CafeLand - Hà Nội và TPHCM là hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước. Trong năm 2019, hai thị trường này có những diễn biến đáng chú ý với nhiều điểm khác biệt.

Năm 2011, anh Hồng bán căn nhà một trệt ba lầu tại Hoàng Mai, Hà Nội và quyết định “Nam Tiến” theo yêu cầu công việc. Cầm số tiền 3 tỉ đồng trong tay, anh Hồng vào TP.HCM mua một căn nhà có diện tích đất khoảng 80 m2 tại quận Gò Vấp, hẻm xe hơi với giá 2 tỉ đồng.

“Thời điểm đó, giá nhà TP.HCM “mềm” hơn ở Hà Nội. Với vị trí tương đương nhưng số tiền ít hơn, mình vẫn mua được căn nhà diện tích rộng hơn và ở đường lớn hơn”, anh Hồng cho biết.

Nhưng nếu so sánh ở thời điểm hiện tại, theo anh Hồng, thì giá cả hai căn nhà đều đã tăng và chênh lệch về giá không còn nhiều. “Giá nhà đất Hà Nội dù neo ở mức cao, nhưng tốc độ tăng giá ở TP.HCM nhanh hơn hẳn”, anh Hồng nhận xét.

Không chỉ đất ở, phân khúc căn hộ ở hai thị trường này cũng có sự khác biệt. Anh Trung, một người nhà đầu tư gốc Hà Nội đang sinh sống tại TP.HCM, cho biết giá chung cư tại TP.HCM tăng khá nhanh so với sản phẩm cùng loại ở Hà Nội. Mặt bằng giá này một phần bị tác động bởi những dự án hạng sang được đưa ra thị trường thời gian qua. Mức giá cao kỷ lục của những dự án này đã góp phần nâng mặt bằng giá căn hộ ở TP.HCM lên một mức mới.

Ngoài yếu tố về giá, theo anh Trung, thị trường TP.HCM thu hút giới đầu tư nhiều hơn nhờ vào khả năng khai thác cho thuê và tỷ suất lợi nhuận “nhỉnh” hơn Hà Nội. TP.HCM là nơi thu hút đông đảo lực lượng lao động đến từ mọi miền đất nước và lực lượng chuyên gia nước ngoài. Sự gia tăng mạnh mẽ này là nguyên nhân khiến nhu cầu ở và đầu tư tại TP.HCM cao hơn so với Hà Nội.

Theo Công ty nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle (JLL), tỷ suất lợi nhuận từ thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM luôn ở mức 7-8%, cao nhất nước và nằm trong top đầu của khu vực.

Mặt khác, theo các chuyên gia, giá nhà tăng còn do tác động từ việc nguồn cung nhà tại TP.HCM giảm đáng kể do nhiều dự án bị tạm dừng để rà soát. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM ngày càng cao.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của Công ty CBRE Việt Nam, trước năm 2000, số lượng các dự án cao tầng dọc bờ sông Sài Gòn vẫn còn rất ít. Thế nhưng chỉ sau 20 năm, các cao ốc mọc lên phủ kín bờ tây sông Sài Gòn. Dự kiến trong khoảng năm năm tới, bờ đông dòng sông này cũng sẽ bị các dự án cao ốc lấp đầy.

Dù phát triển khá nhanh, nhưng hơn một năm qua, thị trường nhà ở TP.HCM đã chững lại về nguồn cung do quá trình rà soát pháp lý ở các dự án.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, trong chín tháng năm 2019, TP.HCM ghi nhận 21.600 căn hộ mới được chào bán. Trong khi đó tại Hà Nội, số lượng căn hộ chào bán ra thị trường khoảng 26.800 căn, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2018.

Giá trung bình thị trường căn hộ tại TP.HCM khoảng 1.852 USD (khoảng 42,5 triệu đồng)/m2, tăng 15% so với năm trước. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội ghi nhận ở mức 1.337 USD (khoảng 31 triệu đồng)/m2, cao hơn cùng kỳ 4%.

Bà Dung cho biết, trong suốt thời kỳ hồi phục từ năm 2015-2018, thị trường căn hộ TP.HCM lúc nào cũng có số lượng căn hộ chào bán cao hơn thị trường Hà Nội và tốc độ tăng trưởng cũng cao hơn. Tuy nhiên, trong năm 2019, việc cấp phép các dự án mới bị chững lại khiến số lượng căn hộ chào bán mới tại thị trường TP.HCM giảm mạnh.

Mặc dù vậy, số lượng căn hộ tiêu thụ được tại thị trường TP.HCM vẫn cao hơn thị trường Hà Nội. Cụ thể, Hà Nội chỉ có 21.271 căn bán được trong chín tháng năm 2019, trong khi tại TP.HCM con số này là 23.922 căn. Điều này có nghĩa, sức mua tại thị trường TP.HCM vẫn rất cao.

Dù có sự phát triển khác nhau, song có một điểm chung là giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân. Một báo cáo của hãng nghiên cứu Nielsen cho biết, có đến 72% người trẻ từ 25-35 tuổi ở TP.HCM chưa thể mua nhà do giá nhà quá cao so với mức thu nhập của họ.

Tại Hà Nội, cơ quan chức năng cho biết, mỗi năm thành phố này đón khoảng 120.000 trẻ em ra đời và 80.000-100.000 người nhập cư. Hiện chưa có thống kê chính thức, nhưng đa phần số người nhập cư là người trẻ, là sinh viên các trường đại học, sau đó ở lại thành phố lập nghiệp.

Theo DKRA Việt Nam, trong 10 năm qua, tỷ lệ người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ngày càng tăng. Tuy nhiên, trong năm năm qua, giá nhà đất tại TP.HCM tăng liên tục, chưa kể những đợt nóng sốt khiến giá đất tăng mạnh ở một số khu vực.

Giá nhà đất leo thang khiến cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời, trong khi những dự án BĐS mới, có mức giá trên dưới 1.5 tỉ đồng/căn ngày càng khan hiếm.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Việt Nam, cho biết nếu lấy mức thu nhập 20 triệu đồng một tháng làm mốc thì giá nhà cao gấp 4-5 lần thu nhập hàng năm. Như vậy, ngay cả người trẻ với mức lương ở mức khá cũng chỉ có thể mua nhà có giá khoảng một tỉ đồng.

Bất cập lớn nhất hiện nay là TP.HCM không còn căn hộ giá rẻ phục vụ nhóm đối tượng này. Các dự án chung cư chào bán phổ biến trên thị trường trong vài quý gần đây thấp nhất cũng ở ngưỡng trên dưới 30 triệu đồng/m2.