Năm 2016, Tập đoàn Vingroup công bố thông tin đầu tư xây dựng chuỗi dự án nhà ở có thương hiệu Vincity. Mục tiêu mà tập đoàn này đặt ra là sẽ xây dựng khoảng 200.000 – 300.000 căn tại các tỉnh, thành phố lớn, gồm Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên, Hải Phòng, Thanh Hóa, Hà Tĩnh và Nha Trang.

Theo Vingroup, dù là sản phẩm bình dân nhưng Vincity vẫn có hạ tầng tiện ích và dịch vụ đồng bộ như giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, mua sắm, vui chơi giải trí, cảnh quan… Riêng tại các thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM các dự án của Vincity sẽ được đầu tư ở các quận huyện ngoại thành, góp phần hình thành các khu đô thị vệ tinh, giảm tập trung dân số và tránh ùn tắc giao thông cho các khu vực trung tâm của 2 thành phố lớn nhất cả nước.

Vốn có truyền thống phát triển các tổ hợp bất động sản trung - cao cấp, thời điểm ấy, có thể nói việc Vingroup công bố tham gia vào phân khúc này đã thổi luồng sinh khí mới lên thị trường bất động sản năm 2017. Tại đại hội cổ đông của Vingroup diễn ra vào ngày 26/4/2017, ông Phạm Nhật Vượng, Chủ tịch Tập đoàn Vingroup, khẳng định rằng “Vincity không phải mô hình nhà giá rẻ. Đây là phân khúc hướng tới khách hàng có mức thu nhập trung bình cao”. Dẫu vậy, sức hút của Vincity cũng không hề thuyên giảm. Bằng chứng là, dù chưa có thông tin chính thức gì từ chủ đầu tư về việc mở bán hay triển khai nhưng ngay từ năm 2017 trên mạng đã xuất hiện thông tin nhận đặt chỗ căn hộ.

Tháng 10/2018, tức khoảng 2 năm kể từ ngày công bố thông tin, dự án đầu tiên mang thương hiệu Vincity của Vingroup tại thị trường Hà Nội đã chính thức lộ diện với tên gọi Vincity Ocean Park tọa lạc tại Gia Lâm, Hà Nội với quy mô 420ha. Các căn hộ Vincity Ocean Park cung cấp các căn hộ có diện tích từ 28-75m2. Khách hàng mua căn hộ tại Vincity Ocean Park sẽ được Techcombank hỗ trợ gói giải pháp linh hoạt, chỉ cần trả từ 3,9 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó tại TP.HCM, dù mới đang trong quá trình san lấp, rào chắn, cái tên Vincity dường như đã đủ mạnh để châm ngòi cho một cuộc chiến ở phân khúc nhà ở bình dân. Theo một số thông từ các nhân viên môi giới, khu đô thị Vincity quận 9 có quy mô 365ha với mật độ xây dựng từ 20 – 25%. Dự kiến khi hoàn thành một phần vào năm 2019, Vingroup sẽ rót vào thị trường khoảng 30.000 căn hộ có giá từ 700 triệu đồng/căn.

Những ngày này, tuyến đường Nguyễn Xiển và Phước Thiện, quận 9 khu vực triển khai dự án Vincity - luôn nhộn nhịp bởi hàng trăm môi giới túc trực hai bên đường. Họ liên tục mời chào và phát tờ rơi quảng cáo về dự án cho người qua đường.

Dù chưa được chủ đầu tư chính thức công bố song những thông tin về Vincity được môi giới rao tin khá đầy đủ. Trong vai người mua, hỏi thông tin từ một môi giới thuộc công ty tại quận 2 thì được cung cấp giá căn hộ 1 phòng ngủ (30-50m2) nằm khoảng 700 triệu đến 1 tỉ đồng, căn hộ 2 phòng ngủ (58-68m2) có giá từ 1,5 – 2 tỉ đồng, căn hộ 3 phòng ngủ (75-82m2) có giá từ 2-2,5 tỉ đồng.

Đặc biệt loại hình nhà phố diện tích từ 100-160m2 có giá từ 5 đến 8 tỉ đồng. Shophouse diện tích từ 100-200m2 có giá bán khá cao từ 10-20 tỉ đồng, thậm chí biệt thự tại đây có giá đến 40 tỉ đồng một căn. Môi giới này cũng cho biết, hiện chưa có giá bán chính thức nhưng bên em đang cho khách hàng nhận đặt chỗ khoảng 50 triệu đồng/căn sau này sẽ có cơ hội lựa chọn những căn vị trí đẹp, môi giới này cho biết.

Có mặt tại khu vực dự án Vincity vào những ngày giữa tháng 10, phía đường Phước Thiện đã được dựng rào chắn. Bên trong là một đại công trường với rất nhiều phương tiện máy móc đang san ủi mặt bằng và xây lắp hạ tầng cơ sở. Mặc dù vậy, cũng còn nhiều khu vực sình lầy, ruộng lúa chưa được san lấp. Một số nhà của người dân dọc đường Phước Thiện đã được đập bỏ di dời, nhưng vẫn còn không ít hộ đang sinh sống bên trong khuôn viên của dự án.

