Giao thông cách trở, hạ tầng xã hội và kinh tế chưa có gì nổi bật nhưng giá đất Cần Giờ đang khiến nhiều người phải chóng mặt. Tại sao?

Nằm cách trung tâm TP.HCM khoảng 60km, huyện đảo Cần Giờ xưa nay được xem như là “vùng sâu, vùng xa” bởi cách trở sông nước. Vùng đất này nổi tiếng bởi đây là huyện duy nhất của thành phố giáp biển, có khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn… Nhiều người lựa chọn Cần Giờ như một điểm đến vui chơi trong các dịp cuối tuần, ngày lễ.

Tuy nhiên, những năm gần đây, Cần Giờ được nhắc đến nhiều hơn bởi những cơn sốt đất kéo dài. Đặc biệt, thông tin về xây dựng cầu thay phà Bình Khánh nối huyện Nhà Bè với Cần Giờ, hay một vài dự án bất động sản lớn được quy hoạch đã thổi giá đất Cần Giờ tăng rất nhanh. Giới đầu tư bất động sản nườm nượp đổ về huyện đảo khiến thị trường nhà đất càng nhộn nhịp.

Cần Giờ đang có gì? Tại sao một huyện đảo xa xôi lại trở thành điểm nóng của thị trường bất động sản? Liệu cơn sốt đất này có thực sự hay chỉ là làn sóng ảo?

Những câu hỏi đó đã thôi thúc chúng tôi thực hiện chuyến đi Cần Giờ vào những ngày đầu tháng 4/2019. Thay vì đi xe máy như những lần trước, chuyến này chúng tôi di chuyển bằng ô tô, hy vọng sẽ có những trải nghiệm mới.

Khoảng 9 giờ 30, chúng tôi bắt đầu vào đường Huỳnh Tấn Phát để ra phà Bình Khánh. Con đường này phương tiện qua lại khá đông, một số đoạn đang được sửa chữa nên di chuyển khó khăn.

Gần 10 giờ xe cách phà Bình Khánh khoảng 500m, phía trước là hàng dài ô tô, xe máy đang chen chúc nhau chờ để được lên phà. Một số tài xế xe ô tô phía sau thiếu kiên nhẫn, nhấn ga vọt lên trước liền bị nhân viên phà nhắc nhở. Tuy nhiên, cũng có vài trường hợp không hiểu sao được “tạo điều kiện” cho qua, mặc kệ nhiều tài xế phía sau bức xúc, trong đó có chúng tôi.

Sau khoảng 45 phút chờ đợi, xe chúng tôi cũng được lên phà và phải chờ thêm khoảng 10 phút nữa để vượt sông qua đất Cần Giờ.

Ngoài giáp ranh với huyện Nhà Bè về phía tây bắc thì Cần Giờ còn giáp ranh với huyện Nhơn Trạch, huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai), huyện Châu Thành, thị xã Bà Rịa, thành phố Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) về phía đông và đông bắc. Giáp với huyện Cần Đước, huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An) huyện Gò Công Đông (tỉnh Tiền Giang) về phía tây. Còn phía nam của Cần Giờ thì giáp với Biển Đông.

Hiện nay, mọi phương tiện từ TP.HCM qua Cần Giờ đều phải di chuyển bằng phà. Mặc dù các chuyến phà ở đây hoạt động 24/24h mỗi ngày nhưng tình trạng quá tải, mất thời gian chờ đợi là điều không thể tránh khỏi. Vậy nên, một cây cầu vượt sông là ước mơ bao đời của Cần Giờ.

Năm 2016, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý bổ sung Quy hoạch phát triển giao thông vận tải TP.HCM đến năm 2020 và tầm nhìn sau năm 2020. Trong đó có dự án xây dựng cầu Cần Giờ thay thế phà Bình Khánh.

Theo đó, cây cầu này sẽ được xây dựng tại huyện Nhà Bè và huyện Cần Giờ, vượt sông Soài Rạp. Tổng chiều dài cầu và đường dẫn khoảng 7,3km. Đây là loại đường trục đô thị, với vận tốc cho phép là 60km/h. Mặt cắt ngang đường 40m đảm bảo 4 làn cơ giới và 2 làn hỗn hợp; mặt cắt ngang cầu phù hợp với quy mô tuyến. Cầu được thực hiện từ năm 2017 - 2020.

