãnh đạo tỉnh yêu cầu Sở Xây dựng tổ chức kiểm tra, giám sát các dự án khu đô thị, khu nhà ở đô thị thực hiện đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch, dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đặc biệt, không xem xét giải quyết những đề xuất mới về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở trên địa bàn.

Đồng thời giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thực hiện công khai thông tin về quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh; danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu… theo quy định để người dân mua nhà ở biết, minh bạch thông tin thị trường, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ tăng giá bất động sản.

Với Sở Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch UBND tỉnh Vĩnh Phúc yêu cầu đơn vị này chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc và hướng dẫn các địa phương thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; kiểm soát các giao dịch ảo, "thổi" giá đất, giá bất động sản.

Mặt khác, Công an tỉnh Vĩnh Phúc được giao tổ chức theo dõi các khu vực có dấu hiệu giá đất tăng đột biến, tình trạng chuyển mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, "sốt ảo"; điều tra các đối tượng có hành vi đầu cơ, "thổi" giá, làm thị trường tạo cơ sốt đất ảo để kiếm lời.

Sự quyết liệt vào cuộc của chính quyền địa phương, cùng với đó là hệ thống tín dụng bị thắt chặt, đã nhanh chóng tác động đến thị trường bất động sản thời điểm đó. Bắt đầu từ quý 2.2022, bong bóng đất xì hơi, giá đất nền nhiều khu vực trên khắp cả nước nhanh chóng lao dốc, Vĩnh Phúc cũng không ngoại lệ. Đặc biệt, tác động của hàng loạt sự kiện từ vấn đề lùm xùm của doanh nghiệp địa ốc đến lãi suất cho vay bất động sản tăng cao đã khiến cho thanh khoản trên thị trường co hẹp dần. Đất nền gần như trở thành phân khúc bị bỏ quên từ giữa năm 2022 đến nay bởi những dự đoán về sự trở lại hẵng còn chưa rõ ràng. Nhà đầu tư vẫn đang nghe ngóng những tín hiệu tích cực hơn và một niềm tin mãnh liệt hơn về thị trường. Thậm chí, ngay cả khi giá bất động sản giảm sâu, tới 50% so thời điểm "đỉnh sốt", người mua vẫn không mặn mà.

Tuy nhiên, khảo sát của PV cho thấy, mặc dù có sự giảm giá so với giai đoạn vài năm trước, nhưng giá đất tại Vĩnh Phúc thời điểm này vẫn khá cao.

Đơn cử, một lô đất 100m2 full thổ cư tại Thiện Kế gần KCN Thăng Long 3 đang có giá dao động từ 23 – 30 triệu đồng/m2. Mức giá này vẫn cao gấp 10 lần so với 6 năm trước nhưng so với thời kỳ đỉnh sốt thì chỉ bằng phân nửa.

Tuy nhiên, cũng có những lô đất lớn lại có giá rẻ bất ngờ, chỉ từ 5 triệu đồng/m2. Đơn cử, một mảnh đất rộng 5.000m2 cạnh khu công nghiệp tại Thiện Kế, Bình Xuyên, chủ đất cho biết đã nộp thuế một lần được rao bán với giá 25 tỷ, tương đương 5 triệu đồng/m2.

Một mảnh đất khác diện tích 115m2 nằm ở lõi KCN Bá Thiện 2, thuộc xã Thiện Kế, Bình Xuyên có giá 1,25 tỷ đồng, tương đương gần 11 triệu/m2.

Để bán được hàng, một chủ đất còn ra chính sách bán đất tặng dãy nhà trọ 8 phòng mỗi tháng cho doanh thu 8 triệu tại mảnh đất diện tích 160m2, có giá bán 13 triệu đồng/m2.

Một chủ đất khác rao thông tin “chủ thở oxy cần bán gấp” đất đẹp 62m2 tại Thiện Kế với giá 580 triệu, tức hơn 9 triệu đồng/m2.

Tại TP. Vĩnh Yên, giá đất thời điểm này cũng ghi nhận đà giảm. Cụ thể, một lô đất diện tích 82m2 tại đường Trần Quốc Toản, phường Ngô Quyền có giá 15 triệu/m2. Một mảnh khác diện tích 100m2 tại đường Mạc Đĩnh Chi có giá gần 1,9 tỷ, tức gần 19 triệu/m2. Hay tại phường Đồng Tâm, một mảnh đất 110m2 có giá 10 triệu/m2.

Tuy nhiên, đất ở các phường Liên Bảo, Hội Hợp, Khai Quang ghi nhận vẫn neo cao. Cụ thể, ô đất băng 2 với diện tích 100m2 tại đường Bà Triệu, phường Liên Bảo, gần Bệnh viện Đa khoa tỉnh có giá bán 43,5 triệu/m2; một ô đất kinh doanh diện tích 100m2, có mặt đường 46m trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Hội Hợp được bán với giá 41 triệu/m2. Một mảnh đất 60m2 trên đường Nguyễn Văn Linh, phường Liên Bảo dù được chủ rao bán lỗ vẫn có giá 3,2 tỷ, tương đương 53 triệu/m2.

Hay một mảnh đất 67m2 full thổ cư tại Thanh Giã, phường Khai Quang có giá 24 triệu/m2. Nhiều mảnh khác tại phường Khai Quang có giá bán từ 17 – 23 triệu/m2.