Anh Đăng (ngụ quận 12), cho biết anh đã chờ đợi ngày mở bán chính thức Vincity từ lâu nhưng hiện nay vẫn chưa dám xuồng tiền để giữ chỗ theo lời mời gọi của môi giới mà phải quan sát thêm những động thái mới từ chủ đầu tư, cũng là chờ dự án bắt đầu thi công móng thì mới quyết định. Song với hoạt động rầm rộ như hiện nay, anh Đăng lại lo sợ không chọn được căn đẹp vì anh mua để ở.

Trong khi đó, chị Thảo (ngụ quận 9) lại tính toán sẽ mua ngay khi có thông tin bán chính thức. “Mình có hỏi thăm môi giới, giá căn 30m2 khoảng 700 triệu đồng. nếu đóng trước 30% giá trị căn hộ và trả góp theo từng tháng sau đó thì người mua không cần chờ đợi tích lũy quá lâu. Tiền trả nợ bằng tiền thuê nhà, trong khi trả xong thì mình có căn nhà”, chị Thảo nói

Giới chuyên gia đánh giá, việc Vingroup nhảy vào phân khúc giá rẻ là điều tốt cho thị trường bất động sản Việt Nam. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đưa ra dẫn chứng cho thấy trong 1,74 triệu người khó khăn về nhà ở hiện nay thì có 40% hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu đồng/ tháng và 60% có mức thu nhập dưới 11,9 triệu đồng/tháng. Nhu cầu nhà giá rẻ sẽ còn tăng cao cho đến 2020. "Cuộc cạnh tranh phân khúc này sẽ ngày càng khốc liệt khi nhiều nhà đầu tư có tiếng bắt đầu vào cuộc, lệch pha cung – cầu nhà ở sẽ được cải thiện”, ông Châu nói thêm.

Nhìn ở góc độ nguồn cung, với khoảng 60.000 căn hộ Vincity đưa ra thị trường mỗi năm, phân khúc căn hộ khoảng 1 tỉ đồng sẽ có sự cạnh tranh gay gắt. Do vậy, thị trường sẽ thanh lọc các chủ đầu tư không uy tín và chất lượng xây dựng kém. Người mua nhà sẽ được hưởng lợi khi các chủ đầu khác có đủ năng lực buộc phải cạnh tranh về chất lượng với Vincity.

Quan sát thị trường cho thấy, trước Vingroup đã có nhiều doanh nghiệp làm nhà giá rẻ và bình dân tiếp cận được nhiều đối tượng người có thu nhập trung bình thấp. Tại thị trường phía Bắc là những cái tên như Mường Thanh hay Viglacera, tại thị trường phía Nam là Becamex, Nam Long và một số doanh nghiệp khác với quy mô nhỏ hơn.

Năm 2016, Công ty Mường Thanh của "đại gia điếu cày" Lê Thanh Thản đã bỏ ra 1.500 tỉ đồng mua lại 95% cổ phần Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land), nắm quyền sở hữu dự án khu đô thị Thanh Hà rộng gần 400 ha. Trên khu đất này, Mường Thanh triển khai xây dựng 9 tòa chung cư với số lượng căn hộ lên đến gần 3.000 căn có diện tích từ 45 - 80m2 với mức giá bán 11 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT), tổng giá trị căn hộ từ 500-600 triệu đồng/căn.

Hay như Nam Long được biết đến với các dòng sản phẩm “vừa túi tiền” EHome có mức giá trong khoảng trên dưới 1 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ, thậm chí có những dự án 1 căn chỉ có giá 450 triệu đồng nhưng vẫn đầy đủ tiện ích như hồ bơi, câu lạc bộ cộng đồng, khu vui chơi trẻ em.

-Không chỉ gần đây mà từ khi xuất hiện thông tin Vingroup triển khai Vincity vào năm 2016, dự án này đã có mức độ ảnh hưởng rất lớn lên thị trường bất động sản dù Vingroup khẳng định Vincity không phải mô hình nhà giá rẻ. Đây là phân khúc hướng tới khách hàng có mức thu nhập trung bình cao. Vậy sức hấp dẫn của Vincity nằm ở đâu?

Hiện tại dự án Vincity quận 9 vẫn chưa công bố giá, căn cứ vào giá bán giai đoạn đầu của dự án Vincity Gia Lâm, Hà Nội vào khoảng 29 triệu đồng/m2 (gồm VAT, tính trên diện tích thông thủy). Giả định giá của Vincity quận 9 tương đương với Vincity Gia Lâm ở Hà Nội, xét trong tổng thể về vị trí, chất lượng phát triển dự kiến của dự án, đây là dự án được xếp loại vào mức trên của phân khúc căn hộ bình dân theo tiêu chuẩn của JLL.

Thị trường căn hộ ở Tp HCM đang tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp, chú trọng tới chu cầu ở thực, thể hiện ở bản đồ sau.

Căn hộ Bình dân (giá bán dưới < 1.200 USD/sqm), so sánh với phân khúc căn hộ trung cấp (1.200-2.000), cao cấp (2.000-3.000) và sang trọng (>3.000 USD/sqm) - JLL

Như vậy, việc nhắm vào phân khúc này thể hiện sự nhạy bén về thị trường của Vingroup.