Mới đây, UBND TP.HCM cũng đã phê duyệt phương án thiết kế kiến trúc cho cây cầu trị giá 5.300 tỉ này theo hình dạng của cây Đước – loài cây đặc trưng của huyện đảo Cần Giờ.

Những thông tin lạc quan về dự án xây dựng cầu Cần Giờ được xem là nguyên nhân chính đẩy giá đất của vùng đất này tăng đột biến trong những năm gần đây.

Sau 10 phút lênh đênh trên phà, chúng tôi đã cập bến Cần Giờ. Như vậy, chỉ tính riêng khoảng thời gian chờ lên phà và di chuyển qua sông chúng tôi đã mất khoảng 1h đồng hồ. Nhiều người còn cho biết, chúng tôi “may mắn” vì đi vào ngày thường và không phải giờ cao điểm mới nhanh đến vậy.

Đường Rừng Sác bắt đầu từ phà Bình Khánh dẫn vào trung tâm thị trấn Cần Thạnh được xem là tuyến giao thông huyết mạch hiện nay của Cần Giờ.

Khu vực gần bến phà cư dân sinh sống đông đúc và khá sầm uất. Hai bên đường, các cửa hàng buôn bán dày đặc, trong đó có rất nhiều điểm môi giới, ký gửi nhà đất. Nhiều quán cafe trở thành trung tâm giao dịch của các môi giới, cò đất.

Một cò đất cho biết, thời điểm này không còn tình trạng khách đổ xô mua đất, hay sốt đất như trước nhưng mức giá thì vẫn cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Cụ thể, giá đất mặt tiền đường Rừng Sác, đoạn cách bến phà khoảng 2km đổ lại, có giá từ 55 – 60 triệu đồng/m2 trở lên. Các tuyến đường nhỏ hơn khu vực này giá đất cũng dao động trong khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2.

Chúng tôi tiếp tục di chuyển trên đường Rừng Sác, và khác với khoảng 2km đầu tiên, suốt quãng đường còn lại chỉ thấy thưa thớt người dân sinh sống. Hai bên đường, đất đai chủ yếu được dùng trồng dừa nước, rau màu và đào ao nuôi tôm. Tiếp đến là bạt ngàn rừng đước, loại cây đặc trưng ở đây. Thỉnh thoảng có một vài khu du lịch sinh thái nhỏ được thiết kế trong rừng.

Đường Rừng Sác hiện cũng đã xuống cấp, mặt đường bong tróc khiến xe di chuyển dồn sốc liên tục.

Kết thúc đường Rừng Sác là vòng xoay bắt đầu vào đường Duyên Hải để vào thị trấn Cần Thạnh. Hai bên đường lúc này là những vườn xoài và những ruộng muối trắng. Dưới cái nắng chói chang, nhiều diêm dân đang còng lưng cào muối.

Theo báo cáo của huyện Cần Giờ, địa phương này có tổng diện tích tự nhiên 70.421ha, chiếm khoảng 1/3 diện tích toàn TP.HCM, trong đó đất lâm nghiệp là 32.109ha, chiếm 46,45% diện tích toàn huyện; đất sông rạch là 22.850ha, bằng 32% diện đất toàn huyện.

Ngoài ra, Cần Giờ còn có trên 5.000ha diện tích trồng lúa, cây ăn trái, cây cói và làm muối. Đặc điểm nổi bật về thổ nhưỡng của Cần Giờ là phèn và mặn. Vùng ngập mặn chiếm tới 56,7% diện tích toàn huyện, tạo nên hệ sinh thái rừng ngập mặn độc đáo, trong đó chủ yếu là cây đước, cây bần, mắm…

Về hành chính, Cần Giờ có bảy xã và thị trấn, gồm Cần Thạnh, Long Hòa, Thạnh An, Lý Nhơn, Tam Thôn Hiệp, An Thới Đông và Bình Khánh. Trung tâm huyện lỵ đặt tại thị trấn Cần Thạnh. Dân số hiện nay của Cần Giờ khoảng gần 75.000 người.

Một báo cáo năm 2016 cho biết, thu nhập bình quân đầu người của huyện đảo này là 38,2 triệu đồng/người/năm. Cần Giờ phấn đấu đến cuối năm 2020, thu nhập bình quân đầu người đạt thấp nhất 60 triệu đồng/người/năm.