Tại một số khu đô thị như Bắc Đầm Vạc, giá đất tại đây vẫn ghi nhận đà tăng giá mạnh so với thời điểm mở bán vào tháng 6.2021. Nếu như trước đây, giá đất tại dự án chỉ dao động ở mức 20 – 40 triệu/m2, cá biệt những lô vị trí đẹp gần 100 triệu/m2 thì nay, đất liền kề, biệt thự tại dự án có giá từ 38 – 45 triệu/m2; riêng dãy liền kề sát nhà dân giá rẻ nhất đã 30 – 32 triệu đồng/m2. Những lô có vị trí đẹp có giá từ 57 triệu – gần 100 triệu/m2.

Theo anh Trần Văn C., một môi giới bán hàng tại dự án, từ thời điểm cuối quý 1.2023, khi thị trường bắt đầu đón nhận những tín hiệu khởi sắc, nhiều nhà đầu tư, đa số từ Hà Nội đã tìm về dự án khảo sát thị trường và xuống tiền. Môi giới này cho biết, một ngày, anh đón 2-3 lượt khách và cũng vừa chốt được một lô hơn 100m2 vào tuần trước. Tuy nhiên, cũng theo anh C., trong số những sản phẩm mà anh giới thiệu cho khách, cũng có những sản phẩm chủ trước gửi cắt lỗ, từ 50 triệu/m2 lúc mua giảm còn 42 triệu/m2.

Anh Phạm Minh Long, một môi giới khu vực phường Khai Quang, Vĩnh Yên cho rằng, những nhà đầu tư tiềm lực, sẵn tiền mặt vẫn luôn tìm kiếm cơ hội dài hạn trong lúc thị trường trầm lắng. Còn với những nhà đầu cơ, đầu tư ngắn hạn, đa số còn e dè. “Số lượt khách nhờ môi giới kiếm hàng vẫn nhiều, mục đích chủ yếu là thăm dò, khảo sát thị trường. Số lượng giao dịch rất ít, đa số là từ khách mua thực và đầu tư lâu dài, ở những mảnh đất giá rẻ, hạ tầng đồng bộ. Nhiều chủ đất chấp nhận cắt lỗ 30% nhưng sau nhiều tháng rao bán vẫn không bán được”, anh Long cho biết.

Dự báo về triển vọng sắp tới của thị trường đất nền, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, phân khúc đất nền tỉnh có thể ấm dần từ cuối năm 2023 trở đi, giao dịch trở lại với xu hướng giá ổn định hoặc tăng nhẹ so với hiện tại ở một số dự án có cơ sở hạ tầng và pháp lý tốt, cũng như vị trí gần các khu công nghiệp.

“Trong dài hạn, tôi nghĩ giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh, nhất là những dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch, bởi tính khan hiếm, áp lực của giá cả đầu vào, lạm phát... Mức giá có thể đi ngang so với năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới”, ông Đính dự báo.

Trong báo cáo thị trường đất nền mới đây của Công ty tư vấn bất động sản BHS Group, đơn vị này cho rằng, thị trường đất nền đang dần xuất hiện những tín hiệu tích cực. Dự báo đất nền có thể dậy sóng vào nửa cuối năm 2023, đặc biệt là các sản phẩm đất nền gần khu dân cư, khu công nghiệp.

Theo BHS Group, nguồn cung đất nền trong quý 2.2023 tăng gấp 2 lần quý trước và với tỷ lệ hấp thụ 17% tập trung chủ yếu ở miền Nam. Với các tín hiệu tích cực của thị trường, cộng với xu hướng giảm lãi suất, Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng; dòng tiền từ gửi tiết kiệm ngân hàng, vàng... sẽ dần dịch chuyển sang các kênh mang lại tỷ suất lợi nhuận cao như bất động sản.., được xem là bệ đỡ cho sự phục hồi của phân khúc này.

“Đất nền có thể một lần nữa lại dậy sóng từ cuối năm 2023 trở đi, đặc biệt là các sản phẩm đất nền gần khu dân cư, khu công nghiệp. Tuy nhiên, sẽ không còn sự thổi giá ồ ạt như thời kỳ trước”, Công ty tư vấn bất động sản BHS đưa ra dự báo.

Trong báo cáo tháng 8.2023, DKRA cũng dự báo sức cầu chung toàn thị trường đất nền sẽ tăng nhẹ trong các tháng cuối năm 2023 nhưng khó có đột biến trong ngắn hạn, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với 6 tháng đầu năm 2023.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, hiện nay, thị trường bất động sản đã rất tốt hơn giai đoạn đóng băng trước kia, nhưng dòng tiền vào bất động sản đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước. Theo đó, tình trạng lệch pha cung - cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít.

Chính vì vậy, thị trường giai đoạn này có thể đi ngang hoặc điều chỉnh tùy vào từng bối cảnh.

“Tuy nhiên, thị trường sẽ lập tức sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và quay trở lại, tức tình hình lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giữ mức ổn định và việc giải ngân dễ dàng hơn”, ông Điệp nhận định.

PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng, đất nền vẫn có xu hướng tăng giá, khi sự khan hiếm đất đai và đô thị hoá ngày càng tăng. Tuy nhiên, sẽ không có những cú sốc về giá cả như trước bởi cơ quản quản lý sẽ có biện pháp để kìm hãm, điều tiết. Bên cạnh đó, nhà đầu tư ngày càng khôn ngoan, cẩn trọng, nên chắc chắn sẽ không có chuyện đầu tư theo đám đông khiến giá đất tăng theo kiểu “gây choáng” như trước đây.