- Việc Vingroup chính thức tham gia nhà giá rẻ sẽ tác động như thế nào đến các doanh nghiệp trong ngành bất động sản, nhất là các doanh nghiệp đang phát triển nhà ở trung cấp và bình dân?

Việc dự án Vincity với sự ra đời của hơn 300.000 căn hộ triển khai trong thời gian 3-5 năm là một kế hoạch tham vọng, dự kiến chiếm gần một nửa nguồn cung dự kiến ở phân khúc căn hộ bình dân. Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng mỗi nhà phát triển theo đuổi các chiến lược bán hàng và thị trường mục tiêu riêng.

Theo số liệu của JLL, tính đến đầu năm 2018, vẫn còn khoảng hơn 500.000 hộ chưa có nhà ở ở TP HCM (tính theo dân số chính thức của Tổng cục thống kê là tổng dân số năm 2017 là 8,7 triệu người, nếu tính lượng người nhập cư thì ước tính khoảng 12-13 triệu người). Với tỷ lệ nhập cư lớn như hiện nay, nhu cầu về nhà ở thực tế là rất lớn, số lượng nguồn cung cải thiện tuy nhiên vẫn chiếm tỷ trọng chưa đến 3% trong lượng nhu cầu ở thực, chưa kể đến nhu cầu mua đầu tư bán lại và cho thuê.

Vì vậy, theo quan điểm của chúng tôi, việc Vingroup tham gia phân khúc bình dân tuy có tác động tới thị phần và làm chững lại trong quyết định đầu tư của các nhà đầu tư cùng phân khúc ở khu đông thành phố nhưng mức độ tác động không lớn. Tuy nhiên, dưới quan điểm thị trường chung, chúng tôi cần phải xem xét các chỉ số thị trường bất động sản liên quan tới lượng mở bán, lượng tiêu thụ, tỷ lệ bán và giá bán trung bình sẽ rất nhạy cảm với những diễn biến của một dự án quy mô lớn như Vincity.

- Ông nghĩ sao về đánh giá rằng Vincity sẽ trở thành Phú Mỹ Hưng thứ 2 ở TP.HCM? Tôi nghĩ các tiêu chí so sánh khá khác biệt, hai dự án được xây dựng trên hai chiến lược hoàn toàn khác nhau. Về quy mô, Phú Mỹ Hưng bao gồm 5 cụm đô thị, 750ha trong khi quy mô của Vincity vào khoảng 365 ha gồm 4 cụm cao tầng và khu vực nhà ở thấp tầng. Về chiến lược phát triển, Phú Mỹ Hưng tập trung vào khách hàng ở phân khúc cao cấp, cũng như cho phép các chủ đầu tư thứ cấp khác đầu tư bất động sản trong khu đô thị. Phú Mỹ Hưng phát triển một khu độ thị hỗn hợp gồm nhà ở song song với các tiện ích thương mại, dịch vụ cùng văn phòng, tạo ra một cộng đồng bền vững mà tự thân nó có thể được vận hành như một thành phố thu nhỏ với các chức năng “sống – làm việc – học tập’, vì vậy dự án đầu tư rất nhiều và lâu dài vào cở sở hạ tầng và các tiện ích công cộng trong giai đoạn đầu, khiến quá trình phát triển kéo dài hơn 20 năm cho đến nay.

Hiện tại dự án Vincity chưa có thông tin phát triển chi tiết để đưa ra những so sánh cụ thể. Nhưng nếu nhìn vào những dự án quy mô lớn mà Vingroup đã phát triển khắp cả nước, tôi nghĩ chiến lược phát triển của sẽ rất khác biệt so với Phú Mỹ Hưng. Thứ nhất, Vingroup có chiến lược phát triển tổng thể dự án với tốc độ nhanh (có thể trong khoảng 3-5 năm). Thứ hai, Vingroup tập trung phát triển bất động sản nhà ở, các tiện ích thương mại, dịch vụ chỉ được xem là tiện ích cộng thêm chứ không phải là chức năng chính. Thứ ba, tập đoàn này hạn chế sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp khác.

- JLL có dự báo gì về tương lai của phân khúc nhà ở bình dân từ nay đến cuối năm?

Nguồn cung trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, đánh dấu bằng sự ra đời của dự án Vincity dự kiến cung cấp cho thị trường khoảng 30.000 căn hộ, trước mắt là 10.000 căn trong giai đoạn 1. Theo dự báo của JLL, nguồn cung của căn hộ phân khúc bình dân trong quý 4-2018 dự kiến khoảng 5,900 căn, giúp tổng lượng mở bán trong năm 2018 đạt gần 20.000 căn, dự kiến tăng 46% so với năm 2017, đạt mức tăng kỷ lục từ khi thị trường phục hồi vào năm 2014. Nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân trong năm 3 năm tới dự kiến tiếp tục tăng, sẽ duy trì ở mức tốt, khoảng 14,000 căn mỗi năm, trong đó nguồn cung căn hộ từ dự án Vincity dự kiến chiếm khoảng một nửa.