Cần Thạnh được xem là trung tâm, là nơi có điều kiện cơ sở vật chất tốt nhất hiện nay của Cần Giờ. Tuy nhiên, hết hai tiếng đồng hồ rong ruổi ở thị trấn này, chúng tôi không tìm được một công trình nào thật sự nổi bật. Ngoài những tòa nhà trung tâm hành chính đang được xây dựng nằm trên đường Lương Văn Nho, thì khu vực trung tâm thị trấn chỉ có một khu chợ, một siêu thị Co.opmart nhỏ, một vài nhà hàng kinh doanh hải sản ven biển là đáng chú ý.

Bãi biển Cần Giờ cũng có nhiều hạn chế như hẹp, không có bãi tắm, nhiều đá sỏi, rác và nước biển không được sạch như các nơi khác. Một số dự án bất động sản đã được “đánh dấu” nhưng hiện chưa có động tĩnh triển khai. Ghi nhận một số hàng quán dọc biển Cần Giờ, lượng khách đến tham quan khá ít và chủ yếu là những người trẻ, di chuyển bằng xe máy và đi về trong ngày.

Thống kê về hoạt động du lịch năm 2017 của Cần Giờ cho thấy những con số khá khiêm tốn. Lượng khách du lịch đến trong năm đạt 1,55 triệu lượt, tăng 54% so với năm 2016. Doanh thu du lịch ước tính 620,8 tỉ đồng, trong đó doanh thu lưu trú và các dịch vụ khác (thuê ghế, võng, phao dù) đạt khoảng 186 tỉ đồng.

Những con số trên phần nào cho thấy bức tranh kinh tế của Cần Giờ chưa có gì nổi bật.

Sau nhiều giờ ghi nhận và quan sát, chúng tôi vẫn chưa tìm được lý do xứng đáng để xếp Cần Giờ vào một khu vực tiềm năng đáng để đầu tư.

Nhóm tấp vào một quán cafe trên đường Duyên Hải, thị trấn Cần Thạnh. Chủ quán là một người phụ nữ tên Hạnh và có chồng đang làm cò đất. Khi biết chúng tôi có nhu cầu mua đất, bà Hạnh nhiệt tình tư vấn.

Bà Hạnh cho biết, đất mặt tiền đường Duyên Hải, khu vực thị trấn cần Thạnh có giá từ 40 – 50 triệu đồng/m2. Các tuyến đường khác như Tắc Xuất, Lương Văn Nho hay Thành Thới giá bán cũng dao động từ 20 – 25 triệu đồng/m2. Cũng con đường này nhưng đoạn gần đường 30/4, gần dự án lấn biển thì đất đang được rao bán với giá từ 30 – 35 triệu đồng/m2.

Với đất vườn trồng cây lâu năm và có một phần nhỏ diện tích là đất thổ cư thì đang được giao dịch khoảng 7- 10 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí có gần biển hay không.

Người phụ nữ này còn giới thiệu chúng tôi một lô đất có diện tích 3ha (30.000m2) nằm mặt tiền đường Duyên Hải và kéo dài xuống mặt biển tại Cần Thạnh đang được chào bán mức giá khoảng 600 tỉ đồng.

Cũng theo vị chủ quán, người mua đất chủ yếu hiện nay là giao dịch các lô có diện tích lớn từ vài công trở lên (1 công = 1.000m2). Mục đích là để sau này xây dự án, khách sạn còn muốn mua các nền nhỏ thì rất khó tìm.

Tuy nhiên, người phụ nữ này sau đó lại gợi ý cho chúng tôi một loạt nhà đất nhỏ đường Duyên Hải. Chỉ vào một căn nhà đối diện quán cafe, bà Hạnh cho biết căn nhà đó có diện tích 50m2, là đất vườn, chưa lên thổ cư. Năm 2017, có người đã mua lại 340 triệu đồng nhưng cuối năm 2018 đã bán lại cho một người khác với giá 1,7 tỉ đồng.

Thấy chúng tôi tỏ vẻ ngạc nhiên, bà Hạnh nói tiếp, năm ngoái có lô đất 200m2 nằm ở dự án khu tái định cư gần đường Lương Văn Nho có người mua chỉ hơn 1 tỉ đồng nhưng năm nay đã bán lại hơn 4 tỉ đồng.

“Ai có tiền đầu tư mà đưa cho ông xã chị là giờ vô mánh luôn rồi”, bà Hạnh nói.

Dự án cầu Bình Khánh vẫn đang nằm trên giấy, nhưng khi chúng tôi thắc mắc tại sao giá đất Cần Giờ lại quá cao như vậy thì bà Hạnh quả quyết là do cầu Bình Khánh năm sau sẽ xây xong và giá đất sẽ càng tăng cao hơn nữa.

Chúng tôi tiếp tục di chuyển đến đường 30/4, khu vực có dự án lấn biến quy mô hàng nghìn hécta của một đại gia bất động sản. Dự án này kỳ vọng sẽ làm lột xác bộ mặt Cần Giờ nhưng hiện nay vẫn cầm chừng.

Xung quanh dự án này, nhiều hộ dân vẫn sinh sống trong các căn nhà tạm bợ. Chị Hoa, một chủ quán nước cho biết, đa phần đất ở đây đều đã có chủ là người thành phố mua cách đây gần 20 năm. Những người dân được chủ cho mượn đất để ở và canh chừng đất đai cho họ. Có chủ hơn 10 năm chưa xuống thăm đất một lần.

Chị Hoa cũng cho biết, giá đất khu vực này tăng rất nóng những năm gần đây. Một khu đất có diện tích khoảng 900m2 được một chủ đất mua 900 triệu đồng từ nhiều năm trước, nay đã lên đến 9 tỉ đồng.

Cách khu lấn biển không xa là dự án La Maison De Cần Giờ nằm trong khuôn viên khu dân cư nhà vườn du lịch Phước Lộc có quy mô gần 57ha đã có hạ tầng khá đồng bộ.

Dù được chủ đầu tư quảng cáo rất hoành tráng như dự án có 246 căn nhà phố vườn và 388 biệt thự nghỉ dưỡng cùng hệ thống 24 tiện ích đẳng cấp, nhưng thực tế lại hoàn toàn khác biệt. Bên trong dự án, phần lớn diện tích hiện bỏ hoang, từng đàn bò ung dung gặm cỏ. Khu vực nhà phố đang được xây dựng ven sông chưa có người về ở. Được biết mức giá hiện nay của dự án này dao động trong khoảng 15 – 20 triệu đồng/m2.

Sau gần một ngày đi qua nhiều khu vực của Cần Giờ, anh Xuân, một nhà đầu tư đi cùng nhóm chúng tôi phải thốt lên không hiểu vì sao Cần Giờ lại có thể sốt đất như vậy?

Anh Xuân phân tích, bất động sản Cần Giờ trông đợi rất nhiều vào dự án xây dựng cầu Bình Khánh. Tuy nhiên, đây là tương lai lâu dài, 5 đến 10 mười năm nữa chưa chắc dự án này đã được xây dựng. Biển Cần Giờ cũng có nhiều hạn chế khi bãi biển hẹp và nhiều đá, muốn làm bãi tắm phải đầu tư cải tạo, chất lượng nước biển cũng không sạch như các nơi khác.

Trong khi đó, các dự án bất động sản lớn như khu đô thị lấn biến cũng chưa biết tương lai ra sao. Huyện đảo này còn thiếu nhiều yếu tố từ kết cấu hạ tầng giao thông, quy mô dân số nhỏ, người dân kinh tế chủ yếu dựa vào nông nghiệp, ngư nghiệp và làm muối nên thu nhập không cao.

Thị trấn Cần Thạnh phát triển nhất cũng không có trung tâm thương mại, giải trí, vui chơi hay tiện ích gì nổi bật. Một số resort quy mô nhỏ ven biển chủ yếu phục vụ khách du lịch mà phần lớn là các bạn trẻ, gia đình theo kiểu dạng đi phượt.

Anh Xuân tiếp tục, với mức giá hiện nay, nhà đất ở Cần Giờ chủ yếu do các nhà đầu tư từ TP.HCM hay các tỉnh thành khác về mua, trong đó mục đích lớn là đầu cơ, lướt sóng. Và cũng chính nhóm này cùng với những người cò đất địa phương đã tác động, thổi giá khiến nhà đất không còn ở giá trị thật, tương xứng với tiềm năng mà huyện đảo này đang có.

Sau khi so sánh về hạ tầng, quy mô dân số, giá cả và tiềm năng phát triển thì thay vì đổ tiền vào Cần Giờ, anh Xuân sẽ cân nhắc các khu vực khác của TP.HCM như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn hoặc các khu vực vùng ven thuộc các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai.

"Những khu vực này thậm chí còn gần trung tâm TP.HCM so với Cần Giờ. Trong khi đó đã có hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đồng bộ, dân số đông đúc và ngày càng chất lượng hơn", anh Xuân nói.

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng việc giá đất tại một khu vực nào đó tăng lên thường có hai nguyên nhân: một là sự phát triển của các dự án hạ tầng kết nối, hai là sự xuất hiện của các siêu dự án trở thành sức hút với các nhà đầu tư.

“Ví dụ như khu vực quận 9, Thủ Đức, quận 2 từ khi có tuyến metro được xây dựng, cùng với đó là sự hiện diện ngày càng nhiều các dự án bất động sản quy mô đã góp phần làm giá đất khu vực này tăng nóng”, ông Đực nói.

Tuy nhiên, theo ông Đực, với việc giá đất tăng chóng mặt tại nhiều quận huyện vùng ven như hiện nay đã xuất hiện nhiều dấu hiệu lo ngại, có bàn tay thổi giá của một lực lượng đầu cơ, cò đất - thường gọi là đội lái.

“Việc đầu tư đón đầu quy hoạch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Thậm chí, nhiều tin quy hoạch chỉ ở dạng đề xuất, tin đồn nhưng giới đầu tư đã dựa vào đây để thổi giá đất, và làm nóng thị trường”, ông Đực nhận định.

Theo một chuyên gia bất động sản, để hình thành được một đô thị thì bên cạnh hạ tầng giao thông cần phải hoàn thiện cả về hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế. Cần Giờ hiện nay đang thiếu hụt cả ba yếu tố này.

Trên thực tế, những thông tin về hạ tầng như xây dựng cầu thay phà Bình Khánh không phải mới xuất hiện mà đã có từ lâu. Tuy nhiên, dự án này khi nào được khởi công và hoàn thành vẫn là câu hỏi khó trả lời.

Dù vậy, nhìn về lâu dài, Cần Giờ vẫn có những tiềm năng sáng giá như lợi thế rừng và biển. TP.HCM từ lâu cũng có chủ trường phát triển theo hướng xây dựng Cần Giờ thành siêu đô thị biển. Bên cạnh đó, các tuyến giao thông kết nối với Cần Giờ như cao tốc Bến Lức – Long Thành đang xây dựng, hay cầu Bình Khánh… sẽ giúp Cần Giờ không còn đơn độc. Nếu khai thác hết tiềm năng này, cùng với sự nhập cuộc của các dự án bất động sản lớn trong tương lai thì xu hướng đầu tư về một đô thị lấn biển là có cơ sở.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này khuyến cáo, đây là cuộc chơi của những nhà đầu tư trường vốn và dài hạn. Nếu chỉ tham gia đầu cơ lướt sóng bằng vốn vay của ngân hàng thì rất rủi ro.

Sau gần một ngày ở Cần Giờ, vì lường trước tình trạng phải đợi phà nên khoảng hơn 4h chúng tôi đã di chuyển từ Cần Thạnh về lại trung tâm thành phố. Khoảng gần 17h, xe cách phà khoảng 1km thì lại tiếp tục tình trạng nhích từng chút một.

“Đi bằng ô tô đến Cần Giờ, chỉ tính riêng khoảng thời gian để chờ đươc lên phà thôi cũng mất hơn hai tiếng đồng hồ cả đi và về. Đó là chưa kể dịp lễ tết thì kẹt xe sẽ càng khủng khiếp hơn. Cần Giờ cũng chưa có tiện ích, dự án nào đáng chú ý. Không hiểu vì sao người ta vẫn mua, giá đất cứ tăng”, anh Xuân vẫn thắc mắc trong lúc chờ đợi phà.

Mãi đến gần 18 giờ30, xe chúng tôi mới được lên phà, rồi hướng về thành phố, kết thúc một ngày đáng nhớ tại huyện đảo Cần Giờ.